Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Дом с привидением

30.03.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.30.03.11-180x160.jpg
Призрак кризиса не спешит покинуть рынок загородного жилья. // Инна Рукосуева, специально для Ipocredit.ru

Застройщиков, специализирующихся на индивидуальном жилье, шатало в кризис как пьяных матросов на палубе в шторм: от элитных поселков с ресторанами, конюшнями и собственным съездом с шоссе «под ключ» до крайнего минимализма, когда вместо одного дома на этом же участке возводятся четыре домика квадратно-гнездовым способом. И те было сложно продать, чтобы окупились затраты, ведь, по оценкам экспертов, загородный рынок начал развиваться именно с элитного сегмента и денег «на бирюльки» даже на стадии проектной документации жалеть было не принято.

И когда вся эта гигантомания зависла до непонятных времен, чтобы превратить минус в плюс, девелоперы начали продавать участки без подряда – по принципу «построй сам». Об инфраструктуре, чтобы домики в деревне были обеспечены элементарными удобствами не во дворе, благополучно забывали. К примеру, если до кризиса без подряда продавалось всего 12% участков, то во время него число таких строек сравнялось с готовыми объектами. Однако за прошлый год маятник все же качнулся в сторону лучшей жизни. И это привело к тому, что сегодня на рынке есть огромный выбор загородного жилья разного качества и с существенным разбросом по цене. В среднем дом в Подмосковье с белым лебедем на пруду стоит сейчас 9,5 млн. рублей.

Как найти золотую середину, позволяющую вкладывать мало, а продавать дорого? Ответ на этот вопрос искали эксперты на недавнем «круглом столе» «Болевые точки загородного рынка: как минусы превратить в плюсы».

Нарисуем – будем жить

По мнению директора по развитию и совладельца компании Good Wood Александра Дубовенко, одной из главных проблем после кризиса стал дилетантский подход, когда многим кажется, что заделаться девелопером – пара пустяков. По его оценкам, сегодня рынок загородного строительства в Подмосковье «окучивают» 430 компаний-застройщиков, и не более 30 из них можно назвать профессионалами с большой буквы. Они, в отличие от остальных, вручая покупателю ключи, твердо уверены, что он не подаст на них в суд, потому что в доме невозможно жить или прописаться, или еще какое-нибудь «привидение» в виде проблемы вылезет в самый неподходящий момент.

Остальные так называемые девелоперы, по мнению эксперта, – сущие дилетанты, и он их делит на четыре основных вида. Первый – банки, у которых во время кризиса появилась земля, которая в хорошие времена была обеспечением кредита на покупку той же земли оптом. Что делать с землей, оставшейся от должника по кредиту? Ну, не хоронить же его в ней! Почему бы не заняться строительством индивидуального жилья, а потом его продать и покрыть убытки – примерно так рассуждают банкиры, ввязываясь в девелоперские проекты.

Второй вид дилетантов – компании, которых на этом рынке называют лендлордами. Они в свое время скупили у колхозов много земли с целью спекулировать на ней, когда та вырастет в цене. А в кризис земля не то что не росла в цене, но даже и упала. Выход от такой «земельной инфляции» лендлорды видят один – строить.

Третий вид непрофессионалов – приближенные к власти. Как правило, это дети чиновников разных уровней, которые, пользуясь административным ресурсом, потихоньку пилят землицу на кусочки, переводя ее из муниципального статуса в дачный. Все знают, что без росчерка пера местных администраций ничего не шевелится, и дети чиновников любят быть операторами в строящихся поселках. Правда, дом, построенный на таком «болоте» может рухнуть очень быстро – все обманутые дачники, которые вложили миллионы, а получили взамен многолетнюю работу по сутяжничеству, об этом очень хорошо знают.

И четвертый – самый ужасный дилетант, который, тем не менее, тоже присутствует на рынке  – случайный человек, которому в руки неожиданно упал кусок земли. «Недавно встретил двух адвокатов – с ними просто расплатились землей, и вот они задумали построить коттеджный поселок», – рассказал Дубовенко.

