Альтернативная сделка
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Альтернативная сделка

10.12.2012  // Александра Бузина, «Квартирный ряд», №43 (915) 22 ноября 2012 года
Ipocredit.10.12.12_270x240.jpg
Далеко не у всех есть возможность сразу приобрести квартиру за полную стоимость или взять ипотечный кредит. Поэтому сделки купли-продажи недвижимости зачастую строятся на альтернативной основе: продается одно жилье, а взамен покупается другое.

Казалось бы, операция нехитрая, однако необходимо учитывать массу деталей и перестраховываться вдвойне.

Как карточный домик

При всем многообразии предложений на рынке недвижимости очень сложно подобрать вариант мены и быстро «махнуться» квартирами, минуя этапы продажи и покупки жилья. На практике, как правило, собственнику приходится примерять на себя обе роли: сначала – продавца, потом – покупателя.

Речь может идти о продаже одной квартиры и покупке другой: жилье меняется на равноценное (например, если возникает необходимость переезда в другой район) или большее-меньшее (в этом случае приходится решать вопросы, связанные с выплатой или получением дополнительных сумм). Более сложными считаются варианты с разъездом или съездом, в которых фигурируют несколько квартир.

Чтобы получить желаемую недвижимость, зачастую приходится проводить целую цепочку сделок и одновременно решать несколько непростых задач. Только представьте: предстоит найти покупателя на свою квартиру, подыскать вариант покупки нового жилья, договориться по срокам проведения сделок, а зачастую и привлечь ипотечные средства! Стоит совершить один неверный шаг – и все рухнет, как карточный домик.

Удержать от разрушения шаткую конструкцию, которую обычно представляет собой альтернативная сделка, поможет опытный, проверенный риелтор. Ему придется привести к единому знаменателю интересы всех участников сделки, что, разумеется, обойдется недешево – размер комиссионных обычно составляет от 2 до 7% от цены каждой квартиры (иногда берется комиссия от цены самой дорогой квартиры в «цепочке»).

Независимо от того, как клиент проводит сделку – лично или через риелтора – ему важно адекватно представлять себе стоимость продаваемой квартиры и четко знать, на какие именно варианты покупки можно рассчитывать. Грамотная оценка ситуации и осторожность послужат залогом успеха.

Алгоритм совпадений

Алгоритм альтернативной сделки на бумаге выглядит просто. Сначала риелтор находит покупателя на квартиру и договаривается с ним об авансе. После этого можно начинать поиск альтернативного варианта, ориентируясь на цену продаваемой квартиры и возможность клиента осуществить доплату. Для того чтобы обрести желаемую недвижимость, зачастую приходится плести целую цепочку сделок, в которую включаются несколько квартир.

Путь к «альтернативной» недвижимости может оказаться тернистым, ведь важно, чтобы совпали ожидания участников сделки и сроки прохождения каждого звена «цепочки». Разумеется, покупаемое жилье нужно тщательно проверить: выяснить, не нарушены ли права несовершеннолетних при приватизации, не фигурировала ли квартира в сомнительных операциях, не существует ли каких-либо ограничений на ее продажу. Лишь убедившись в том, что недвижимость чиста с юридической точки зрения, можно договариваться о покупке и вносить аванс.

Затем риелтору предстоит оговорить все детали предстоящих сделок с их участниками, оформить необходимые документы, договориться о подписании договоров, прохождении государственной регистрации и порядке расчетов. Оговаривать необходимо даже самые мельчайшие детали, обратив особое внимание на сроки прохождения каждого этапа альтернативной сделки.

Лучше, если сделки по продаже одной квартиры и покупке другой происходят в один день, это дает дополнительные гарантии того, что, избавившись от одной недвижимости, человек тут же получит другую. В этой ситуации сначала закладываются деньги в банковскую ячейку, потом – подписываются договоры, одновременно регистрируются обе сделки. Наконец, последний продавец получает возможность забрать деньги из ячейки, а «альтернативный» покупатель может принимать новую квартиру по акту приемки-передачи.

Время не ждет

Увы, на практике сделки зачастую «разносятся» во времени, что создает серьезные риски. Продавая жилье, участник альтернативной сделки рассчитывает тут же обзавестись новым. Но вторая сделка по какой-либо причине вдруг откладывается или вовсе срывается: выходит, что продавший свою квартиру человек оказывается чуть ли не на улице. Мало того, за период подбора нового варианта вырученная от продажи старого жилья сумма может обесцениться.

Чтобы свести подобные риски к минимуму, риелторы перестраховываются, заключая с продавцами квартир предварительные договоры. Затем в каждый договор купли-продажи, участвующий в «цепочке», включается условие об одновременной государственной регистрации всех договоров. Важно, чтобы впоследствии каждый из продавцов недвижимости подтвердил факт получения денег распиской.

Избежать развития событий по негативному сценарию поможет доскональная проверка участвующего в «цепочке» жилья и заключение детальных соглашений об авансе, в которых будут подробно прописаны условия возврата денег в случае невыполнения обязательств каждой из сторон сделки. А в договоры купли-продажи стоит включить условия о сроках выезда предыдущих собственников.

Проводя альтернативные сделки, стремитесь к одновременному исполнению всех договоров. Будьте настороже: если одна из сделок сорвется, реагировать придется немедленно: например, когда оба договора – на продажу старой квартиры и покупку новой – подписаны одновременно, и в последний момент возникают проблемы с регистрацией первой сделки.

В этом случае человек не сможет исполнить свои обязательства по второму договору, ведь продать старое жилье и выручить деньги на покупку нового не удастся. Значит, придется расторгать второй договор, ссылаясь на изменившиеся обстоятельства.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (1)

| 23.10.2013 21:43 | Екатерина:

Пример: Я прододаю квартиру, часть средств  которой проходит по ипотеке, и в этот же день хочу провести сделку по покупке новой квартиры (чтобы как написано выше прошла альтернативная сделка), но в банке (Газпромбанк) говорят что проведут денежные средства ипотеки только после предоставления свитетельства , а это между прочим 5 дней. Как быть в такой ситуации и свести все риски к нулю?

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество