Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


"Бизнес-ипотека" - кредит " Застенчивый"

27.11.2007  Эксперт
Выбор предложений в этом сегменте скромен, так же, как уровень спроса. И покупатели нежилой недвижимости, и сами банкиры воспринимают данное явление как диковинного зверя, который привлекает своей нетривиальностью, но пугает неизвестностью.

Кредиторы и ипотечные брокеры все же активизировались в осторожных попытках раскрутить «тихоню». Совсем недавно в заявлениях сибирских банкиров зазвучало редкое для местного кредитного ассортимента сочетание «бизнес-ипотека» или «коммерческая ипотека», предлагающее юридическим лицам приобрести по договору залога нежилую недвижимость. Среди первопроходцев — Ланта-Банк. В рамках реализации девелоперского проекта — строительства бизнес-центра в Новосибирске — кредитор предлагает площади в нем по ипотечным механизмам. Октябрьский выход в сибирский регион Москоммерцбанка (открытие филиала в Омске в октябре) сопровождался громкими заявлениями, что в планах — сосредоточиться на кредитовании коммерческой недвижимости. Пока без декламации конкретных намерений бизнес-ипотекой интересуется Транскредитбанк как потенциальной новинкой линейки 2008 года.
Медленно запрягаем и едем небыстро

В основном такие продукты находятся на уровне разработок, поэтому о большинстве будущих проектов в этом сегменте пока неизвестно. Но увеличивающаяся плотность банков на территории Сибири будет толкать их на поиски инноваций для расширения предложения. А стремительное развитие рынка коммерческой недвижимости в крупных регионах дает возможность предположить, что именно ниша коммерческой ипотеки станет для некоторых сибирских кредиторов зацепкой в конкурентной борьбе. Московская компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», с декабря 2005 года предоставляющая услуги ипотечного брокера, в данный момент имеет только две проведенные сделки. И те в столице. В сибирских филиалах — в Омске и Барнауле — специалистами фирмы подобные процедуры не проводились. Но, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Андрея Бушина, в настоящее время в России не существует четкого законодательного механизма осуществления подобных операций: «Подобрать схему проведения сделки, одинаково безопасную для покупателя-заемщика, продавца и банка, достаточно сложно. Тем не менее, по нашим прогнозам, данный сектор будет развиваться достаточно быстро, так как сегодня этот рынок повторяет ситуацию кредитования жилых объектов лет пять назад, когда только само слово «ипотека» вызывало страх и опасение».

Будет ли такой продукт востребован среди покупателей, зависит во многом от гибкости кредитных схем, которые пока жестко ограничиваются регулятором.
Кочки и ухабы законотворчества

Суть бизнес-ипотеки мало чем отличается от жилищной. Кредит на покупку офиса или склада выдается так же, как и на покупку квартиры — под залог самого объекта недвижимости. Принципиальная разница заключается лишь в том, что заемщиком является юридическое лицо. Среди других отличий: сроки погашения кредита гораздо короче, а процентные ставки выше. В таком виде продукт функционирует на Западе. Российское законодательство внесло в судьбу национальной бизнес-ипотеки существенные корректировки.

В рамках жилищной ипотеки при регистрации титула параллельно происходит и передача прав собственности на данный объект недвижимости заемщику. И главное здесь — единовременность этих процессов. В случае с кредитом для юридических лиц законодательство не разрешает компаниям оформлять залог на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Получается несколько нелогично: сначала объект надо купить, и тогда, после регистрации права собственности, его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Административный барьер является серьезным препятствием на пути банков к бизнес-ипотеке. Он же толкает их искать легальные способы лавирования между законодательными рельефами. Поэтому справедливости ради стоит отметить, что именовать российскую бизнес-ипотеку в полной мере таковой нельзя. Это как стул на трех ножках, которые его создатели вертят как могут, чтобы он устоял.

Банкиры придумали несколько основных схем обхода. Например, часть средств выдают до оформления залога, а оставшуюся сумму — после. Инвестор может приобрести объект за свои деньги, а потом рефинансировать затраты. При доверительных взаимоотношениях с продавцом возможен еще один вариант. Собственник недвижимости сам оформляет на нее залог и берет в банке кредит, затем продает объект по цене, уменьшенной на сумму займа, который числится за этим помещением. И, таким образом, вместе с помещением обязательства по кредиту переходят к покупателю.

Каждый из этих способов несовершенен, а главное — неудобен для одной из сторон. В первом случае высокие риски несет кредитор, предоставляя средства заемщику, не имея твердого залога. Во втором — инвестор вынужден сам искать деньги на покупку, «выдергивая» средства из оборота или используя другие заемные инструменты. И тут финансовые риски возрастают у компании. Третий вариант невыгоден продавцу, который, имея продукт повышенного спроса, может зафиксировать прибыль по нему иным, более простым и надежным способом. Да и в целом, два последних ноу-хау в качестве ипотечных схем почти не выдерживают критики, так как подменяется сама суть ипотечной сделки — под залог объекта недвижимости.

Но это далеко не все возможные механизмы. Сегодняшняя коммерческая ипотека унифицирована только в названии. В силу редкости предложения и спроса по сравнению с другими банковскими продуктами, каждая такая схема индивидуальна и зависит от обстоятельств и отношений между сторонами.

Что предлагают банки, анонсировавшие данный продукт в сибирском регионе?
Фантазия на местах

Играть в шахматы с регулятором не пришлось Москоммерцбанку, здесь процедура более простая. В его линейке продуктов бизнес-ипотекой называется серия кредитов для покупки коммерческой недвижимости под залог или жилого помещения с целью перевода в нежилой фонд, а также займов для приобретения инвестиционных прав на строительство нежилых зданий. Все это предложения для физических лиц, для которых закон в получении ипотеки на коммерческую недвижимость серьезных барьеров не устанавливает. Тем не менее, в банке отмечают, что выдача этих кредитов также имеет индивидуальную схему. «Процедура оформления кредита ввиду несовершенства нормативной базы в части проведения подобных сделок делится на два этапа, — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Москоммерцбанка Ирина Клунник. — Первым этапом является ипотека в силу договора, то есть залог, что отличает данную процедуру от выдачи кредитов под жилую недвижимость. Во второй, основной и завершающей части осуществляется ипотека в силу закона, то есть купля-продажа».

Учитывая, что заемщики в этом случае могут быть индивидуальными предпринимателями или соучредителями компаний, данные кредиты можно рассматривать как займы для бизнеса. В определенных случаях особенно эффективные для его малых форм. Желая приобрести помещение под магазин, склад или кабинет, предприниматель берет ипотеку в банке по 13,5–14,5% и рассчитывается равными долями в течение 15 лет, при этом допускается как досрочное частичное, так и полное погашение без штрафных санкций. Но потребительский круг ограничивает сам банк довольно жесткими критериями оценки потенциальных заемщиков. «Предложение ориентировано на лиц с высоким уровнем платежеспособности, что обусловлено соответствующими ценами на данный тип недвижимости», — говорит Ирина Клунник. Но не вызывает сомнения, что на покупку чего-либо, имеющего низкую стоимость, люди не пойдут в банк за кредитами. Хотя очевидно и то, что «дорого» и «дешево» — понятия относительные. И коммерческая недвижимость коммерческой недвижимости рознь. Кредитоваться может как приобретение пентхауса в бизнес-центре для индивидуальной практики психоаналитика, так и 30 «квадратов» в хрущевке для работы частного стоматологического кабинета через перевод помещения в нежилой фонд.

Тщательный отбор клиентов происходит не в связи с дороговизной самого объекта, а в силу высоких рисков для банка в этом «необъезженном» сегменте. Поэтому здесь можно констатировать, что как жилищная ипотека не стала доступным инструментом квартирного вопроса для граждан, так и коммерческая ипотека не поможет широкому кругу представителей малого бизнеса в развитии своего дела. Однако в Москоммерцбанке этот продукт называют флагманом линейки и уверяют, что он пользуется «достаточно хорошим спросом на рынке кредитования».

Ланта-Банк к бизнес-ипотеке пока приглядывается, без рекламных заявлений на этот счет. Кредитор готов активно изучать спрос, варианты осуществления сделок и риски данного рынка. И для этого располагает весьма безопасным полем для эксперимента — собственным бизнес-центром, строительство которого ведет совместно с российско-польской фирмой «ПЛП Девелопмент групп». «Конечно, здесь в чистом виде коммерческой ипотеки не будет, — рассказывает про эксперимент начальник кредитного отдела — заместитель управляющего Ланта-Банка Федор Жидков. — Мы предлагаем приобретать площади в бизнес-центре по договорам соинвестирования. Кредитуем предприятия, желающие купить здесь офис, под залог имущественных прав. Заключается тройственный договор между инвестором, соинвестором и нами — банком-кредитором. По нему мы обязуемся предоставить средства заемщику, инвестор — построить объект в сроки, соинвестор — профинансировать и без нашего ведома никаких отчуждений, обременений и действий с участием третьих лиц не производить. Нам в некотором смысле проще «обкатывать» этот продукт. Потому что, во-первых, в отличие от условий долевого строительства, договоры соинвестирования не нужно регистрировать в учреждениях юстиции. Во-вторых, права требования на недвижимость у нас будут находиться в залоге, потому что самого объекта недвижимости пока нет, а такие риски, как потеря объекта или его отчуждение, у нас также закрыты — бизнес-центр строит близкая нам компания».

Сегодняшнее предложение Ланта-Банк расценивает как попытку «обкатать» в упрощенных условиях потенциально востребованный продукт, изучить психологию клиента, выявить его потребности. «В дальнейшем мы бы хотели ввести линейку коммерческой ипотеки, — говорит Жидков. — Она будет строиться на индивидуальном кредитовании. Нестандартный подход в оценке платежеспособности клиента, составление персонального графика погашения кредита — не равными долями ежемесячно, а с учетом специфики данного предприятия, сезонности их бизнеса и так далее. Ставка будет варьироваться в зависимости от сроков. Сегодня максимальным сроком мы видим три года. Учитывая нестабильность финансового рынка, не будем рваться вперед, предлагая слишком мягкие условия».
Мистер Х

При кредитовании коммерческой недвижимости под залог банки в промежуток между заключением договора купли-продажи и договора ипотеки не застрахованы. «Этот продукт однозначно для тех, кто получает стабильный доход, — поясняет Федор Жидков. — В нашем случае сложность в том, что мы имеем дело с недостроенным объектом недвижимости, и заемщик не может сразу же использовать новое помещение для работы, например, сдавать его в аренду или переехать в него и вычеркнуть из графы расходов свои прошлые арендные платежи. Поэтому мы должны при оценке потенциального заемщика учитывать, имеет ли он собственный действующий бизнес, приносящий стабильный доход, достаточный для погашения кредита частями».

Исходя из подобных тезисов, можно сделать вывод, что ипотека коммерческой недвижимости — предложение, которым может воспользоваться прежде всего средний и крупный бизнес. Вопрос в том, будет ли интересен этот продукт крупным компаниям, которым необходимо привлечь средства для возведения или покупки коммерческой недвижимости. Ведь для строительства собственного здания есть более эффективные инструменты, такие, как проектное финансирование, а для приобретения — все более приобретающий популярность лизинг.

По словам начальника отдела лизинговых операций ЗАО «Сибирская Лизинговая Компания» (Новосибирск) Ольги Петиной, банковское кредитование имеет повышенный спрос со стороны организации с вмененной либо упрощенной системой налогообложения, а лизинг экономически более эффективен для предприятий, находящихся на обычной системе налогообложения — плательщиков НДС. «Но с учетом постоянно увеличивающегося спроса на приобретение недвижимости в собственность, на рынке будет место и для лизинга, и для различных банковских схем кредитования», — заключает эксперт.

Предпосылки для создания рынка коммерческой ипотеки уже сложились. К тому же в Госдуме обсуждается внесение изменений в закон об ипотеке в части кредитования бизнеса. В первом чтении проект был отправлен на доработку, так как вызвал множество нареканий в правовом плане. Дата повторного обсуждения не раз переносилась. Сложно спрогнозировать активность народных избранников в решении этого вопроса. Очевидно, что банки очень заинтересованы в скорейшем избавлении от административных барьеров, потому что рынок становится все уже, а диверсификация ипотечных программ позволила бы занять новые ниши. Пока нормативные препятствия существуют, бизнес-ипотека в России остается темной лошадкой. Пока нет хоть какой-нибудь унификации предложения, его сложно оценить. На какой круг предпринимателей оно рассчитано, покупка каких объектов коммерческой недвижимости может быть наиболее эффективна с его помощью? Сейчас мы имеем дело с весьма индивидуальным продуктом. Коммерческая ипотека, безусловно, может быть выгодна заемщику больше, чем другие известные инструменты финансирования. Только если обстоятельства купли-продажи объекта недвижимости столь же экстраординарны, как и банковские условия кредитования, и они совпадут и дополнят друг друга, как кусочки сложного пазла.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected]ocredit.ru – рекламное сотрудничество