Профессиональный же девелопер имеет ряд системных признаков, на которые покупателю сразу необходимо обратить внимание: в инфраструктуру поселка вкладываются миллионы долларов, сам застройщик имеет доступ к длинным и дешевым деньгам, и у него полный порядок с документацией на проект. Да, и кстати, – не на один проект, что очень важно, ведь благополучная продажа только одного поселка стоит на грани рентабельности, и нормальный девелопер, который хочет заработать и остаться на рынке, одновременно занимается несколькими проектами на разных стадиях, чтобы не было простоя.

«Пирожки с кошачьим и собачьим мясом перестали продаваться у метро, потому что спрос на них упал до нуля. Так и здесь – очень скоро люди перестанут покупать участки без документов. Будущее за готовыми домами с правом собственности – это наименее рискованный продукт для покупателя, и экономить на нем он не будет», – заявил эксперт.

Но к такому светлому будущему нестабильность на рынке загородного жилья пока не ведет. Никто не хочет строить в чистом поле 100 домов: вдруг не будут покупать или еще кризис случится? К тому же необходимо учитывать российский менталитет: наш человек, который накопил денег на загородную жизнь, категорически не хочет дом, как у соседа. Он хочет на метр повыше и золотую крышу, поэтому начинает сразу же ломать только что построенный дом. По мнению эксперта, покупатели еще не наигрались в ремонт и перестройку.

Вот моя деревня

Причины, заставляющие людей менять загазованный мегаполис на чистый деревенский воздух, ясны, как белый день. При этом покупатель за последние десять лет очень изменился. Это теперь не олигарх, поскольку Рублево-Успенское направление давно уже застроено и заселено, а средний класс, постепенно обживающий Ново-Рижское шоссе. Это направление, имеющее суточную проходимость в 51 тыс. автомобилей туда и обратно, вице-президент компании Multigroup Сергей Фокин считает самым перспективным на сегодняшний день.

По его мнению, буквально через несколько лет граница между городом и загородом будет окончательно размыта. Если сейчас москвичи считают, что они за городом, проехав 20 километров, то в ближайшую пятилетку эта граница психологически отодвинется еще на 40 километров. И люди, которые не хотят, вложившись в постройку усадьбы, вновь оказаться в городской черте, покупают участки еще дальше – чуть ли не за 101-м километром.

Тем не менее, они вовсе не мечтают отказываться от благ цивилизации или ездить за ними в столицу. Они хотят хорошей жизни прямо у себя в деревне. Компания Multigroup провела социологическое исследование, предложив посетителям нескольких крупных торговых центров, расположенных на Ново-Рижском шоссе, назвать объекты инфраструктуры, которых им недостает для счастья.

И выяснилось, что людям вовсе не нужны дорогие способы времяпрепровождения. Они хотят бюджетные варианты развлечений для всей семьи – кинотеатры и аквапарки, недорогие рестораны и магазины. А учитывая, сто средний возраст жителей, стремящихся обустроиться за городом, 42 года, то они все чаще думают о школах и даже институтах для своих детей, и о больницах и поликлиниках для родителей, которые, как известно, не молодеют. А зачем же иначе вкладывать деньги в загородный дом, если не стремишься собрать под одной крышей всю семью?

«Конкуренцию инфраструктуре по уровню наполненности сейчас может составить только Рублево-Успенское шоссе, но там есть две особенности. Во-первых, ориентир на наиболее дорогой сегмент, а во-вторых, чрезвычайно тяжелая и с каждым месяцем ухудшающаяся дорожная ситуация», – прокомментировал Сергей Фокин.

Эксперт уверен, что первые же объекты коммерческой недвижимости, которые будут построены на Ново-Рижском направлении, потянут на себя все население множества поселков, которое сегодня просто вынуждено ездить для этих целей в город.

Жителя загородного дома волнует не только то, чтобы было куда пойти в выходной день, но и вид из собственного окна. Конечно, для девелопера лучший вариант размещения домов – квадратно-гнездовой способ застройки с выделением не более 15% земельного участка под дорогу. Но, по мнению председателя совета директоров компании Kaskad Family Валерия Мищенко, поступив подобным образом, застройщик рискует не продать и половины домов.

Для успешных продаж сегодня на генплане поселка нужно честно показывать не менее 35% зеленых насаждений и не рубить эти дерева, заманив покупателей и взяв с них предоплату, как бы ни хотелось построить на этом месте еще пару-тройку домов. Сейчас обычно так и делают – и это первая старинная девелоперская забава.

Вторая – честно построить инфраструктуру поселка, но не передать право собственности на нее жильцам, а оставить себе, чтобы потом получать постоянный доход. И держать жителей в рабстве, как крепостных крестьян, потому что в случае чего – «отключим газ!»  «Никто не запрещает забавляться подобным образом, но тогда и не включайте все эти вещи в стоимость квадратного метра», – воззвал к совести коллег-конкурентов Валерий Мищенко.

Правда, он отметил, некоторые вещи из инфраструктуры все же не стоит передавать в собственность жильцам вместе с домом. К примеру, забор. Попробуй только скажи нашему человеку, что это его собственность – и архитектурный облик поселка будет изуродован, кто во что горазд, и будет сложно показывать такой поселок и предлагать потенциальным покупателям еще не проданные дома. 

Еще одна распространенная лобовая атака на жильца, который уже повесил шторы в новом доме – дополнительный сбор денег на разные недоделки, мотивируя этот поступок высокой инфляцией и общим повышением цен на все. «Рынок сегодня – это сарафанное радио. Если компания не боится потерять репутацию на неудовлетворенности клиента – она потеряет следующие продажи», – уверен эксперт. И поделился опытом: его компания сразу же заводит в сети Интернет форум жителей строящегося поселка, чтобы читать отзывы и сразу реагировать. И если уж не снимать появившийся негатив, то хотя бы смягчить его открытостью и контактностью, показать жителям, что «не все фиолетово винограду отпетому».

Экономия на спичках

Говоря о способах, на которых застройщик может сэкономить ради снижения себестоимости, заместитель генерального директора компании АИН-Девелопмент Екатерина Орлова отметила, что нет ничего глупее экономии на том, без чего все равно нельзя будет обойтись.

Так можно спокойно не строить в поселке детский сад, ресторан и супермаркет, и ничего девелоперу за это не будет, его все поймут – кризис, господа. Но если в поселке не будет нормальных дорог и элементарной детской площадки с кустиками, люди будут недовольны и не поймут такой экономии «на спичках». «Никогда нельзя экономить на том, что по себестоимости недорого, но улучшает настроение клиента», – уверена Орлова.

То же самое можно сказать и о центральном водоснабжении. Стоит только отдать на откуп бурение личных скважин вместо того, чтобы не полениться и сделать артезианскую скважину на весь поселок с центральной системой подачи, как за этими буровыми работами и не уследишь. В итоге выйдет дороже, потому что надо контролировать и качество воды. А если есть возможность подключиться к системе канализации, нужно сделать все, чтобы так и было. Все равно это дешевле, чем строить сети самостоятельно. То же самое можно сказать о газоснабжении – отказ от него в пользу других источников энергии на выходе обойдется гораздо дороже.

Как считает представитель компании «ЗемАктив» Наталья Ветохина, после кризиса цена перестала быть фактором, практически полностью определяющим спрос в загородном жилье эконом-класса. Покупатель стал более разборчив, и уже готов платить дороже за качественный продукт.

Ну, и напоследок участники «круглого стола» занялись прогнозированием. Они констатировали: год кролика за городом будет годом дальнейшего восстановления и медленного, но верного  роста. К примеру, на рынке уже сейчас дефицит готовых домов, так что делелоперам пора шевелиться. Наиболее востребованы будут почти построенные поселки с развитой инфраструктурой и полным объемом коммуникаций. На такие объекты спрос растет, что и приведет к росту средней цены на 15–20% за год.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество