Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Александр Буянов: «Региональные операторы АИЖК должны развивать новые направления деятельности»

24.04.2008  bn.ru
Современное состояние рынка ипотеки в России волнует сейчас всех участников системы ипотечного жилищного кредитования. О своем видении данного вопроса корреспонденту БН.ру рассказал президент Ассоциации ипотечных компаний, генеральный директор ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области» Александр Буянов.

- Александр Владимирович, как Вы оцениваете нынешнее состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России?


- Рынок ипотечного жилищного кредитования динамично развивается, правда, на сегодняшний день многие банки стали ощущать нехватку «длинных» денег. Это, в основном, те структуры, которые, производя заимствования на Западе, затем использовали эти средства, в том числе, и для выдачи ипотечных кредитов. Как следствие, банки сократили количество ипотечных программ, ужесточили требования к заемщикам. Это и хорошо, ведь именно выдача кредитов повышенного риска привела к ипотечному кризису в США.

- Как повлиял американский ипотечный кризис на российскую систему ипотечного жилищного кредитования и каков, в этой связи, Ваш прогноз на ближайшее будущее?


- Российская система ипотечного кредитования ощущает на себе последствия американского ипотечного кризиса, прежде всего в части рефинансирования. С другой стороны, мы смогли на чужом опыте оценить последствия формирования некачественного портфеля закладных.
В ипотечном кредитовании, как и в других отраслях, у России – свой путь развития. Можно взять за основу какую-то модель, в данном случае речь идет об американской двухуровневой системе, но перенести ее полностью на российскую действительность не представляется возможным. Поэтому, взяв ее за основу и преобразовав ее, мы имеем систему ипотечного кредитования, в основе которой стоит АИЖК – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Сейчас законодатели обещают принять закон о строительно-сберегательных кассах, фактически, это новая ипотечная система. Но о создании стройсберкасс можно говорить только при гарантии государства возврата вкладов, при создании условий, предполагающих механизмы защиты от роста стоимости жилья. Сейчас таких механизмов в России нет. Успешный опыт Германии и Скандинавии в этом направлении основан на стабильной ипотечной системе, которая складывалась веками, банки имеют высокий уровень капитализации. Мы пока не можем себе этого позволить.

- По прогнозам АИЖК, рост ипотечного рынка составит 40-50% ежегодно. Ваше мнение?


- В этом вопросе я полностью согласен с АИЖК. Сегодня довольно небольшой процент населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, может приобрести недвижимость без привлечения средств ипотечного кредитования. Страх, ранее испытываемый населением к столь долгосрочному виду кредитования, рассеялся и уступил место заслуженному доверию.
На практике объемы выдачи ипотечных кредитов ежегодно растут. Рост стоимости заимствования в этом сегменте может привести к незначительной стабилизации роста цен на рынке жилья, а объемы выдачи кредитов будут расти. Основная задача деятельности Ассоциации ипотечных компаний – достижение равномерного развития ипотечного кредитования на территории всей страны, которое может быть достигнуто путем формированием объемов выкупа со стороны АИЖК. Основная задача государства – поддержка конкуренции на рынке ипотеки, облегчение доступа новых участников. Кроме того, только с развитием внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг за счет их регулярного выпуска и совершенствования структуры сделок при рефинансировании ипотечных кредитов, можно будет снизить риски в сфере ипотечного кредитования.

- Являясь президентом Ассоциации ипотечных компаний, Вы как никто другой знакомы с трудностями, которые испытывают региональные операторы и сервисные агенты АИЖК в своей работе. Какие из них необходимо преодолеть в первую очередь?


- Прежде всего – это недостаточные объемы рефинансирования со стороны АИЖК. Многим региональным операторам и сервисным агентам вообще отказано в выкупе. Это, прежде всего, связано с качеством закладных и объемом просроченной задолженности в портфеле компании. Ассоциацией был проведен анализ причин просрочек. Ситуация сложилась таким образом, что соглашение о порядке представления интересов АИЖК региональными операторами и сервисными агентами по обращению взыскания не было заключено. В такой ситуации, какие-либо санкции со стороны региональных операторов к недобросовестным заемщикам невозможны, следовательно, объем просроченной задолженности возрос. При отсутствии выкупа, региональные операторы и сервисные агенты были вынуждены приостановить выдачу кредитов. На фоне роста процентных ставок у банков, ситуация в некоторых регионах складывается критично. Население все больше обеспокоено влиянием американского кризиса.
Нами был предложен ряд мер по стабилизации данной ситуации, предложены условия возобновления выкупа у таких операторов. Сейчас ведется совместная с АИЖК работа по заключению соглашений о взаимодействии.

- Каковы перспективы развития региональных операторов? Сейчас часто возникает вопрос: не являются ли региональные операторы «лишним звеном» в системе?


- На мой взгляд, именно сбалансированная система АИЖК позволила вообще сейчас говорить об ипотечном кредитовании в России. За годы работы региональными операторами и сервисными агентами наработаны стабильные деловые отношения с другими участниками рынка. Сейчас остро стоит вопрос об обеспечении жильем отдельных слоев населения. Кто как не региональные операторы и сервисные агенты смогут влиться в данную систему? Первоначальный взнос при таких кредитах субсидируется. У региональных операторов давно отработаны схемы работы с такими группами населения, налажены контакты с администрациями субъектов Федерации.
Второй момент – это малоэтажное строительство. Ни для кого не секрет, что развитие этого направления имеет ряд сложностей в части выдачи кредитов. Только при поддержке государственных структур мы сможем обеспечить население достаточным количеством дешевого комфортного жилья, отвечающего всем требованиям. Будущее региональных операторов именно за развитием земельной ипотеки и малоэтажного строительства.
С другой стороны, региональные операторы и сервисные агенты – это полностью сформированные, вполне самостоятельные организации. Необходимо рассматривать и возможности развития на их базе новых направлений деятельности.

- О каких именно направлениях в данном случае может идти речь?


- Во-первых, на базе региональных операторов необходимо развивать такую услугу как ипотечный брокеридж. Во-вторых, это малоэтажное строительство, не только земельная ипотека, но и, может быть, комплексная подготовка земельных участков под малоэтажное строительство, и даже участие непосредственно в застройке в качестве девелопера. Опыт в регионах в данном направлении уже есть.
Основная проблема, мешающая развитию малоэтажного строительства, - необеспеченность земельных участков инженерной инфраструктурой. Эта проблема должна решаться совместно с органами государственной власти. Разработанные федеральными и местными органами власти концепции и программы по улучшению ситуации в сфере инженерной подготовки земель во многих регионах уже работают на практике.
Малоэтажное строительство в нашей стране пока еще слабо развито. В основном строятся поселки премиум-класса, причем в центральной и южной части России, а ведь в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» речь идет о развитии малоэтажного строительства по всей стране. Точечная застройка территорий, которая ведется сейчас, не позволяет в достаточной мере удовлетворить спрос. Именно поселки эконом-класса позволят вывести темпы строительства на должный уровень. Инженерная подготовка территорий – это сложный во всех отношениях процесс. Именно региональные операторы как институты развития ипотечного кредитования могут взять на себя эту роль.
Плюсов здесь много. В том числе не стоит забывать и о том факте, что большинство построенных в таких поселках домов должно реализовываться с использованием кредитных средств, а стоимость коттеджа должна быть сопоставимой со стоимостью квартир в данном населенном пункте.
Большинство строительных компаний, реализующих проекты по строительству многоквартирных домов, готовы выйти на рынок малоэтажного строительства – при условии, что они получат сформированный земельный участок. Основываясь на опыте нашей компании, могу сказать, что рентабельность при малоэтажном строительстве несколько ниже, чем при многоэтажном. Но количество участков под застройку в городской черте ограничено, и, конечно, застройщики проявляют большой интерес к новым проектам, тем более это связано и с тем, что потенциальный покупатели заинтересованы в приобретении подобной недвижимости.


- Как Вы относитесь к идее ипотечного толлинга, каким образом он может отразиться на деятельности АИЖК, региональных операторов, заемщиках?


- Отношусь положительно. Благодаря толлингу ликвидность активов банков может быть повышена. На заемщиках толлинг никак не отразится. Для банков это изменение схемы работы с АИЖК. Деньги – самый ликвидный актив, закладные менее ликвидны. В данном случае, банки, передав через ипотечные агентства накопленный портфель в АИЖК, получают в итоге ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму, которые более ликвидны, чем закладные. Далее возможно два варианта: либо продажа актива, либо, если актив будет включен в ломбардный список Центробанка, банк, заложив его, может получить под него прямое софинансирование.
Таким образом, банки разделят с АИЖК риски по выданным кредитам с одной стороны, а с другой - ни для кого не секрет, что сейчас портфель ипотечных ценных бумаг стал менее востребован, чем год назад. Благодаря данной схеме обращение ипотечных ценных бумаг будет более свободным.
Что касается региональных операторов, то по схеме толлинга предполагается работа с мелкими и средними банками. Имеющаяся схема работы с региональными операторами и сервисными агентами сохраняется.


- Ассоциация ипотечных компаний была создана в конце 2006 года. Каких результатов Вы достигли? Чем было продиктовано решение о создании Ассоциации?


- Решение о создании Ассоциации, прежде всего, было продиктовано сложившейся рыночной ситуацией. Несмотря на небольшой срок существования Ассоциации, нами была проделана большая работа. Это и анализ рынков жилищного строительства и ипотечного кредитования в РФ, и создание ООО «Интеграл АИК», и сотрудничество с АИЖК по представлению интересов членов Ассоциации при формировании объемов выкупа закладных, работе с просроченной задолженностью.
Сейчас мы занимаемся сбором информации по объемам накопленных закладных, в будущем рассматриваем возможность привлечения инвестора и через «Интеграл АИК» проведения секъюритизации портфелей.
Также хотелось бы отметить, что Ассоциация в этом году впервые выступает в качестве официального соорганизатора Петербургского ипотечного форума, а это значит, что она по праву заняла свое место на рынке ипотечного жилищного кредитования.

- Каких результатов ожидаете от форума? Какие вопросы планируете вынести на обсуждение?


- На форуме, прежде всего, хотелось бы обсудить перспективы развития ипотечного кредитования, перспективы рефинансирования в 2008 году, обменяться опытом с коллегами. Мой доклад будет посвящен рефинансированию ипотечных кредитов в регионах Российской Федерации. Постараюсь проанализировать проблемы и наметить пути их решения.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество