Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Бег по замкнутому кругу

05.10.2010  Bankir.Ru
Ипотечный рынок не может полноценно развиваться, несмотря на значительный потенциал. // Наталья Посадова, собкор в Петербурге, Bankir.Ru от 01 октября 2010 года

Ипотека в нашей стране – это квазиипотека. Если бы не усилия государственных институтов, её могло бы совсем не существовать – к таким неутешительным выводам пришли участники Петербургского ипотечного форума. «Успешное функционирование системы ипотечного кредитования важно для всего сообщества, - выразила экспертное мнение Светлана Шустова, директор департамента Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). - Для граждан – это дополнительная возможность привлечения значительных средств на длительные сроки, для кредитного института - работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами, для государства – развитие строительной индустрии и рыночных отношений во многих секторах экономики».

Представители агентства видят одним из препятствий развития ипотеки недоработанную законодательную базу по защите интересов заёмщиков. Ведь ипотечный кредит является долгосрочным обязательством и в течение срока его действия для граждан велик риск временной утраты платежеспособности. Это может случиться по объективным причинам, в том числе и по вине финансовых кризисов, которые носят циклический характер. К сожалению, российские банки считают запуск процедуры взыскания залога основным способом защиты своих интересов. Хотя, в конечном счете, это не выгодно всем участникам процесса.

Эксперты отмечают, что большинство заемщиков, имеющих просроченные обязательства, оказались в такой ситуации в связи со снижением уровня доходов, а не из-за полной их утраты. Следовательно, по мере восстановления экономики и улучшения финансового состояния работодателей, доходы вернуться на прежний уровень. Должник восстановит поток платежей, а кредитор сможет получить планируемый доход.

Чтобы реструктуризация принесла ожидаемый результат, период помощи заёмщику должен превышать примерно в два раза средний период поиска работы. Нагрузка после его завершения не должна увеличиваться более чем на 10%. При этом восстановление зависит от готовности кредитора пользоваться всем арсеналом доступных инструментов. Однако, по данным исследований, каждый третий потенциальный заёмщик боится брать ипотечный кредит из-за страха лишиться недвижимости.

Участники рынка считают, что российским законодателям стоит перенять опыт большинства европейских стран. В их законах закреплено право заемщика на реструктуризацию, а взыскание происходит только после того, как были предложены все разумные способы урегулирования ситуации. Защита на законодательном уровне будет способствовать росту спроса на ипотечные продукты, и, как следствие, более активному развитию всей экономики страны. В то же время она стимулирует в кредитных организациях создание инфраструктуры, обеспечивающей не взыскание, а восстановление заемщиков.

Владимир Гамза, вице-президент Ассоциации региональных банков России (АРБР), согласился с коллегами: «В нашей стране нет законодательства по потребительскому кредитованию, где были бы прописаны права и обязанности обеих сторон. Следовательно, нет понимания того, что делать с заёмщиком, попавшим в сложную ситуацию. До тех пор, пока правовое поле не будет проработано в деталях, останутся риски, которые банки будут страховать высокими процентными ставками». В то же время Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада, выразил опасение, что законопроект о потребительском кредитовании может быть принят в существующем виде, имеющем ярко выраженную направленность в пользу заёмщиков. В этом случае, по его мнению, «банки вообще перестанут выдавать кредиты».

Параллельно с проработкой законодательной базы необходимо вести работу по повышению финансовой грамотности населения. Разъяснение всех возможных рисков (валютных, процентных, страновых), а также возможностей системы страхования и порядка взаимодействия с кредитной организацией в случае возникновения финансовых затруднений. Помимо прочего, следует стимулировать развития рынка покупателей проблемных долгов, чтобы нивелировать потери банков по просроченным кредитам - как альтернативу процедуре взыскания. Пока такого рынка практически не существует, в связи с недостаточной капитализацией денежной системы.

В качестве временной меры эксперты предлагают применять систему разделения риска между покупателем и продавцом проблемных долгов. На текущий момент АРБР выработаны три основные схемы по выкупу проблемного кредита с минимальными потерями для банка. Это продажа долга в рассрочку, мена проблемного кредита на нерыночный и на рыночный актив с дисконтом задолженности либо переоценкой последнего.

Участники финансового рынка вынуждены признать, что на сегодняшний день в России нет ни одного долгосрочного источника ресурсов, кроме государственного. Нужно заняться вопросом формирования институционального рынка «длинных денег». Его элементом могли бы стать вклады населения, если бы они в пассивах банков хотя бы частично составляли долгосрочные ресурсы. Также подготовлен законопроект, позволяющий сделать сберегательный сертификат полноценной ценной бумагой, как это принято в международной практике. Кроме того, представители АРБР настаивают на необходимости принятия закона об обеспеченных облигациях («о секьюритизации»), который должен подстегнуть развитие цивилизованного фондового рынка.

Участники форума заострили внимание на том, что простое стимулирование спроса с помощью ипотеки лишь спровоцирует рост цен на жилье и может привести к очередному кризису. Требуется сбалансированный подход, в том числе и по увеличению предложения на рынке жилья. «Надо разорвать замкнутый круг, возникший во время кризиса – дольщики не идут покупать квартиры, так как видят, что дома не строятся; застройщики не строят дома, потому что к ним не идут дольщики; а банки не кредитуют ни тех ни других – отметил Владимир Гамза - И никто, кроме государства, этого сделать не может. Надо объявить открытую оферту на приобретение жилья по социальным ценам, по той стоимости, которая удовлетворяет государство». Другим вариантом государственной помощи может стать прямое субсидирование населения на приобретение жилья без задействования кредитных организаций. Подобный положительный опыт уже существует в Новосибирской области.

Помимо ипотеки, проблемы жилищного рынка кроются в завышенной стоимости недвижимости, которую застройщики стараются сформировать «по максимуму». В неё включаются все будущие расходы по внеплощадочным сетям, по земле и многие другие. Практически, стоимость жилья включает в себя минимум половину будущих расходов, которые должны быть компенсированы текущими тарифным платежами покупателя недвижимости. Тем самым примерно в два раза срезается покупательная способность тех, кто приобретает жилье – констатировали эксперты.

Положительной тенденцией можно считать лишь то, что в третьем квартале 2010 года цены на рынке недвижимости стабилизировались. Но прогноз депутата Госдумы РФ Ивана Грачева относительно стоимости жилья носил скорее пессимистический характер. Депутат заявил, что второй волны рецессии не будет, а страну ждет очередной подъем и перегревание строительного рынка, после чего последует болезненное падение.

Представители коммерческих банков отметили, что сейчас основная часть ипотечных кредитов выдается банками с государственной поддержкой и АИЖК и только 10% сделок принадлежат остальным участникам рынка. Этот факт, безусловно, не способствует эффективному развитию конкуренции на рынке ипотечного кредитования. Александр Афанасьев, руководитель отдела развития бизнеса банка DeltaCredit, рассказал, как изменился портрет ипотечного заемщика: «если до кризиса основными сферами деятельности ипотечных клиентов были финансы, строительство и недвижимость, то на сегодняшний день – это бюджетная сфера, финансовые организации и розничная торговля».

Заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Семенюк поделился прогнозами о дальнейшем развитии ипотеки. По его мнению, этот рынок постепенно восстанавливается. В 2009 году в связи с кризисом объемы ипотеки упали в четыре-пять раз, а в 2010 году размер выданных кредитов должен более чем в два раза превысить уровень прошлого года. По итогам нынешнего года будет выдано 320-360 млрд. ипотечных кредитов. «В 2012 году мы достигнем уровня 2008 года. По последним данным, средневзвешенная ставка по итогам семи месяцев составляет 13,4%; по ряду государственных программ, она ниже - 10-11%. К концу года ставки понизятся ещё на 1-2%». В настоящее время АИЖК рефинансирует 20% ипотечных кредитов, выдаваемых в стране, по ставкам порядка 12%. В 2010 году механизм предоставления займов планируется применить для рефинансирования новых ипотечных программ «Материнский капитал», «Малоэтажное жилье» и «Переменная ставка».

Таблица: «Доля ипотеки в сделках по приобретению недвижимости».

 

2005г.

2006г.

2007г.

2008г.

2009г.

2010г.

Ипотека

4%

9%

20%

12%

8%

10%

Сделки без ипотеки

96%

91%

80%

88%

92%

90%

Источник: Данные АИЖК

Диаграмма: «Объем ипотечного рынка, включая прогнозные значения». 1.jpg


К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество