Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Альтернатива плюс ипотека: план-перехват с кредитом

22.04.2008  metrinfo.ru
Рыночная цена квадратного метра снова идет вверх, а это значит, что все меньше покупателей имеют «живые» деньги на приобретение квартиры.

При этом значительная часть покупателей на вторичном рынке «меняют» старую квартиру на новую, прибегая к помощи ипотечного кредита. Сделки, где один и тот же человек выступает одновременно и в роли продавца, и в роли покупателя (а теперь – и в роли ипотечного заемщика), называются альтернативными, и риэлтеры считают их одними из самых сложных.

Как совершается такая сделка Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru рассказали практикующие специалисты: начальник Учебного Центра агентства недвижимости «Триумфальная арка» Роман Вихлянцев и директор департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа «Открытая компания» Сергей Крячков.


Процесс на бумаге
Технологически альтернативная сделка с привлечением ипотечного кредита происходит так:

— собственная (старая) квартира оценивается, потому что, прежде всего на нее необходимо найти покупателя;

— как только покупатель найдется и внесет аванс, риэлторы начинают сбор документов, необходимых для продажи квартиры, и проверку ее юридической чистоты;

— с этого момента необходимо рассчитать размер ипотечного займа и получить от банка одобрение клиента как ипотечного заемщика, а также согласия выдать кредит;

— как только согласие банка получено, риэлтеры приступают к поиску для клиента нового жилья;

— как только будущий владелец новую квартиру одобрит, назначается день Икс, в который необходимо провести минимум две сделки: продажу старой квартиры и покупку новой. В этот же день в банке происходит закладка денег в банковские ячейки – на глазах у всех участников сделки.

После этого начинается процесс регистрации сделок, продавцы забирают свои деньги, покупатели переезжают в новые квартиры – все довольны.

Стоимость услуг риэлторского агентства при альтернативах – обычно составляет 3% от совокупной суммы двух сделок. Сопровождение ипотечной сделки, как правило, входит в эту цифру.


Сюрпризы от покупателей и продавцов
Ясно, что гладко все только в теории, а жизнь постоянно преподносит сюрпризы. Например, - рост цен на рынке жилья. Это значит, что люди стремятся вложить деньги в недвижимость как можно скорее, опасаясь, что деньги обесценятся. И не каждый покупатель согласится ждать, пока вы решите свои дела с банком.

Сложно убедить хозяина квартиры, которую «альтернативщик» собирается купить с помощью ипотеки, подписать документ о внесении аванса с гарантией его возвращения в том случае, если банк не выдаст кредит. Продавец совершенно в этом не заинтересован, так как он-то продаст собственность в любом случае.

Кстати, сегодня квартира, которую приобретают с помощью ипотеки, за время переговоров и сборов документов может подорожать на 10% и выше. Например, одну и ту же однокомнатную квартиру недавно предлагали продать за $180 000 немедленно или за $230 000 – «ипотечному» покупателю. А иногда продавцы пытаются продолжить торг, когда сделка уже проходит процесс регистрации.


Сложности с банками
Да и с банками все непросто. Проходя процедуру андеррайтинга (оценки платежеспособности) надо знать, что банк, прежде всего, оценивает доходы заемщиков. Например, многие банки сегодня готовы выдать кредит на сумму $150 000, но при этом заемщик должен иметь ежемесячный доход где-то $4500 - $5500.

Ну а что касается залога, то вовсе не всякая квартира, которую облюбовал клиент, может быть куплена по ипотеке, - то есть, принята банком в качестве залога. Проблемы могут возникнуть, если квартира находится в доме, построенном до 1970 года; расположена на первом или последнем этажах; данное жилье продавалось несколько раз в течение короткого времени. Не примут в залог и квартиру в пятиэтажке, в доме, который фигурирует в списках на снос, квартиру с деревянными и смешанными перекрытиями…

Наконец, одобрение заемщика банком (разрешение получить ипотечный кредит на определенную сумму) действует ограниченное время. Поэтому, с подбором вариантов и окончательным решением мешкать нельзя.

Да и получить деньги продавцам квартир от банков непросто. Некоторые банки требуют, чтобы продавец и покупатель приходили за деньгами, имея на руках заверенные нотариусом договоры купли-продажи. Другие предлагают в качестве дополнительной услуги оформление договора купли-продажи и его регистрацию у нотариуса непосредственно на месте, в банке. Также возможно перечисление «ипотечных» денег на счет продавца по безналичному расчету, но наши граждане предпочитают брать «налом».


План-перехват с кредитом
Тем не менее, банки сегодня разрабатывают специальные продукты для альтернативных сделок. По сути, альтернативные сделки – это, фактически, старый добрый советский обмен, только совершенный при помощи купли-продажи. Обычно риэлтеры предлагают взять в банке кредит под залог существующего жилья (так называемый ломбардный кредит).

Получив в распоряжение 50 – 80% стоимости старой квартиры, покупатель использует эти деньги в качестве первого взноса на покупку большей квартиры с помощью ипотечного кредита. Справив новоселье, клиент по согласованию с банком продает старую (уже заложенную) квартиру, досрочно гасит ломбардный кредит и спокойно выплачивает ипотеку на новую квартиру.

Разумеется, на практике все это трудно осуществить. Практически невозможно, если брать два ипотечных кредита в разных банках. Некоторые банки предлагают проводить такие операции в рамках одного банковского продукта. В таком случае выдается только один кредит – на покупку новой квартиры, но под залог и уже существующего, и приобретаемого жилья. В частности, такие услуги предлагают банки Дельта-кредит, Банк Возрождение, ВТБ-24, Собинбанк, некоторые другие (см. таблицу в конце текста).

У каждого опытного риэлтера есть собственные методы работы с альтернативной ипотекой, в том числе и в виде связей в определенных банках, «любимые» ипотечные продукты.

В агентстве недвижимости нового типа «Открытая компания» различные этапы сделки выполняют сотрудники разной квалификации. (См. нашу статью «Покупка на «вторичке»: три пути. Один из них — ваш»). Чтобы новые, более эффективные и выгодные предложения банков всегда были в распоряжении как сотрудников, так и клиентов, менеджер по развитию АННТ «Открытая компания» постоянно отслеживает бизнес-процессы на рынке недвижимости, налаживает контакты с банками, разрабатывает инструменты наиболее грамотного проведения той или иной опции.

Так, одним из лучших предложений банков в Открытой компании считается программа Русского ипотечного банка «Новые метры», специально созданная для клиентов, желающих улучшить жилищные условия. Основные преимущества «Новых метров» - кредит берется под залог только приобретаемого жилья, и клиент получает возможность спокойно продать старую квартиру в течение полугода как юридически и физически свободное жилье. (См. нашу статью «Как из одной квартиры сделать две»).


Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Альтернативные сделки, несмотря на то, что считаются пережитком прошлого, никуда с рынка не исчезнут. Для нашего человека «сложный обмен» (по сути так оно и есть) остается одним из основных путей к решению жилищного вопроса, и банки, наверняка, будут и дальше совершенствовать кредиты для «альтенативщиков» - участников самой ходовой сделки на рынке недвижимости.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество