Александр Галкин: «Ипотеку можно сравнить с заключением брака»

О первоначальном взносе, перспективах появления сберкасс и европейской ипотеке в интервью Ipocredit.Ru рассказал начальник управления кредитования физических лиц банка «Глобэкс» Александр Галкин.

– Александр, часто камнем преткновения на пути получения ипотеки является первоначальный взнос. Как накопить на него в условиях инфляции?

– Накопление первоначального взноса – это попытка представить ту ситуацию, в которой человек будет находиться как заемщик в течение следующих 15–20 лет, выплачивая ежемесячные платежи банку в размере примерно 40% от своей зарплаты.

К такой жизни, действительно, нужно привыкнуть. Ведь ипотека – это всерьез и надолго, но, к сожалению, те, кто ее берет, не всегда себе представляют, чем это может обернуться, не понимают, что впоследствии придется от чего-то отказываться.

– Предположим, человек хочет приобрести в ипотеку квартиру в Москве, но пока у него нет никаких сбережений. Сколько денег и какой период времени нужно откладывать, чтобы накопить хотя бы на минимальный первоначальный взнос?

– Это будет зависеть в первую очередь от того, какую недвижимость человек хочет купить. Если взять «среднюю температуру по больнице», то в Москве для этого требуется примерно 7–9 млн. рублей.

Давайте представим, что заемщику нужен кредит в размере 7 млн. рублей. Для этого первоначальный взнос должен составлять как минимум 700–800 тыс. рублей. Если он зарабатывает 100 тыс. рублей в месяц и откладывает ежемесячно 50% от этой суммы – то есть 50 тыс. рублей, то копить на 10%-ый взнос придется около полутора лет.

Выгоднее накопить большую сумму, поскольку в таком случае ставка по кредиту будет снижена.

– Эти деньги часто хранят на банковском вкладе. Есть ли в кредитных организациях специализированные программы для вкладчиков, которые хотят взять ипотеку?

– Специализированной программы нет. Но есть, в том числе и в нашем банке, подходящие для таких «накопительных» целей депозитные счета – с капитализацией процентов. Ими удобно и выгодно пользоваться.

– Ставка по кредитам дисконтируется для ваших вкладчиков?

– У нас есть программы для вкладчиков, и они рассчитываются со специальным дисконтом. Он составляет примерно 0,5% от среднерыночных ставок по соответствующим кредитным программам.

– Как вы считаете, насколько целесообразно брать потребительский кредит на первоначальный взнос?

– Это неправильно. Ведь в таком случае впоследствии нужно будет обслуживать два кредита: потребительский и ипотечный. Это означает, что любая преддефолтная или дефолтная ситуация может закончиться плачевно, потому что у заемщика не хватит средств для того, чтобы рассчитаться с банком.

Первоначальный взнос – это страховка не только банка, но и для заемщика. Если вдруг он не сможет возвращать кредит, то на эту разницу – между своими и кредитными средствами – можно будет купить хоть какую-то недвижимость. Средства первоначального взноса заемщик в любом случае вернет себе при продаже ипотечной квартиры. Конечно, это возможно при условии, что рынок недвижимости находится в стабильном или даже растущем состоянии.

– Предположим, у заемщика есть собственные средства в размере 70–80% от стоимости квартиры. В таком случае ему имеет смысл взять потребкредит для приобретения жилья и сэкономить, по крайней мере, на страховке?

– При 70% первоначальном взносе лучше взять ипотеку. При 80%, возможно, можно «перекрыться» потребительским кредитом. Все-таки недостающие для покупки квартиры 20% – это достаточно небольшая сумма: примерно 1,5–2 млн. рублей. Разница в процентах между потребительским и ипотечным кредитом на коротком периоде, а потребительское кредитование не долгосрочно, не даст ощутимой разницы в размере выплат банку.

К тому же при получении потребительского кредита не будет сложных процедур с оформлением залога на приобретаемую недвижимость.

– Каким оптимально должен быть минимальный первоначальный взнос?

– Для того, чтобы была нормальная, рыночная, ставка по ипотечному кредиту, первоначальный взнос должен составлять 20–30%. Это сейчас самый распространенный вариант по рынку.

30% первоначальный взнос гарантирует очень комфортные условия по кредитной ставке. 50% – идеальные.

– Сейчас есть предложения ипотеки с нулевым первоначальным взносом?

– Пока нет. Такие программы – очень рискованные. К тому же в обслуживании такой кредит будет очень дорогим для заемщика.

Я думаю, что банки, которые пойдут на это, станут закладывать свои риски в ставку, в стоимость кредита.

– Насколько эффективным оказалось страхование ответственности заемщика, при котором можно взять ипотеку с низким взносом?

– Это хороший инструмент для тех заемщиков, у которых есть 10–30% первоначального взноса.

Накапливать более крупную сумму им придется еще год-два. В то время как они могут застраховать свою ответственность и получить кредит уже сейчас на выгодных условиях. Стоимость страховки составляет в среднем 10% от застрахованной суммы (разница между величиной 30% первоначального взноса и реального первоначального взноса) и оплачивается единоразово.

– Как можно использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса?

– Воспользоваться средствами материнского капитала в качестве первоначального взноса можно не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения ребенка, с появлением которого заемщик получил право на получение МСК. Однако если ипотечный кредит оформляется по программе «Материнский капитал», разработанный АИЖК, можно использовать средства МСК в качестве первоначального взноса по ипотеке.

АИЖК разработало специальный сайт, где можно найти ответы на все вопросы, связанные с использованием материнского капитала при ипотеке.

Процедура использования материнского капитала регламентирована Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Это несложный, но все-таки отдельный процесс, и начать его надо с посещения банка, который предоставляет такие кредиты. Сотрудники банка проконсультируют заемщика о необходимых шагах и действиях.

Сейчас материнский капитал нередко используют в целях улучшения жилищных условий. Хотя чаще он используется не как первоначальный взнос, а в качестве оплаты части кредита уже по действующему кредитному договору.

Размер материнского капитала составляет около 400 тыс. рублей. Для региона, где средний размер сделки на рынке недвижимости – 3 млн. рублей, это вполне серьезная сумма.

– Какие государственные программы по субсидированию первоначального взноса существуют?

– Это муниципальные программы, которые рассчитаны, как правило, на бюджетников: учителей, врачей, работников муниципальных предприятий, администраций и т.п. Чаще всего – это субсидия, то есть невозвратные деньги.

На федеральном уровне действуют специальные программы, такие как «Военная ипотека», программа «Молодые ученые» и т.д., и наш банк их активно реализует.

– Если говорить об ипотеке на первичном и вторичном рынках жилья, есть ли разница в требованиях к первоначальному взносу?

– Нет, требования к первоначальному взносу одинаковы.

Для кредитования новостройки принципиально, чтобы строительство велось в рамках 214 ФЗ. Все остальные требования к заемщику стандартны.

– Что выгоднее приобретать в ипотеку: «первичку» или вторичное жилье?

– Здесь всё зависит от конкретных потребностей и возможностей покупателя.

«Первичку» чаще покупают те люди, для которых квартирный вопрос стоит не слишком остро, и они могут подождать, пока дом будет построен. У таких заемщиков чаще всего есть квартира, и не арендованная, где они могут жить в этот период времени. В данном случае покупка новостройки представляется целесообразной: ведь цены на нее будут ниже, чем на недвижимость вторичного рынка.

Если человек снимает жилье, то ему придется какое-то время и за квартиру платить, и обслуживать кредит. Это сложно.

– Чаще всего квартиры сдаются без отделки. С учетом расходов на ремонт цена вопроса для квартир первичного и вторичного рынка в итоге получается практически одинаковой?

– Наверное, да. Если сравнивать одинаковое по параметрам жилье, то так и получается, хотя все делают ремонты разной цены и качества.

– Насколько я знаю, получить кредит на новое жилье можно под залог имеющегося?

– Да, может быть выдан краткосрочный кредит под залог имеющегося жилья. Ставки в данном случае такие же, как и по стандартным ипотечным программам.

Обычно на эти деньги приобретается новое жилье, после чего старая квартира продается. Здесь есть риски: они заключаются в изменении цен на недвижимость, которые могут упасть.

Также следует учитывать, что банки выдают кредит в размере 70% от оценочной стоимости квартиры. Соответственно, заемщику нужно будет найти объект дешевле, чем тот, в котором он проживает сейчас. Что это будет за квартира? Либо она будет хуже старой, либо будет находиться в другом, менее престижном районе.

Большой выгоды в данном механизме кредитования для заемщика нет, кроме того, что он позволяет, не дожидаясь продажи квартиры, купить новую недвижимость.

– Сейчас на рынке недвижимости много альтернативных сделок. Они довольно нелегкие. Насколько их усложняет необходимость получать участникам сделки ипотечный кредит?

– Ипотека – очень гибкий инструмент, и она никоим образом не усложняет процедуру альтернативной сделки.

– Что значит «гибкий»?

– С помощью ипотеки можно проводить любые сделки. Например, продавать объект, который находится под обременением.

Самая большая сложность для банка – это когда заемщик хочет купить квартиру, которая уже находится в залоге. Но ипотека позволяет сделать и это: нам просто нужно провести встречу с банком-кредитором и обо всем договориться. Хотя, конечно, в этой сделке будет больше документов и участников.

Также определенную сложность представляют сделки купли-продажи квартир, собственниками которых являются дети. По закону, несовершеннолетние граждане должны быть обеспечены правом владения в приобретаемой квартире. То есть банк должен отследить, чтобы ребенок получил право собственности в новой недвижимости.

– Могут ли появиться на российском финансовом рынке стройсберкассы?

– Для этого должна быть некая государственная позиция.

Стройсберкассы – это немецкий инструмент, там он работает, немцы к нему привыкли. Трудно оценить, насколько это может прижиться у нас.

Мне кажется, сейчас в нашей стране в 90% случаев первоначальный взнос – это либо помощь родственников, либо наследство, которое получил заемщик.

Пока каких-то институтов накоплений в России, к сожалению, нет. Ведь наш рынок ипотеки – молодой: ему всего лет десять.

– Какой средний размер первоначального взноса по ипотеке в Европе?

– От 5 до 10% для резидентов. Для нерезидентов он будет процентов на 5 выше.

– Там и ставки гораздо комфортнее.

– Конечно, там другая ставка: 3–4% в евро.

Кредитная ставка отражает некую экономическую ситуацию в стране. Мы когда-то тоже дорастем до европейских ставок. Вспомните, еще не так давно ставки в 100% не были редкостью!

Ставка по ипотеке 10–11% мне кажется вполне комфортной – она отражает баланс между желаниями заемщика и его финансовыми возможностями.

– Может быть, имеет смысл все-таки пока арендовать жилье, подождать, вдруг ипотека подешевеет?

– Мне кажется, все должно решаться в индивидуальном порядке. Конечно, ипотека – это очень серьезная вещь. Фактически ее можно сравнить с заключением брака – долгосрочно и «разводиться» с банком при дефолте заемщика очень трудно.

У потенциального заемщика должна быть уверенность в своем завтрашнем дне, в том, что его доход в течение ближайших 15 лет будет, по крайне мере, не ниже, чем нынешний.

Кстати, аренда – тоже вещь довольно рискованная. Никто не даст гарантии того, что владелец жилья не попросит арендаторов освободить квартиру или не поднимет ежемесячный арендный платеж.

– С каким доходами люди обычно берут ипотеку?

– Если говорить о Москве, то доходы должны быть как минимум 60–70 тыс. рублей.

Чаще всего ипотеку берут люди в возрасте 30 лет. Как правило, все банковские программы предусматривают, что на момент погашения долга человеку должно быть не больше 65 лет. То есть, скажем, в 50 лет тоже можно взять ипотеку – на 15 лет.