Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать


Антон Павлов: «Выбор банка для ипотеки начинается с выбора объекта недвижимости»

Ipocredit.13.03.13_270x240.jpg
Начальник управления по работе с сегментом розницы и состоятельных клиентов Абсолют Банка Антон Павлов в интервью Ipocredit.Ru рассказал о том, как выбрать банк для получения ипотеки и можно ли доверять сезонным акциям кредитных организаций. 

– Антон, банков, которые занимаются ипотечным кредитованием, сегодня немало. Заемщику нужно всё взвесить, понять, куда лучше обратиться, учитывая, что ипотека – обязательство долгосрочное и решение ответственное. На что в первую очередь следует обратить внимание при выборе банка для получения ипотечного кредита?

– Наверное, выбор банка начинается с выбора объекта недвижимости, который заемщик хочет приобрести. Где человек хочет покупать жилье: на первичном или вторичном рынке, а может быть, за городом? Ведь очень редко встретишь банк, в котором условия по всем программам были бы одинаковы привлекательны.

После того, как клиент определился с объектом недвижимости, можно начинать изучать программы банков: анализировать ставки, их зависимость от срока кредитования, размера первоначального взноса и т.д. Предварительно заемщик должен детально изучить предложение банка в контексте своих возможностей и потребностей.

Для неискушенного заемщика сделать это будет не очень легко, поэтому многие клиенты обращаются за профессиональной консультацией в риэлторские агентства, которые владеют информацией по предложениям банков и могут сориентировать потенциального покупателя. Еще одним преимуществом обращения к риэлторам является то, что многие банки предоставляют заемщикам, сотрудничающим с определенными агентствами недвижимости, скидки. Это вполне обоснованно: как правило, у таких заемщиков выше вероятность выхода на сделку.

– Это что касается вторичного рынка. А как выбрать банк для получения кредита на покупку квартиры в новостройке?

– Здесь опять же, прежде всего, заемщику нужно определиться с объектом недвижимости, который он хочет приобрести. В отличие от вторички, предложение жилья на первичном рынке ограничено. При этом, выбирая квартиру, нужно учитывать не только то, нравится или не нравится тот или иной жилой комплекс, но и принимать во внимание надежность застройщика, степень готовности дома и т.д.

После того, как заемщик определится, какой объект он хочет купить, нужно узнать, какие банки работают с данным застройщиком, в каких кредитных организациях он аккредитован. Большинство банков, которые кредитуют первичку, работают с застройщиками также по программам проектного финансирования, и они заинтересованы в том, чтобы квартиры были проданы как можно быстрее. Поэтому заемщики часто могут рассчитывать на скидки к процентной ставке.

После того, как будет получен перечень кредиторов, клиент (опять же с учетом размера своего первоначального взноса и требуемого срока кредитования), должен выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные для него условия.

– Какие сейчас есть наиболее интересные предложения по ипотеке?

– Сейчас большинство кредитных предложений основано на фиксированных ставках. Хотя за рубежом используются плавающие или комбинированные ставки, которые у нас только начинают появляться.

Если говорить о фиксированных ставках, то их размер во многом зависит от типа заемщика /размера его первоначального взноса и срока кредитования/. Хорошее кредитное предложение можно получить во многих банках.

Если говорить о плавающих ставках, то они привлекательны только тогда, когда индикаторы, к которым они привязаны (чаще всего это Libor или MosPrime), находятся на низком уровне или снижаются. Однако спрогнозировать их колебания на длительный срок практически невозможно, а ипотека – это долгосрочный кредит, поэтому риски для клиента здесь достаточно высоки.

Альтернативой этим программам может служить комбинированная ставка: ставка с фиксированной величиной на срок от года до пяти лет, по истечении которого она переходит в плавающий режим, зависящий опять же от того или иного индикатора.

Такие продукты будут интересны в первую очередь клиентам с большим первоначальным взносом, которые готовы погасить кредит досрочно. Ведь в течение фиксированного периода ставка будет меньше, чем по стандартным ипотечным программам.

– На сколько?

– Ставка начинается от 9% для шести месяцев и заканчивается 13% для десяти лет.

– Какая минимальная ставка по ипотеке сейчас?

– В нашем банке – 10%. По такой ставке получить кредит может заемщик, который приобретает квартиру на вторичном рынке при сроке кредита менее пяти лет с первоначальным взносом от 40%. Также необходимо, чтобы он заключил договор комплексного страхования.

– Банки часто проводят сезонные акции, по ипотеке в том числе, где декларируются красивые условия. Этим обещаниям можно верить?

– Банки проводят акции в основном в сезоны затишья на рынке – летом, поздней весной.

Преференции, которые предоставляются в рамках акций, можно разделить на две категории.

Ценовые – это скидки на ставки. Большинство игроков проводит их честно. Хотя, безусловно, большинство кредиторов в процессе рекламы своих продуктов указывают минимальную процентную ставку, которую банк предоставляет при соблюдении определенных условий. Если же, например, у клиента нет справки по форме 2 НДФЛ, ставка может быть увеличена. Или заемщик отказывается от заключения комплексного договора страхования, тогда кредит также станет дороже.

Вторая преференция – это упрощенный порядок одобрения заявки. Здесь, безусловно, тоже есть определенные нюансы. Если вы работаете по найму в крупной компании на приличной должности, то вас могут одобрить и по двум документам. Но вот если вы индивидуальный предприниматель, то, скорее всего, банку понадобится дополнительный набор документов.

– Какие-то специальные предложения для действующих клиентов существуют в банках?

– Да, конечно. Есть определенные преференции зарплатным клиентам, клиентам, которые уже пользуются каким-то кредитным или иным продуктом в данном банке. Также сами сотрудники банка получают кредиты на льготных условиях.

– То есть человеку лучше сначала попробовать обратиться за ипотекой в тот банк, где он уже обслуживается?

– Да, стоит посмотреть, какие условия этот банк предлагает. Не факт, что они в итоге окажутся лучшими, но получить кредит в банке, который уже знает этого клиента, в котором у него есть какая-то своя история, теоретически будет проще.

– Заемщик может подать кредитную заявку сразу в несколько банков?

– Безусловно, может. Данная практика сейчас является обычной для рынка. Она дает возможность заемщику получить одобрение сразу во многих банках.

У людей бывают разные ситуации. Может быть, что уже подобрана квартира для покупки, тогда подача заявки в несколько банков дает возможность выбрать наиболее выгодное предложение. Или, может быть, пока подходящее жилье не найдено, и даже неясно, какая это будет квартира – на первичном или на вторичном рынке. В подобной ситуации человеку нужно понять, какую сумму ему одобрит банк, и уже, исходя из этого, решать, в каком районе искать квартиру, какого качества и метража она должна быть.

К тому же после одобрения заявки начинают всплывать разные нюансы. Это могут быть определенные требования к объекту недвижимости, к документам для проверки квартиры. Становится ясной сопутствующая стоимость при оформлении кредита, которую тоже нельзя сбрасывать со счетов: бывает, что в банке низкие ставки, но дорого стоит банковская ячейка или банк работает с весьма ограниченным перечнем страховых компаний, либо предъявляет очень жесткие требования к объекту недвижимости и т.д.

Нюансов может быть очень много и подача заявки в несколько банков дает возможность заемщику выбрать наиболее подходящий вариант.

– Сколько действует одобрение заявки?

– В среднем 3–4 месяца. Некоторые банки предоставляют преференции заемщикам, которые быстро выходят на сделку.

– Что происходит, если человек не успевает уложиться в этот срок?

– Никакие штрафные санкции здесь не предусмотрены. Нужно будет просто опять подать заявку с новым пакетом документов, обновив справку о доходах и копию трудовой книжки.

– Помимо банков кредиты в регионах выдают региональные операторы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию /АИЖК/. В чем специфика их работы?

– Все операторы АИЖК работают по стандартам Агентства, что накладывает на них ряд ограничений. Сейчас АИЖК пытается активно развивать программы, направленные на определенные социальные группы – это ипотека для учителей, военных, ученых и т.д.

Конечно, в регионах к операторам АИЖК стоит обращаться, но надо понимать, что они нацелены на работу с конкретными сегментами заемщиков. Если вы попадаете под эти критерии, то можете получить более выгодную ставку по кредитам.

– В каких ситуациях лучше для покупки квартиры брать не ипотеку, а потребительский кредит?

– Теоретически, потребкредит будет целесообразен, только если нужна небольшая сумма на короткий срок – не более 500 тыс. рублей.

В случае потребительского кредитования будет меньше пакет документов. При оформлении ипотеки на эту же сумму сопутствующие расходы на страховку, аренду ячейки, регистрацию будут больше, чем проценты переплаты по потребительскому кредиту.

Но опять же здесь всё зависит от возможностей заемщика. Может ли он взять потребительский кредит по хорошей ставке – с полным пакетом документов? Или он получает экспресс-кредит по ставке 50–60%? В последнем случае ипотека будет однозначно выгоднее.

– Когда ипотечный кредит может быть невыгоден?

– Традиционно в нашей стране наличие в собственности квартиры придает любому человеку уверенность в завтрашнем дне. Тем не менее не стоит покупать квартиру на пике рынка недвижимости, когда понятно, что ее стоимость неоправданно высока. Вспомним ситуацию, которая была в США в 2007 году. Всем было понятно, что цены явно превышали все разумные пределы, но люди брали две, три ипотеки, чтобы потом сдавать квартиру или подороже перепродать ее.

– У нас сейчас цены на недвижимость завышены?

– Сейчас, если посмотреть на динамику цен, мы далеки даже от 2008 года. Ценам еще есть куда расти.

– А по ставкам – может быть, имеет смысл подождать, пока они снизятся?

– Здесь нужно думать, что лучше: купить квартиру сейчас по большей ставке, либо позже по меньшей ставке, но уже с более высокой стоимостью квартиры.

Например, человек купил квартиру в 2009 году. Тогда она стоила дешевле, чем сейчас. Но он взял ипотеку под 15,5%. Сейчас квартира стоит дороже, зато ставка снизилась до 12%. В итоге конечная переплата по кредиту получается практически одинаковой.

Вообще лучше всё делать здесь и сейчас, но опять же только, если вы понимаете, что рынок не находится на пике роста.

– Каковы самые распространенные причины отказа банка в выдаче кредита?

– Самые распространенные причины – это подозрение в мошенничестве и то, что клиент не проходит по соотношению платеж/доход. В последнем случае возможно снижение суммы кредита.

К списку интервью    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество