Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Столичный Доходный Дом отзывы инвестиции

Цены на жилую недвижимость в Уфе ждет продолжительная « легкая болтанка»

08.09.2008  Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Вторая часть начатого вчера размышления о росте или падении цен адресована тем, кто ждет падения цен на недвижимость.

Долгое время мы не могли убедить наших клиентов и широкий круг читателей портала www.expert-russia.ru в том, что агентствам недвижимости не выгоден рост цен на недвижимость как таковой, а выгодны любые процессы, которые активизируют количество совершаемых на рынке сделок. Так как агентство зарабатывает не на перепродаже с наценкой, (мы же -не розничная торговля квартирами), а на оказываемой нематериальной услуге. Причем, можно подумать, что чем дороже жилье, тем дороже услуга ( так как она стоит сейчас 2 % от стоимости объекта). Но в реальности, за последние 4 года, в течение которых цены выросли в 3 раза, стоимость риэлторских услуг упала в 3 раза – с 6 до 2 %. Итоги равны. Увеличению же количества сделок в настоящий момент может служить падение цен, благодаря которому квартиры могут стать доступнее.
Большая часть продвинутых граждан сейчас ожидает именно падения цен, аргументируя как « сколько можно», « пора», «цены завышены». Действительно, с точки зрения покупательной способности, цены высоки. Но так ли реально сильное падение:
- среднерыночная цена на рынке недвижимости начинает формироваться с предложения ( продажи существующего объекта). Т.е. некто хочет продать недвижимость по цене, которую сам считает правильной. Далее действует рыночный механизм спроса-предложения, корректирующий цену и формирующий цену реальной сделки. Она сейчас ниже цены начального предложения в среднем на 10 %. Но большинство продавцов ( а мы уже указали на то, что в основном совершаются альтернативные сделки и «чистых» и инвестиционных продаж почти нет) не хотят снижать цену. Они финансово, физически и психологически не готовы к этому, так как за продажей следует покупка, как правило, более дорогая. При этом им проще взять потребительский кредит, чем ипотеку, если разница небольшая. Такие продавцы будут упираться до последнего в снижении цены, и это – основной фактор того, что из-за превышения предложения над спросом падают не цены, а количество сделок на рынке. Потребитель впадает «в режим ожидания» лучших времен. Плюс всегда думает о высоком темпе инфляции, которая « съедает» его деньги.
- фактор страха. По уже давно не оправдываемой рынком инерции народ опять чего-то боится. Этот страшный зверь «а вдруг» ( я продам дешево, а потом ка-а-ак все подскочит, и я не куплю) мешает им в итоге вовремя совершить выгодную сделку. И причина тому - неосведомленность, нежелание анализировать ситуацию и глобальное недоверие к риэлторам и всея вселенной под названием российская экономика и политика.
- безоглядное перекладывание мировых тенденций на наши российские реалии. Несомненно, ипотечный кризис сказался и на нашем рынке. Но причины его в США и вся предшествующая ситуация на рынке, как то удовлетворенный спрос, доступное и разнообразное жилье, простейшее оформление кредита и зависимость ипотечных ставок от ставки рефинансирования ( читай, от вероятности рецессии и экономического спада), принципиально другие. На нас же сказалось скорее отсутствие кредитных средств, уже являющееся исключительно следствием, чего и в помине не было в причинах ипотечного кризиса в США. Аналогичные примеры приводят с обрушением цен в Японии, Казахстане. Но анализировать всегда надо причины, а не следствия.
- стоимость стройматериалов, энергоносителей и рабочей силы. Эти цифры демонстрируют рост, вне зависимости от всех прочих аргументов. Прослеживающийся последние годы демографический кризис дал следствием кадровый голод во многих сферах. Стоимость строительства растет, соответственно, с учетом спроса, застройщики будут строить то, что выгодно ( обеспечивает желаемую норму прибыли) и хорошо продается.
- дебаты на тему, а сколько же должно стоить жилье. Пока никто не смог с точностью установить те факторы, которые однозначно определяют «нормальность, адекватность» или «ненормальность» цены. Существует, правда, один западный подход, согласно которому стоимость покупки должна окупаться 10 годами сдачи в аренду. Исходя из этой простой арифметики ( а квартир в аренду у нас всегда не хватало, так как вся республика съезжается в Уфу, плюс студенты), стоимость жилья у нас завышена в среднем в 2 раза, и должна составлять, по нашим примерным подсчетам, около 25 тыс.руб. за кв.м.
Но эта цифра фактически является себестоимостью строительства жилья в Уфе, так как учитывается в ней не только стоимость материалов и труда, но и всяческие разрешения, стоимость земли, налоги, не говоря уже о постоянном «способствовании решению вопросов». И эти суммы только растут. Мы же должны обязательно ориентроваться на стоимость первичного жилья, так как все больше покупателей предпочитает именно новые квартиры. В итоге снижается разница между стоимостью вторичной и первичной недвижимости, а во всем мире строящееся жилье вообще дороже. Правда, явление « черновой отделки» наблюдается именно в России, и придумано было прежде всего с целью экономии, ускорения и удешевления. Поэтому, если бы все наши квартиры строились с чистовой отделкой, цена первичного и вторичного рынка уже бы сравнялась.
Конечно, застройщик не будет строить квартиры для продажи по цене себестоимости. Ему нужна рентабельность, обеспечивающая дальнейшее развитие, а продажи на этапе строительства должны обеспечивать приток оборотных средств. Цены на свои квартиры застройщик, конечно, устанавливает сам, они в целом не формируются рынком спроса-предложения. Но если цена будет завышена, квартиры продаваться не будут, так как рынок строящегося жилья тоже насыщен предложениями. У застройщика не будет оборотных средств, строительство будет простаивать, интерес покупателей к объекту снижаться, и застройщик будет вынужден снижать цену и норму прибыли. Соответственно, если рассмотреть другую крайность, чем дешевле будет цена застройщика, тем быстрее будет продажа, но тем меньше прибыли будет на развитие. Часто застройщик выставляет секции объекта на продажу постепенно именно для равномерности денежных поступлений. В итоге темпы строительства при недостатке средств не развитие снизятся, застройщик примет решение либо сократить строительство, либо строить объект с иными характеристиками, снизится предложение и разнообразие продаваемых квартир, спрос опять превысит предложение и скорректирует цену в сторону роста.
- переток покупателей из сегмента в сегмент. Выше был приведен пример сокращения объемов строительства. Да, люди сейчас предпочитают более комфортное новое жилье. Но если темпы строительства сократятся ( а это может произойти в настоящее время и из-за общего удорожания кредитов и отсутствия кредитных средств, и из-за снижения инвестиционной привлекательности России, и из-за проблем фондового рынка, вследствие чего снижение рыночной капитализации акционерных компаний снижает доступность для них кредитных ресурсов, повышая их цену), спрос, который все-таки присутствует на рынке, перейдет в другие сегменты, уравновесив или даже превысив предложение, и снова « подтягивая» цену в сегменте вверх.
В заключении, отмечу, что мы рассматривали ситуацию на рынке жилой недвижимости Уфы. Возможно, во многом она будет неприменима к другим регионам и из-за обычаев делового оборота, и динамики рынка, и уровня жизни и т.д. и т.п. Даже в силу территориального расположения города ( он находится в кольце 2 рек, а пропускная способность мостов ограничена), развитие рынка загородной недвижимости имеет свою специфику. Развитие же рынка строящегося жилья также наталкивается на нехватку пригодных земель в городе. Существует колоссальный объем информации и мелких незаметных тенденций, требующих учета в целях настоящего рассуждения. Мы также не претендуем на абсолютную объективность и строгую научную обоснованность. Это были практические факты, во многом заметные и анализируемые в силу доступа к определенной информации, только операторам рынка недвижимости, взгляд на ситуацию « изнутри» проблемы.
Конечно, мы ожидаем некоторого небольшого снижения цен вследствие продолжающейся среднесрочной коррекции скачка 2006 года и больше общеполитических тенденций, происходящих сейчас в России. Но инфляция, которую государство пока не в силах остановить, скомпенсирует падение. Кстати, недавно правительственные органы России выдвинули интересную идею о том, что ипотека может служить лекарством от инфляции. Но пока ничего не может сделать ипотеку доступней для наших клиентов. Рынок недвижимости в ближайшее время ждет слабая « болтанка», сопровождающаяся общефизической вялостью покупателей квартир и необеспеченными попытками соперничества ипотечных банков.

Андреева Елена.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2019 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество