Доходная ипотека: миф или реальность?

Может ли ипотека принести доход… заемщику.

Чаще всего приобретенная в кредит недвижимость является единственным местом проживания заемщика. Но из любого правила есть исключения. Некоторым должникам есть, где жить, и они решают сдать ипотечную квартиру в аренду.

Точные данные по рынку «ипотечной аренды» отсутствуют. Рынок аренды вообще весьма непрозрачен. Арендодателей, которые платят налоги (что положено делать по закону), очень мало. Следовательно, какой бы то ни было статистики по данному вопросу пока быть не может.

Что касается банковских заемщиков, являющихся «по совместительству» арендодателями, то здесь мнения сильно расходятся: одни эксперты говорят всего о нескольких процентах, другие исчисляют это явление более внушительными цифрами. Кто прав – сказать сложно. Ясно одно: ипотечные квартиры тоже сдают, но вот насколько выгодно это для должника с экономической точки зрения?

Своя чужая квартира

Ипотечная квартира является квартирой с обременением. Это значит, что до тех пор, пока кредит полностью не погашен, распоряжаться ею (продавать, сдавать в аренду и т.д.) вы сможете только с разрешения банка.

«Собственником является заемщик, а сама квартира просто находится в залоге у кредитора, – уточняет заместитель начальника Управления по работе с клиентами КБ «Унифин» Владислав Есенков. – Собственник имеет право совершать все законные действия юридического характера, но с учетом пунктов кредитного договора и «с оглядкой» на банк. При возникновении такого рода вопросов, лучше согласовывать их с кредитором».

Это – не просто слова. Превышение прав заемщика чревато весьма неприятными последствиями – штрафными санкциями, притом подчас очень суровыми: банк может даже потребовать досрочного расторжения договора и погашения всей суммы долга.

Разрешите сдать

По Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сдавать залоговую квартиру в аренду можно: «если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду» (ст. 40 «Обременение заложенного имущества правами других лиц»). Здесь стоит обратить внимание на слова «если иное не предусмотрено договором».

«На практике большинство банков не готовы разрешать заемщику сдавать ипотечные квартиры в аренду без согласия со своей стороны, – делится наблюдениями Владислав Есенков. – Часто даже предварительная анкета, которую заполняет клиент при обращении за кредитом в банк, уже содержит вопрос о цели приобретения недвижимости (для личного проживания или сдачи в аренду). В любом случае по всем возникающим у заемщиков вопросам, связанным с ипотечной квартирой, желательно обращаться в банк-кредитор за согласованием. Это позволит избежать неприятных сюрпризов в будущем».

Итак, главное правило ипотечного арендатора: получить разрешение от банка на сдачу квартиры. Поинтересоваться возможностью пустить в дом квартирантов можно еще до подписания договора. Ведь если банк занимает в этом вопросе слишком жесткую позицию, всегда есть шанс найти другого, более лояльного кредитора. Иногда условие о возможности сдачи квартиры в аренду прописывается в договоре, однако при этом следует помнить, что такой пункт может повлиять на стоимость страховки, увеличив ее. Ведь вряд ли любой, даже самый порядочный арендатор будет относиться к съемной квартире как к своей собственной, а значит, риски сохранности имущества в той или иной мере обязательно возрастут.

В случае получения согласия от банка отнестись к поиску квартирантов нужно очень серьезно. Согласно ст. 29 закона об ипотеке «при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом».

Можно сдать квартиру в аренду, а банку ничего не сказать, – думают некоторые заемщики. И заблуждаются! Кредитора лучше не обманывать. Принцип «тайное становится явным» здесь, скорее всего, сработает, притом довольно быстро. Дело в том, что представители кредитной организации имеют право проверять состояние залоговой квартиры: «залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц» (Закон «Об ипотеке», ст. 34 «Право залогодержателя проверять заложенное имущество»). Если банк обнаружит, что вы сдаете квартиру, приобретенную на заемные средства, без его ведома, то, скорее всего, проблем не избежать.

Квартирная арифметика

Итак, сдавать ипотечную квартиру в аренду при соблюдении определенных условий можно. И, вероятно, это может стать хорошим подспорьем для заемщика, который попал в трудное материальное положение: ведь платежи арендаторов могут идти в пользу банка. Однако остаться в прибыли от сдачи недвижимости вряд ли удастся: платежи, поступающие от квартирантов, будут меньше, чем выплаты кредитору.

Вот какой приблизительный расчет сделал Владислав Есенков. «В Москве аренда 1-комнатной квартиры обойдется в 30 тыс. рублей в месяц. Стоимость такой квартиры составляет около 5 млн. рублей. При обращении в банк сумма кредита может составить до 80% от стоимости, то есть 4 млн. рублей. Взяв для расчета усредненные параметры кредита (срок, ставка и т.д.), получаем ежемесячный платеж банку в размере 40 тыс. – 50 тыс. руб./мес.». Если говорить о Московской области, то здесь разница в выплатах может достигнуть и больших показателей. «Аренда 1-комнатной квартиры обойдется в 15 тыс. – 30 тыс. руб./мес., а платеж по кредиту составит от 30 тыс. руб./мес. и выше», – рассказывает эксперт.

К тому же не забудем о том, что законопослушные арендодатели должны ежегодно платить 13%-й налог с дохода – то есть с платежей, получаемых от арендаторов. Прибавьте к этому ускоренную амортизацию сдаваемой квартиры, в которой нужно будет делать ремонт хотя бы раз в 3–4 года. Плюс ежемесячно придется вносить коммунальные платежи (которые регулярно растут).

Еще один неприятный нюанс заключается в том, что рынок аренды подвержен сезонным колебаниям: например, сдать квартиру за приличные деньги в январе-мае может быть несколько сложно, поскольку обычно предложение в этот период времени превышает спрос. Цены на съемные квартиры тоже растут не всегда: в ситуации пониженного спроса владельцам приходится усмирять свои финансовые аппетиты. Конечно, они могут попробовать «плыть против течения» и выставить цены выше рынка, вот только вряд ли кто-то такую квартиру быстро снимет. «Если собственник переоценивает свою недвижимость, то, скорее всего, это приведет к увеличению сроков ее экспозиции, а значит к упущенной выгоде», – подтверждает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Однако с течением времени ситуация может измениться: арендные платежи все равно вырастут в цене (по данным экспертов, они могут подняться за этот год более чем на 15%), в то время как выплаты банку не увеличатся. Можно предположить, что когда-то деньги, поступающие от квартиросъемщиков, будут полностью покрывать ежемесячные платежи кредитору. Особенно сдача квартиры в аренду окажется выгодной во второй половине срока обслуживания долга по дифференцированной схеме платежей: то есть такому методу расчета с банком, когда сумма выплат с течением времени уменьшается.

Данные компании «Миэль-Аренда»

Данные компании «Миэль-Аренда»