Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Альтернативные сделки: медленно, но верно

05.10.2011  Ipocredit.Ru
ipocredit.05.10.11-180x160.jpg

Что делать, если нет денег на первоначальный взнос для получения ипотеки? Для некоторых людей выходом становится продажа имеющегося жилья. В этом случае одновременно происходят три процесса: реализация старой квартиры, получение кредита в банке и покупка недвижимости. // Софья Ручко, Ipocredit.Ru

Слагаемые успеха

Сделки, при которых одновременно с продажей квартиры приобретается новая жилплощадь, называются альтернативными. В данном случае один и тот же человек является и продавцом и покупателем недвижимости.

В отличие от стандартной схемы купли-продажи жилья, альтернативная сделка – мероприятие более хлопотное. Степень трудозатрат участников «альтернативы» может быть разной.

Самое легкое: это когда вы продаете свою квартиру и приобретаете такую недвижимость, владелец которой не собирается на полученные деньги тут же покупать себе жилье. Увы, такой вариант встречается в действительности довольно редко. Как правило, продавец приглянувшейся квартиры тоже планирует стать новоселом. Это означает, что он не продаст вам недвижимость, пока не подберет жилье для себя. В свою очередь владелец найденного им «варианта» также может быть заинтересован в незамедлительной покупке квартиры и т.д. В общем, цепочка из продавцов-покупателей имеет все шансы серьезно разрастись.

«Главная сложность альтернативных сделок заключается в соблюдении баланса интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и других участников цепочки продаж и покупок, число которых может быть более десяти человек», – подчеркивает Алексей Шленов, генеральный директор компании «Миэль-Брокеридж».

В альтернативных сделках большое значение приобретает психологический фактор: необходимо совпадение и постоянство желаний сразу нескольких людей. Если хотя бы один из участников сделки передумает покупать/продавать квартиру или захочет вдруг изменить ее стоимость, вся «купли-продажная» цепочка развалится.

«У участников сделки есть право отзыва документов с регистрации. «Подстраховаться» от разрыва альтернативной цепочки можно только тем, что более тщательно изучить мотивацию участников альтернативы и максимально быстро организовать процесс самой сделки (подбор вариантов, оформление документов и т.д.)», – советует Шленов.

Из этого следует еще один вывод: не стоит принимать участие в таких альтернативных сделках, число участников которых больше трех человек. Во избежание чрезмерного разрастания цепочки можно договориться с продавцом о том, чтобы он искал себе для покупки только свободную квартиру: то есть такую, владелец которой не заинтересован в незамедлительном переезде на новое ПМЖ. Достигнутую договоренность необходимо зафиксировать в договоре. Вот только пойдет ли вам навстречу в этом вопросе контрагент? Или он предпочтет найти менее требовательного покупателя на свою квартиру?

Еще одна рекомендация: лучше отказаться от покупки квартиры, которая слишком часто перепродавалась (кстати, это касается не только альтернативных сделок). Также не стоит покупать недвижимость, если продавец владел ею менее трех лет.

Ну и самое главное: при альтернативных сделках ни в коем случае нельзя продавать квартиру, не подобрав себе жилье взамен.

Чистота – залог продажи

Сказать: «Да» продавцу понравившейся квартиры можно только после проверки ее юридической чистоты.

В первую очередь следует (самостоятельно или с помощью специалистов) изучить пакет документов, необходимых для купли-продажи недвижимости. Их объем довольно внушителен, подчеркивают специалисты компании «Инком-Недвижимость».

1. Документы, подтверждающие личности участников сделки:

  • паспорта;
  • свидетельства о рождении детей;
  • военные билеты.

2. Правоустанавливающие документы на квартиру:

  • свидетельство права собственности;
  • договор предыдущей сделки купли-продажи (или договор передачи приватизированного жилья).

3. Документы БТИ:

  • справка о стоимости квартиры;
  • сведения об отсутствии ареста недвижимости и обременений;
  • поэтажный план и экспликация (с информацией о перепланировках, если они были).

4. Выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан в квартире никто не прописан.

5. Копия финансово-лицевого счета.

6. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН) о праве собственности продавца на жилье и его обременениях.

7. Документ из Единого информационно-расчетного центра (ЕИРЦ) о том, что никто не выписывался из квартиры (из-за «переселения» в места лишения свободы, переезда в другой город или страну, призыва в армию).

Кроме того, стоит узнать о возможных долгах собственников. Для этого нужно получить:

  • справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
  • справку об отсутствии задолженностей по квартплате.

Но и это еще не все. Эксперты рекомендуют обратить внимание на сделки, в которых участвуют одинокие пенсионеры, а также семейные пары. В первом случае необходимо получить разрешение на сделки с недвижимостью органов опеки и попечительства; во втором – согласие жены/мужа на продажу квартиры.

Изучать документы нужно не только с точки зрения содержания. Следует обратить внимание на их оформление, дабы удостовериться в подлинности каждой справки.

«Дело в том, что при помощи современных компьютеров, сканеров, принтеров и ламинаторов мошенники могут подделать любой документ и любую печать, – рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». – Нарушение поверхностного слоя бумаги, линовки, уменьшение толщины листа, остатки красящих материалов, чернильные расплывы говорят о том, что документ подвергался подчистке. Признаками подделки являются дописки – их можно определить по различию цветов в основном тексте, между отдельными буквами, цифрами или по сдвоенным штрихам букв или цифр».

При возникновении сомнений в подлинности документа можно заказать специальное исследование соответствующей экспертной организации. А еще лучше во избежание проблем лично присутствовать при получении всех выписок (из домовой книги, технического паспорта и пр.).

Выписка должна быть не сокращенной, а расширенной: в ней указываются все люди, которые когда-либо были зарегистрированы в этой квартире.

«Убедитесь, что все прежние жильцы были выписаны по новым адресам, что они не служат в армии и не отбывают наказание в местах лишения свободы. Обратите внимание на состав лиц, которые участвовали в приватизации недвижимости. Если не все граждане, прописанные на тот момент в квартире, участвовали в приватизации, необходимо удостовериться, что все они подписали отказ от приватизации», – информирует Дмитрий Таганов.

Идем по этапам

Если рассматривать вариант альтернативной сделки с привлечением ипотечного кредита, то все начинается с «оценки продаваемой квартиры, а также своих возможностей по получению кредита и реалистичности приобретения альтернативного объекта», – поясняет Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость».

Затем необходимо выбрать банк и получить в нем одобрение на получение ипотеки. Учтите, что данное решение будет действовать в среднем 3–4 месяца: то есть за этот срок нужно успеть продать свою квартиру и найти подходящий вариант для покупки.

«Когда покупатель на квартиру найден, с ним заключается договор о приеме предоплаты (в подписываемом документе оговариваются все нюансы альтернативной сделки с кредитным финансированием, условия возврата предоплаты и сроки реализации каждого этапа сделки). После этого можно приступать к поиску квартиры (с учетом требований банка-кредитора)», – рассказывает Кажикина.

Когда квартира для покупки найдена, а ее юридическая чистота проверена, заказываются услуги по оценке объекта. И – после получения оценочного альбома – в банк и страховую компанию передаются документы, необходимые для одобрения объекта в кредитной организации.

Деньги для взаиморасчетов между участниками сделки закладываются в банковскую ячейку.

«Особенность альтернативной сделки заключается в том, что денежные средства не передаются напрямую от покупателя к продавцу, а закладываются в сейфовую ячейку покупателем на лицо, у которого продавец приобретает недвижимость взамен продаваемой квартиры, – подтверждает Андрей Степаненко, член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции обслуживания физических лиц. – Количество сейфовых ячеек зависит от количества участников сделки».

Заключительный этап альтернативной сделки – подача документов на государственную регистрацию.

«Процедура регистрации альтернативной сделки, как правило, более продолжительная, чем регистрация сделки «прямой» купли-продажи. В последнем случае заключается один договор купли-продажи с участием кредитных средств, который регистрируется в течение 5 рабочих дней, – уточняет Андрей Степаненко. – Срок регистрации альтернативной сделки может составлять 30 дней в том случае, если участники альтернативной цепочки не подают на государственную регистрацию заключенные договоры купли-продажи одновременно».

Только после получения документов с государственной регистрации продавцы забирают причитающиеся им деньги из банковских ячеек.

В копеечку

Отдельно следует сказать о денежных расчетах, имеющих при альтернативных сделках свою специфику. Поскольку в данном случае очень важно, чтобы никто из участников «купли-продажного» процесса внезапно не отказался от своих намерений, то, как правило, здесь не обходится без внесения предварительного задатка или аванса потенциальными покупателями квартир.

Задатком называется денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры в качестве обеспечения исполнения договора.

«Если договор о задатке будет расторгнут по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, то задаток должен быть возвращен покупателю. В случае если договор о задатке не будет исполнен по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если договор не будет исполнен по вине продавца, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка», – сообщает Алексей Шленов.

В отличие от задатка, аванс выполняет исключительно платежную функцию.

«Аванс является формой предоплаты в счет предстоящих платежей, – продолжает эксперт. – Если сделка купли-продажи не состоится, аванс должен быть возвращен покупателю вне зависимости от того, по чьей вине это произошло».

Пересчитать по пальцам

Если денег, вырученных от продажи квартиры, не хватает для покупки новой недвижимости, то есть смысл подумать об ипотеке. В этом случае средства, полученные от реализации жилья, используются в качестве первоначального взноса. Каких-то особых требований к альтернативным объектам в банках нет.

«Чаще всего банк интересует только тот объект, который будет у него в залоге. Поэтому изучается и проверяется именно он. Альтернатива может быть проверена только формально: чтобы быть уверенными, что сделки по всей «цепочке» состоятся, так как регистрация альтернативной недвижимости является условием доступа к банковской ячейке с кредитными средствами», – рассказывает о специфике «альтернативной ипотеки» Владислав Есенков, заместитель начальника Управления по работе с клиентами КБ «Унифин».

Что касается специальных банковских программ для альтернативщиков, то их не так много. По большому счету здесь возможны два варианта.

1. Человек берет кредит на покупку квартиры на небольшой срок (на несколько месяцев). За это время он должен продать имеющуюся недвижимость и полностью возвратить долг банку. Данная программа подходит лишь тем, кто располагает еще и собственными средствами – ведь, как правило, новая квартира стоит дороже предыдущей.

2. Кредит выдается также до продажи квартиры (на данный период времени проценты могут быть повышены). Потом в течение примерно полугода заемщик продает недвижимость и погашает часть долга, после чего продолжает обслуживать кредит в стандартном режиме.

Несмотря на сложности, альтернативные сделки на рынке недвижимости проходят довольно часто. Особенно в сегменте эконом-класса.

Однако имеющуюся квартиру можно заставить «работать» иначе, не прибегая к продаже. Например, взять кредит под ее залог (так называемое ломбардное кредитование). Правда, сумма кредита в этом случае не будет превышать 80% от оценочной стоимости недвижимости, и проценты здесь будут выше, чем при ипотечном кредитовании. Зато старое жилье можно сдавать, что станет хорошим финансовым подспорьем при выплате ипотеки.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество