Чтобы кредит стал белым и пушистым
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Чтобы кредит стал белым и пушистым

ipocredit.07.09.11-180x160.jpg
Ипотечный кредит – шаг к приобретению собственного жилья. // Наталья Смирнова, генеральный директор компании «Персональный советник», Газета «Квартирный ряд» от 22 августа 2011 года.

Но к этому шагу нужно хорошо подготовиться, ведь когда ипотека получена, испытываешь желание поскорее расплатиться с долгами. Или хотя бы уменьшить ежемесячные платежи, чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет. Как не переплатить лишнего при получении ипотеки? Можно ли сэкономить на кредите? Об этом и поговорим.

Правильно выбрать банк

Для того чтобы не переплатить, нужно изначально грамотно определиться с выбором банка, в котором вы собираетесь взять кредит. Вот критерии выбора.

1. Комиссии. Кроме снижения ставок, многие крупные кредитные учреждения в борьбе за клиента либо вовсе отказываются от комиссий за выдачу кредита, либо значительно их уменьшают. Такой банк и надо выбирать, чтобы сэкономить. При этом, однако, следует руководствоваться правилом: снижение ставки даже на 0,5% годовых гораздо выгоднее, чем отсутствие комиссии за выдачу в размере 1% от суммы кредита. Ведь выплачивать кредит по этой ставке вам придется весь срок, а комиссия за выдачу взимается лишь один раз.

2. Страховка. Согласно ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», страхование объекта залога по ипотечному кредиту обязательно. Однако страхование жизни заемщика и его трудоспособности обязательным не является, и банк не вправе его навязывать, увеличивая тем самым расходы клиента.

Ряд банков увеличивает ставку по кредиту, если вы отказываетесь страховать вашу жизнь. В этом смысле выгоднее отбирать тот банк, который не только ничего не навязывает, но и не повышает ставку по кредиту, если вы от страхования откажетесь. Это тоже экономия.

3. Зарплата на карточке. Посмотрите, с каким банком в вашей компании действует зарплатный проект. Проще говоря, если у вас есть карточка, на которую начисляется зар-плата, то какому банку она принадлежит?

Дело в том, что многие банки предлагают пониженные ставки по ипотечным кредитам для сотрудников компаний – участников зар-платных проектов. Для «зарплатников» они ниже, чем для прочих клиентов примерно на 1–1,5%.

4. Аккредитация. Проверьте, имеется ли у компании, где вы работаете, аккредитация в каком-либо банке. Это тоже может снизить ставку по кредиту. Например, банк может предложить сотрудникам компаний, прошедших в нем аккредитацию, ипотеку на льготных условиях.

5. Платежеспособность. Посмотрите, что именно банк учитывает для оценки вашей платежеспособности. Важно, чтобы в расчет принимались не только доходы, но и имущество, которое принадлежит вам и вашему созаемщику (в том числе – супругу или супруге).

К примеру, банк при оценке платежеспособности заемщика и созаемщика может учитывать недвижимость в собственности (квартира, дом, дача, нежилое помещение), землю, автомобили и т. д. Чем больше подтверждений вашей финансовой ситуации банк принимает в расчет, тем ниже может быть ставка по кредиту (банк сочтет вас платежеспособным заемщиком), и тем внушительнее может быть сумма одобренного кредита.

К сожалению, соответствовать всем перечисленным выше пяти пунктам могут пока далеко не все банки.

Обойдемся без цейтнота

Обратите внимание, как долго действует решение банка по одобрению ипотечного кредита. Ведь не факт, что у вас уже есть квартира наготове – вам еще необходимо будет ее найти. Так что выбирайте банк, решение которого о выдаче кредита действует несколько месяцев. За это время вы наверняка найдете подходящий вариант.

Также поинтересуйтесь, на каких условиях кредитно-финансовое учреждение предлагает аренду сейфовых ячеек по альтернативным сделкам купли-продажи. Очень неприятно переплачивать за такую мелочь!

И еще. Уточните, допускает ли банк отсрочку платежей по кредиту на некоторое время. Молодые семьи часто боятся брать ипотеку, поскольку не уверены в стабильности своего финансового положения, особенно если планируют рождение детей.

«Черная» зарплата повышает ставку

На процентную ставку, по которой будет одобрен ипотечный кредит, помимо прочего, влияет то, как именно вы сможете подтвердить ваш доход – по справке 2-НДФЛ или справке по форме банка.

Чаще всего доход требуется подтвердить справкой 2-НДФЛ («белый доход»). При такой форме подтверждения большинство банков устанавливают несколько сниженную процентную ставку.

Также доход можно подтвердить справкой по форме банка, которая каждым кредитным учреждением определяется по собственному усмотрению и размещается на его сайте или в отделениях. Со справкой по форме банка ставка будет, как правило, на 1–2% выше.

Наиболее низкие проценты (от 6% годовых в долларах и от 9% в рублях) предложат лишь самым платежеспособным клиентам – тем, кто самостоятельно накопил более половины от стоимости приобретаемой жилплощади и готов выплатить кредит в максимально короткий срок. Остальным же придется брать ипотеку по более высоким расценкам.

Для банка большой плюс, если вы работаете в «прозрачной» компании, которая исправно платит налоги.

Если доходов недостаточно

Ставку удалось снизить, но вашего дохода все равно недостает для получения ипотеки. Как быть? Привлекайте созаемщиков и поручителей. Их доход также будет учтен банком при рассмотрении вашей заявки.

Еще один способ снизить ставку – предоставить обеспечение по кредиту. В качестве обеспечения может выступать залог имущества и поручители (хотя возможны варианты без поручителей и без промежуточного залога).

Залогом для ипотеки может быть либо недвижимость, которая у вас уже есть, либо та, которую вы собираетесь покупать по ипотеке. Ставка, как правило, будет ниже по кредитам, где в качестве обеспечения выступает недвижимость, которую вы будете приобретать, а не та, которая уже имеется.

Возьми за восемь процентов

Акцию под таким девизом объявил Сбербанк. Ее участникам выдается ипотека по ставке 8% годовых в рублях (до и после регистрации кредита) на срок до 8 лет включительно. А время принятия решения по кредиту не превышает 8 рабочих дней. Первоначальный взнос должен составлять не менее 50%.

Предложение адресовано всем категориям заемщиков и распространяется на все программы жилищного кредитования, кроме программы «Рефинансирование жилищных кредитов».

Родителям – респект и уважуха!

Понятно, что нужно искать ипотечные кредиты, которые предлагают наименьший первоначальный взнос. Но возможность уменьшить его есть у родителей второго (третьего и т. д.) ребенка, родившегося или усыновленного с 2007 года: они имеют право воспользоваться еще одним финансовым инструментом – материнским капиталом. На начало 2011 года сумма материнского капитала составила более 360 000 рублей, и эти деньги можно потратить на улучшение жилищных условий:

 – использовать как первоначальный взнос по ипотеке кредиту (или как часть взноса);

 – направить средства на досрочное погашение кредита (полностью или частично).

Материнский капитал, напомним, положен семье в связи с рождением (усыновлением) второго и последующих ребенка (детей) в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года. Важно, что право на материнский капитал возникает только один раз в жизни, а не каждый раз при рождении или усыновлении ребенка.

Кроме того, отдельные возможности предоставляются молодым семьям и семьям с детьми. Некоторые банки предлагают специальные ипотечные программы для молодых семей, предусматривающие ряд льгот. В их числе:

 – более низкий первоначальный взнос;

 – возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования в случае рождения ребенка;

 – возможность привлечь в качестве созаемщиков родителей, а также других лиц.

Тем самым банки помогают молодым семьям решить квартирный вопрос без сверхнапряжения своих финансовых возможностей. Достаточно, скажем, накопить 10% от стоимости жилья, и уже можно подавать документы на получение кредита. Кроме того, рождение детей позволяет взять на определенный период отсрочку по выплате кредита.

Пустить вычет в зачет

Итак, вы правильно выбрали банк и оформили кредит с минимальными переплатами. Поздравляем!

Однако перспектива 10, 15 или 25 лет ходить в должниках мало кого радует, поэтому хочется расплатиться по кредиту быстрее. Но как? Ведь для этого потребуются немалые суммы, а их нужно еще заработать, накопить... Между тем есть источники средств для досрочного погашения ипотечного кредита, и для их использования не придется ничего откладывать в копилку. Один из таких источников – имущественный налоговый вычет. Его можно направить на досрочное погашение.

В соответствии со ст. 220 НК РФ, гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет при приобретении или строительстве жилья. Размер вычета – до 2 млн руб. плюс сумма процентных платежей по жилищному кредиту, взятому для приобретения или строительства этой недвижимости. Это значит, что вы сможете вернуть себе на счет сумму в размере до 260 тыс. руб. плюс 13% от процентов по ипотеке. Эти средства вполне можно направить на досрочное погашение кредита.

Понятное дело, вычет вы сможете получить, только если у вас официальные доходы, с которых работодатель платит 13%. Вычет предоставляется раз в жизни.

Давайте рассмотрим, как он работает. Допустим, доход семьи составляет 80 000 руб. в месяц. Вы приобрели квартиру за 3 млн, взяв кредит в 2 млн под 13% на 15 лет. Ежемесячный платеж по кредиту – около 25 000.

Вы имеете право на имущественный вычет в размере: 2 млн руб. + сумма процентов по ипотеке. Значит, по итогам первого года выплат вычет составит: 2 млн + 257 302,4 руб. (сумма процентов за первый год при аннуитетной схеме погашения). По итогам второго года – 250 903,8 (проценты за второй год) и так далее, пока не погасите кредит.

Ваш доход за первый год составит 960 тыс. руб. Значит, по окончании первого года выплат вы получите на ваш счет в банке 13% от 960 000 руб. (124 800 руб.), а недополученный вычет (2 257 302,4 – 960 000 = 1 297 302,4 руб.) перенесется на следующий год.

За второй год вы получите также 124 800 руб. и так далее, пока весь вычет не будет исчерпан.

Ускоряем процесс

Налоговый вычет – не единственный способ снизить расходы по кредиту. Конечно, вы можете ежегодно получать вычет в размере сумм процентных платежей за истекший год, а потом пускать их на досрочное погашение ипотеки. Но можно и ускорить процесс.

Некоторые банки предлагают клиентам программы рефинансирования ипотечных кредитов, взятых в других банках. Что это такое? Это специальный вид ипотечного кредита, который вы берете в новом банке под более низкую процентную ставку, погашаете с его помощью полностью ваш ипотечный кредит в старом банке и начинаете выплачивать ежемесячные взносы уже в новый – на новых, более выгодных условиях.

Допустим, вы оформили ипотеку под 15%, и на текущий момент ваша задолженность перед банком составляет 2 млн руб. Платить еще 15 лет, ежемесячный платеж – 30 тыс. И вот вы проходите мимо офиса другого банка и видите объявление о рефинансировании ипотечных кредитов. Собрав все документы, подаете их в это кредитно-финансовое учреждение и получаете предложение о рефинансировании вашей прежней ипотеки уже под 13%.

После рефинансирования ваш ежемесячный платеж сократится почти на 5000 руб. при том же сроке выплат. Следовательно, за 15 лет экономия составит около 900 тыс. Только за счет рефинансирования!

Имейте в виду следующее. После рефинансирования вы не теряете право на налоговый вычет в размере процентных платежей, так что эти два способа сокращения кредитной нагрузки на бюджет дополняют друг друга.

Мысли вслух о долларах и евро

Еще один способ снизить выплаты по кредиту – взять ипотеку в валюте. Ставка в этом случае будет ниже. К примеру, кредит в долларах или евро можно получить в среднем по ставке 9–11% годовых, в то время как рублевая ипотека будет доступна, как правило, по ставкам 11–14%. Разница существенная.

Скажем, если вы взяли по ипотеке 3 млн руб. на 15 лет, то ежемесячный платеж составит примерно 34 100 – 40 000 руб. в месяц (для ставок 11–14% соответственно), либо 30 400 – 34 100, если брать ту же сумму в иностранной валюте под 9–11% годовых.

Для примерно равных категорий заемщиков экономия может составить около 4000 руб. в месяц, если они берут кредит в валюте под более низкую ставку. А за 15 лет эта экономия может превратиться в 700 000 руб. и более.

Правда, брать кредит в валюте, отличной от валюты вашего основного дохода, значит рисковать. И до финансового кризиса такие риски в значительной мере недооценивались. Между тем, если посмотреть на динамику курсов евро и доллара к рублю, можно легко заметить, что курс нестабилен, он с той или иной периодичностью меняется, и точно спрогнозировать, каким он будет, скажем, через 5 лет, достаточно трудно.

Так что этот вариант связан с определенными рисками, и чтобы решиться на него, надо крепко подумать. Ведь если курс доллара резко пойдет вверх (как это было в 2009 году), заемщику придется туго.

По мнению экспертов, кредиты лучше брать в той валюте, в которой получаешь зарплату. Таким образом можно снизить риски колебаний курсов.

Кроме того, чтобы уменьшить фактическую стоимость квартиры, по возможности берите не аннуитетный (когда на протяжении всего срока ежемесячные платежи одинаковы), а дифференцированный кредит (платеж уменьшается с каждым месяцем). В этом случае сумма переплаты будет скромнее, а условия по досрочному погашению – удобнее.

Минус дифференцированного кредита заключается лишь в том, что первое время банку придется платить больше. Но имеется и существенный плюс – психологически очень комфортно, когда с каждым месяцем платишь все меньше.

Наконец, те, кто планируют отдать долг досрочно, могут выбрать комбинированную, а не фиксированную ставку. В этом случае в первые несколько лет (срок вы можете определить сами) ставка будет на 0,5–1% ниже. А дальше процент будет зависеть от колебаний финансового рынка.

На заметку

Не стоит брать ипотеку на пределе своих финансовых возможностей. Комфортный показатель – на платежи по кредиту должно уходить не более 25–30% семейных доходов.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество