Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Дмитрий Воронков: «Следующая активизация рынка произойдет не раньше весны»

main-180x160.jpg
Партнер, заместитель генерального директора компании Contact Real Estate Дмитрий Воронков рассказывает в интервью "РБК-Недвижимости" о тенденциях на рынке элитного жилья в Москве. // Игнат Бушухин, «РБК – Недвижимость» от 01 декабря 2010 года

Поводом для беседы послужило аналитическое исследование, которое провела компания в ноябре этого года

- О чем ваше исследование?

-  Это обзор рынка современных жилых комплексов Центрального административного округа Москвы. Мы оценивали и первичный, и вторичный рынки таких домов, так как эти два сегмента существуют одновременно, имеют влияние друг на друга, как по объему предложения и спроса, так и по ценам. В исследовании проанализировано предложение, спрос (количество сделок), цены, тенденции и дан прогноз развития событий на следующий год.

- Подобные исследования вы проводите периодически? И как такие данные помогают в бизнесе?

- Такие обзоры рынка мы проводим ежемесячно, поквартально и по итогам года. Исследования нужны для того, чтобы понимать, что происходит на рынке, как меняется рыночная конъюнктура, принимать правильные управленческие и стратегические решения.

- Вы продаете свое исследование?

- Нет, это не коммерческий продукт. Мы его предлагаем нашим клиентам, партнерам-девелоперам для анализа - тем, кому необходим профессиональный аналитический взгляд на рынок.

- Основная проблема всех исследований рынков недвижимости в России в том, что они основаны на цене предложения, а не на цене конечной сделки...

- Исследование, действительно, основано на публичных офертах, то есть на ценах предложений, объявленных продавцами. Рынок остается закрытым, и собирать информацию довольно сложно. Правда, сбор информации по строящимся домам был для нас значительно проще, так как мы сотрудничаем со всеми девелоперами и у нас есть возможность получать актуальную информацию от них практически в режиме реального времени.

Если мы говорим про вторичный рынок, то наши эксперты ориентировались не только на базу данных компании. Цены предложений на "вторичку" приведены с экспертной актуализацией.

Обычно, когда консалтинговая компания проводит аналитическое исследование рынка недвижимости,  сборщиками информации выступают не участники рынка, а аналитики. В нашем обзоре частично принимали участие собственные брокеры - эксперты, которые фактически продают эти же самые квартиры. Это позволяет собрать информацию более точно, понимать полный объем рынка. Таким образом, мы с некоторой погрешностью можем утверждать, что цены нашего исследования близки к реальным.

- Что вы понимаете под элитным жильем в Москве? И разве может быть маленький метраж, который сейчас популярен, элитным?

- Начну со второго вопроса. В некоторых элитных домах есть полная линейка квартир  - от небольших студий до просторных пентхаусов на последних этажах. Нельзя назвать одну квартиру в этом доме элитной, а другую - не элитной. Причем владельцем и той и другой одновременно может быть один и тот же человек.  Мы считаем, что "элитность" зависит не от размера квартиры.  Приведу пример: в Монако, где одни из самых высоких цен на жилую городскую недвижимость, весь город застроен  многоэтажками. Там есть апартаменты и по 80 кв. м,  по цене  40 тыс. евро за 1 кв. м. Что такое элитность? Отделка, инженерия, круг состоятельных соседей? Нельзя говорить огульно: если квартира маленькая, значит она не элитная.

Многие коллеги-риэлторы немало копий сломали, обсуждая вопрос об элитном жилье в Москве. Я считаю, что нет четкой границы между бизнес-классом и элитным жильем. Именно поэтому у различных компаний есть собственные формулировки и сегментация: премиум, люкс, А-класс и т. д. Если отодвинуть в сторону все это многообразие названий, можно сказать, что агентство Contact Real Estate занимается дорогой недвижимостью - это верхний сегмент бизнес-класса и весь элитный класс, который в свою очередь мы делим на подклассы: нижний (10-15 тыс. долларов за 1 кв. м.), средний (15-20 тыс.) и верхний (более 20 тыс.).

Элитным мы называем современный дом с подземным паркингом, расположенный в ЦАО Москвы или в некоторых местах за пределами центра, имеющий вокруг развитую инфраструктуру либо свою собственную современную инженерию, средневзвешенная цена которого (при условии 100%-ной готовности дома) выше 10 тыс. долларов за 1 кв. м. Цены в доме могут различаться в два раза за счет этажей и видов.

Если кто-то из наших коллег скажет, что "элита" - это все, что выше 20 тыс. за 1 кв. м, мы с ними согласимся, но уточним, что это элитное жилье верхнего ценового сегмента. Это такие проекты, как "Гранатный, 6", "Гранатный, 8", некоторые дома на Остоженке. А, к примеру, нижний и средний ценовой сегмент элитного класса - это такие проекты как жилые комплексы "Шоколад", "Итальянский квартал", "Четыре солнца" - хорошие места, уникальные  архитектурные и концептуальные решения, достойная инженерия, охраняемая придомовая территория. В этих проектах  есть квартиры, бюджет приобретения которых соизмерим с покупкой квартиры в доме "Гранатный, 6".

Круг людей в элитном классе отсекается самой ценой, но есть одна деталь: людям, которые покупают квартиры за 10-15 млн долларов,  не всегда комфортно жить рядом с теми, кто купил квартиру за 1 млн долларов - здесь может быть некий диссонанс интересов и позиций. То есть даже элитный класс делится на подклассы, как по характеристикам самой недвижимости, так и по потребностям клиентов.

- Почему в вашу выборку исследования не вошли старые дома, ведь и среди них немало элитных?

- Конечно, красивый старый особняк в центре города при определенном уровне отделки тоже может называться элитным. Такие дома переживают настоящий ренессанс - многие из них реставрируются. Но мы не анализировали в рамках конкретного  исследования этот рынок.  На московском рынке превалируют российские покупатели, которые хотят жить в  современных новостройках.

- Учитывали ли вы такой новый для Москвы формат недвижимости, как апартаменты? Например, в ММДЦ "Москва-Сити"?

- Апартаменты в том формате, как в ММДЦ "Москва-Сити", - это  отдельный рынок со своими правилами. Он очень закрыт,  получить достаточно верную информацию у застройщиков по количеству реальных продаж трудно, особенно с начала кризиса. Проекты, существующие вне "Москвы-Сити", но в ЦАО, мы учитывали.

- Каковы основные выводы обзора?

- Основной вывод: рынок остается рынком покупателя. По итогам девяти месяцев текущего года рынок растет - достаточное количество людей поверило и начало приобретать строящиеся объекты недвижимости, в том числе и на начальных этапах строительства. Появились инвестиционные сделки - их долю мы оцениваем в 15-20%.

Инвесторы, занимающиеся элитной недвижимостью, стали другими. Если до кризиса часто инвестировали в квартиры площадью 200-250 кв. м, за 2-3 млн долларов, то сегодня - в квартиры по 80-160 кв. м, в основном на нижних этажах в домах на начальной и средней стадиях строительства, за 1-1,5 млн долларов.

Отмечу, что спрос сместился в сторону новостроек. А на вторичном рынке из-за роста цен снова началась миграция спроса за пределы ЦАО - на запад, юго-запад столицы: проспекты Вернадского, Ленинский, Кутузовский.

- Какие прогнозы содержатся в исследовании Contact Real Estate?

- Объем предложения в следующем году будет расти, как на первичном, так и на вторичном рынках. На первичном рынке заявлено несколько новых крупных элитных проектов с комплексным освоением территорий, где количество квартир может достигать  200-400. Появятся также несколько объектов в высокой степени готовности, продажи в которых только начнутся. Спрос сместится, скорее всего, туда, где будет существовать гармония в факторах: расположение - цена - качество.

В первом полугодии мы также предполагаем стабилизацию цен и, возможно, спад объемов продаж в целом по рынку. Цены подросли. Причем если статистически это произошло всего на 10%, то я как участник рынка могу точно утверждать, что покупательная способность денег на рынке элитной недвижимости упала на 20-40%. В некоторых проектах цены с начала года поднимали несколько раз. Скидки во многих минимальны либо отсутствуют. Там, где в начале года можно было получить 40-50%, сегодня могут дать 10-20%.  В связи с этим по многим проектам стала пропадать инвестиционная составляющая, которая могла бы стать заменой высокодоходным депозитам, заканчивающимся у многих в конце 2010 года, либо рынку акций, скорее всего, на ближайшую перспективу исчерпавшему свой активный рост. К чему это может привести? К спаду объема продаж в целом.

Из-за увеличения объема предложения вырастет время экспозиции квартир, выставленных на вторичном рынке.

Спрос в четвертом квартале 2010 года будет волнообразным, следующая активизация рынка произойдет не раньше весны.

- Как вы считаете, какова будет средневзвешенная цена на рыке элитного жилья Москвы в 2011 году?

- На сегодняшний день на первичном рынке элитного жилья в Москве средневзвешенная цена составляет 15 719 долларов за 1 кв. м. По нашим прогнозам, к концу 2011 года она вырастет на 10% - это,  в принципе, находится в пределах инфляции.

К списку интервью    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество