Цены на жилье в Петербурге растут неудержимо

С начала года цены на первичное и вторичное жилье в Санкт-Петербурге безостановочно растут. Даже летом, в традиционно «мертвый сезон», наблюдается подъем цен – на 3-3,5% в неделю. Эксперты уверены, что нынешние тенденции сохранятся до конца года, а уже в начале 2007 г. будет преодолен психологический барьер в 2 тыс. долл. за кв. м жилой площади. Власти города пока не выработали действенных экономических мер, чтобы стабилизировать ситуацию. Однако, по мнению участников рынка, именно сейчас было бы не лишним принять меры по регулированию цен.

По данным администрации С.-Петербурга, за первое полугодие 2006 г. ввод жилья составил почти 800 тыс. кв.м. Расчетный показатель на конец 2006 г. – 2,3-2,5 млн. кв.м. В 2005 г. в Санкт-Петербурге было сдано около 1,9 млн. кв. м жилья. С июня 2001 г. по июнь 2006 г. цена кв. м жилой площади в городе выросла с 400 до 1500 долл. При этом себестоимость кв. м в июне 2006 г. составляла 800-1000 долл. Цены на первичном рынке в 2006 г. растут в среднем на 10-12% в месяц. Вторичный рынок, по определению более инертный, демонстрирует меньший рост цен. Однако к началу лета и на рынке «вторички» цены росли на 12-16% в месяц. Практически не стало однокомнатных квартир, особенно недорогих. Минимальная цена однокомнатной квартиры уже превысила рубеж в 70 тыс. долл.

По мнению ряда экспертов, ситуацию на рынке недвижимости Петербурга можно назвать сложной. Рост цен на «первичное» и «вторичное» жилье продолжается, и не видно оснований даже для замедления темпов роста. Первой причиной волатильности рынка эксперты называют растущий поток нефтедолларов. «Налицо стремление российского бизнеса инвестировать в недвижимость. Многие потенциальные инвесторы приходят сегодня в Петербург, поскольку цены на жилье здесь значительно ниже московских», – заявила RBC daily генеральный директор компании «МИЭЛЬ – Санкт-Петербург» Мария Сорокина. Таким образом, по ее словам, именно петербургская недвижимость стала сейчас объектом инвестиционных вложений.

В качестве другой причины удорожания жилья заместитель директора АН «Бекар» Ирина Гудкина называет развитие ипотеки. Причем, по ее мнению, ипотека играет двойную роль: с одной стороны, для многих это единственная возможность купить квартиру, с другой – ипотечное кредитование провоцирует рост цен. Солидарна с ней и Юлия Трушина, руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости: «Только за первый квартал 2006 г. в Петербурге выдано около 1800 ипотечных кредитов. Сейчас на рынке ипотеки работают десятки банков со своими собственными программами». Она добавила, что в 2003 г. ипотечные кредиты предоставлялись под 18% годовых, сейчас уже под 12%, но соответственно выросли и цены.

Генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский указывает на «изменения правил выделения земельных участков и нововведения в законодательной базе, в частности ФЗ N214». Вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» Вячеслав Семененко говорит о «крайне незначительном пополнении объема предложения, что обусловлено невозможностью или нежеланием застройщиков выводить на рынок новые проекты и связано с неблагоприятными изменениями правовой среды». Кроме того, он напоминает о том, что многие крупные девелоперы, работающие на петербургском строительном рынке, «открыли кредитные линии, и это избавило их от необходимости продавать квартиры на ранних стадиях».

Среди важнейших называется и такой фактор, как отложенный спрос. «Цены стали расти еще в сентябре 2005 г., – напоминает Ирина Гудкина. – Но многие посчитали это чистой случайностью и не торопились с покупкой. А к началу 2006 г. рынок окончательно разогрелся». Наконец, Мария Сорокина обращает внимание на «сезонное увеличение потока молодежи, приезжающей из регионов учиться. «Многие состоятельные родители стремятся устроить своих детей в столицах и покупают для них недорогие – в основном одно- и двухкомнатные – квартиры», – поясняет она.

По мнению экспертов и участников рынка, замедления темпов роста цен на жилье в Санкт-Петербурге в ближайшее время не предвидится. «В начале 2006 г. активизировались покупатели, отложившие решение о приобретение квартиры, – заметил Эдуард Тиктинский из RBI. – После этого запустился механизм ажиотажа на рынке. Только за 5 месяцев 2006 г. рост цен составил порядка 40%». «Даже оптимисты прогнозировали рост цен на 2006 г. в пределах 25-30%, – говорит Вячеслав Семененко из «Петербургской недвижимости». – Однако события стали развиваться по наиболее экстремальному сценарию». «Стоимость квадратного метра падать не будет», – предупреждает заместитель генерального директора Центрального агентства недвижимости Марина Гусакова.

Сейчас это поняли и многие покупатели, которые надеялись на изменение ситуации. Их реакция тоже способствует «разогреву» рынка. Что касается долгосрочного прогноза, то, по мнению экспертов, петербургскому рынку потребуется всего 2-3 года, чтобы цена квадратного метра удвоилась. Так, уже к концу 2008 г. кв. м жилой площади в Петербурге может стоить порядка 3000 долл. Эксперты считают, что власти города должны принять какие-то меры, чтобы остановить рост цен. Причем речь здесь идет не столько о социальной стороне вопроса, сколько об опасности того, что перегретый рынок «лопнет».

«Некоторые участники рынка говорят о возможности введения государственного регулирования цен, – отмечает г-жа Сорокина. – Но это вопрос механизма. Просто заморозить рынок «сверху» невозможно. Однако стоит подумать об упрощении процедуры получения и оформления участка под застройку, что в свою очередь может положительно повлиять на рост цен».

Автор: Руслан Дзкуя