Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Дома для избранных

20.05.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.20.05.11-180x160.jpg
Доходные дома благословили, но от этого аренда квартир там дешевле не стала. // Фаина Филина, специально для Ipocredit.Ru

Ипотека в России уже стала доступной, но вот цены на жилье никак не хотят сдаваться и падать вниз. Отсюда проблема дефицита жилья по адекватным расценкам. Государство пытается устранить дисбаланс, но пока результаты нельзя назвать блестящими. Конечно, сработали некоторые госпрограммы, например, программа «Стимул» Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), направленная на развитие строительства объектов эконом-класса, или «Военная ипотека», предлагающая жилье для военных по низким ценам. Эффективной можно считать программу Внешэкономбанка (ВЭБ), стимулирующую строительство доступного жилья. Однако все эти «движения», хотя трудно отрицать их положительный эффект, больше напоминают точечные удары по жилищным проблемам, накипевшим у россиян. Глобального решения пока никто не придумал.

Одним из таких локальных направлений работы властей можно назвать строительство так называемых «доходных домов». В феврале мэр Москвы Сергей Собянин буквально благословил эту индустрию, выразив надежду, что строительство доходных домов поможет решить жилищный вопрос множества москвичей, которые просто не могут купить квартиру из-за высоких цен. Идея не нова, но в этом направлении двигаться можно.

Еще в апреле 2002 года Юрий Лужков, на тот момент глава столицы, подписал постановление «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве доходного дома». Речь шла о здании в Большом Николоворобинском переулке, которое и было построено в 2003 году. Однако цены на аренду в этом доходном доме на Китай-городе ни тогда, ни сейчас так и не стали доступными для тех самых москвичей, которые и ипотеку-то не потянут. Да и другие доходные дома приемлемыми расценками похвастаться не могут.

Откуда корни растут

История доходного дома, то есть многоквартирного дома для сдачи в аренду берет свое начало в Европе в середине 19 века. До революции и в Москве порядка 40% жилья составляли доходные дома, и чем дом был больше, тем квартиры в нем были дешевле. Как правило, такие дома возводились состоятельными людьми для сдачи в аренду – целиком и поквартирно, и, как следует из названия, – для получения дохода.

«За недолгие годы своего существования на рубеже 19–20 веков этот художественный стиль изменил архитектурный облик многих городов Европы, – рассказывает Алла Вишневская, управляющий партнер офиса «Университет» холдинга «МИЭЛЬ». – В начале 20 века в Москве началось строительство роскошных особняков и многоэтажных доходных домов». Тогда землю в центре города активно скупали богатые купцы и промышленники, а известные архитекторы возводили для них красивые здания. В частности, более 20 доходных домов в стиле модерн были построены по проектам известного архитектора Эрнста Нирнзее.

Но вернемся в настоящее. Сейчас в США, к примеру, доходные дома – это очень распространенный бизнес. Там есть так называемое социальное жилье, находящееся в руках частных инвесторов. Государство по определенным программам компенсирует владельцам такого жилья разницу между социальной и рыночной стоимостью недвижимости. Эти дома могут находиться и в весьма приличных районах, например, в центре Манхэттена, но выглядят, как правило, такие строения все же не шикарно.

«Контингент жителей в доходных домах довольно пестрый. Однако тех ужасов, которые нам показывают в голливудских фильмах, вы не увидите – во всяком случае, в хороших районах, – рассказывает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Из недостатков можно отметить не очень хорошую звукоизоляцию, поскольку перегородки сделаны не капитально, а все остальное выглядит вполне достойно».

«В Москве доходные дома и поселки – это востребованный формат, – уверен Олег Ступеньков, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Инвестиции в малоэтажное строительство». – Специализированных поселков, где все дома изначально строятся для сдачи в аренду, очень мало». На данный момент организованных доходных поселков в Московской области – порядка 20, в Москве – не более 4–5 (наиболее известные – поселки «Сетунь», «Покровские Холмы»).

Однако, по мнению Олега Ступенькова, арендный бизнес, связанный с клубными домами, загородными поселками, жильем эконом-класса очень перспективен с точки зрения спроса. По словам Натальи Кац, в масштабах экономики в России гораздо более успешны арендные поселки типа «Сетунь» и «Покровские холмы», нежели квартиры. Они пользуются большим спросом, чем тот же проект в Б. Николоворобинском переулке, и туда стоит постоянная очередь на аренду.

Портрет нанимателя в доходном доме может быть разным – это зависит от многих факторов, в том числе от города. Например, Америка – это страна людей, которые предпочитают жить за городом и в собственном доме. Поэтому городская квартира – это прерогатива молодых людей: студентов, тех, кто только что выехал от родителей, а также специалистов, которые вынуждены часто переезжать из страны в страну и из города в город. Это – так называемая корпоративная аренда.

В России доходные дома мало распространены именно потому, что с них получается низкий процент дохода. «У нас никто не готов работать за 4% прибыли, небезосновательно считая, что это невыгодно, – поясняет Наталья Кац. – В то же время в США такой процент будет вполне достойным, но у нас совершенно разные экономические условия, иной уровень инфляции, более высокие риски». Можно сказать, что рантье – это профессия стабильного рынка, в России пока говорить о том, что рынок устоялся, рано.

Цена вопроса

Стоимость квартир в Большом Николоворобинском переулке начинается от $4 тыс. в месяц. В основном, этот дом пользуется популярностью среди иностранцев. А управляет площадями «Мосжилкомплекс» (правительство Москвы). В конце 2007 года такой же дом, но менее элитной направленности, собирались организовать на улице Мусы Джалиля. Однако проект так и не был реализован. Кризис перепутал карты. Планы строительства 23 доходных домов не приблизились к практическому осуществлению.

Помимо государственных доходных домов есть частные комплексы «Донской Посад» и «Парк Плейс Москоу», апартаменты в ЖК «Краун Плаза», апартаменты в «Башне Федерации», ЖК «Пять Прудов» и другие. В 2011 году также было анонсировано строительство доходных домов в Рублево-Мякинино. Они рассчитаны на арендаторов с доходом выше среднего – преимущественно на долгосрочное проживание приезжих специалистов с высоким уровнем доходов. Это целый комплекс доходных домов, расположенный на территории 2,7 га, недалеко от Звенигородского, Рублевского и Волоколамского шоссе. Общая площадь построенных объектов, согласно плану, составляет 40 тыс. кв. м. Комплекс рассчитан на размещение не более чем тысячи человек.

В конце 2010 года были завершены работы по возведению «первой очереди» проекта — клубного поселка из финских коттеджей. Он уже введен в эксплуатацию. «Вторую очередь» проекта, состоящую из доходных домов бизнес-класса по индивидуальным проектам, планируют завершить к концу 2011 года. По замыслу, апартаменты премиум-класса составят 20% от общего числа квартир, а апартаменты бизнес-класса — 50%. 30% квартир в объекте будут представлены стандартными апартаментами. Дополнительно имеется 50 компакт-студий для размещения обслуживающего персонала. Теперь к самому важному – цене вопроса. Арендные ставки, в зависимости от метража и класса апартаментов будут начинаться от 30 тыс. рублей на небольшие квартиры (студии и односпальные апартаменты) до 230 тыс. рублей (коттеджи).

Однако комплекс «Рублево-Мякинино» – это практически единственный проект, изначально строящийся для аренды. Чаще бывает так, что девелоперы рассматривают аренду как некое дополнение к основным продажам. К примеру, по словам экспертов, компания «Развитие» на стадии проектирования клубного дома, расположенного по адресу 3-й Обыденский переулок, 2, анонсировала проект как доходный дом, но к окончанию строительства все квартиры были распроданы. Можно добавить к этому факты сдачи домов в аренду с последующим выкупом. Эта схема также применялась в кризис, например, в поселке «Княжье Озеро».

И все-таки понятно, что это вовсе не в интересах застройщиков – возводить дома по социальным ставкам. Скорее, такой бизнес может стать обузой для девелопера, ведь для окупаемости застройщику понадобится не один десяток лет. Так что такие проекты возможны только при содействии государства.

В принципе, представители власти уже всеми возможными способами указали, что готовы стимулировать строительство таких домов. Но все-таки реальных шагов пока так и не было сделано. По словам экспертов, российский рынок недвижимости движется от элитного жилья к эконом-классу, так что через 5–10 лет можно вернуться к вопросу дешевого жилья в аренду. На самом деле, в европейских странах доходными домами управляет именно государство, а они сами предназначены для выполнения социальных функций. Может быть, стоит поучиться у соседей?

Перспективы

Разговоры о том, что в Москве будут строиться доходные дома, муссируются не один год, но реальных проектов немного. Это связано, во-первых, с высокой стоимостью земли и длительными сроками окупаемости проекта. Найти участок земли для строительства доходного дома в Москве сложно. Кроме того, земля в городе дорогая и реализовывать на ней малодоходные проекты невыгодно. А быстро окупаться доходные дома однозначно не будут. Срок окупаемости квартиры при коммерческой аренде, то есть если купить сегодня квартиру и сдавать ее, составляет порядка 16–18 лет. И это если сдавать ее по среднерыночным ценам.

Если стоимость найма квартиры в коммерческом проекте «доходный дом» будет меньше рыночной цены аренды аналогичных квартир, расположенных в соответствующих районах, то срок окупаемости будет еще больше. Но поскольку цель любого коммерческого проекта – получение прибыли, то говорить о перспективности этого бизнеса для девелоперов сейчас не приходится. Во-вторых, по словам экспертов, сам бизнес очень непростой. Он требует определенного подхода, знаний, умений, профессионализма с точки зрения эксплуатации и управления зданий. Должны появиться специальные управляющие компании, которые бы занимались сдачей квартир в аренду – таких тоже пока нет.

Для того чтобы реализовать программу «доступное жилье», доходных домов эконом-класса должно быть много. Тогда арендаторы получат возможность по адекватным ценам (значительно ниже рыночных) снимать квартиры на длительный срок, считает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Изначально сложилось, что в России риэлторские агентства работают от клиента, а не от собственника, и за услугу платит арендатор.

Некоторые агентства недвижимости, в числе прочих услуг, предлагают и услугу доверительного управления квартирой. «Российский вариант представляет собой сильно упрощенную форму полноценного управления, – поясняет Мария Жукова. – Наш рынок аренды еще молодой и, в принципе, может получить любой импульс развития в будущем». То есть Россия может взять на вооружение, в том числе, и западный опыт, но пока об этом говорить не приходится.

Профессиональное управление имуществом большее развитие получило в коммерческой недвижимости или на финансовом рынке. Специфика отечественного рынка аренды такова, что арендатор чаще всего вступает в отношения с физическим лицом – собственников жилья, через посредничество риэлторских агентств, а не с юридическим лицом – управляющей компанией, как принято на Западе.

И все-таки, с точки зрения пресловутой жилищной проблемы развитие «доходного» бизнеса – это один из возможных выходов. Перспектива же развития будет зависеть от предложенных вариантов реализации программы. «С одной стороны, конкурентную среду создает достаточный объем частного жилья, которое сдается в аренду: мини-отели, апарт-отели, – рассказывает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость». – С другой стороны, строительство доходного дома с «нормальными» для бизнеса сроками окупаемости, уже непростая задача, что вряд ли привлечет частного инвестора». Для сравнения: средние сроки окупаемости проектов торговой и офисной недвижимости составляют 7–10 лет.

Безусловно, если говорить о развитии бизнеса частных доходных домов, то основные трудности лежат в области психологии наших граждан. С возвращением понятия частная собственность абсолютное большинство стремится купить жилье, а не арендовать. К примеру, в Германии около 60% жителей страны снимают жилье в аренду, а у нас такой показатель разве что в Москве.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество