|
Александр Браверман: «Даже если это монополизм, то это монополизм позитивный»
31.01.2011
Журнал «Деньги»
![]() О том, что такое "доступное жилье", насколько оно действительно доступно, сколько будет стоить и кто на него сможет претендовать, в интервью корреспонденту "Денег" Марии Глушенковой рассказал генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман. // Мария Глушенкова, Журнал «Деньги» № 4 (811) от 31 января 2011
«Мы не оставляем застройщика один на один с проблемами» В конце 2008 года, когда Фонд РЖС был создан, говорилось о том, что он создается для вовлечения в оборот неиспользуемых федеральных земель. Сейчас фонд занимается не только землей, но еще и ведет строительные проекты. То есть первоначальная концепция работы фонда изменилась? — У Фонда РЖС была и есть базовая задача, сформулированная в законе 161-ФЗ,— обеспечение всех слоев населения благоприятной для проживания средой. Под этим мы понимаем предоставление застройщику нового продукта — земельного участка, обеспеченного инфраструктурой, необходимой документацией, кредитными продуктами, а также возможностью беспрепятственной регистрации прав собственности на возведенное жилье. Второй блок — предоставление ему возможности выбора проектов домов, в том числе и из проектов фонда, которые отвечают требованиям энергосбережения, экологичности и комфортности. И третье — проект планировки. В конечном счете все это делается для населения. Какой портфель проектов фонд смог собрать за два с лишним года своего существования? — Сейчас под управлением фонда находится 169 федеральных земельных участков общей площадью 4,2 тыс. га. Всего на сегодняшний день проведено 44 аукциона. А кто контролирует застройщиков — что они там строят и как будут распоряжаться землей? — После того как аукцион проведен, мы не оставляем застройщика один на один с проблемами. Мы отслеживаем реализацию каждого проекта от разработки планировки, процесса строительства до вручения ключей от квартир. Мы следим за проектами, которые реализуются на участках фонда, в режиме онлайн через планы освоения участков, утвержденные губернаторами и руководителем фонда. Но в отношении федеральных земельных участков, переданных в управление субъектам РФ, сейчас нам сложно координировать свои действия с регионами, с муниципалитетами в части реализации ими федеральных земель. О каких требованиях мы говорим? — Это модернизационные требования к характеристикам дома. Мы сейчас говорим о малоэтажном доме площадью до 150 кв. м, который подпадает под требования Минрегиона к жилью экономкласса. Так, в этом доме может быть и автоматизированная система контроля и управления электроэнергией (АСКУЭ), и ЧРП — частотно-регулируемый привод, который регулирует тепло, пятислойные стеклопакеты, крыша с солнечной батареей и т. п. Всего разработано девять базовых требований фонда по использованию энергоэффективных приборов и технологий. Это априори не может быть экономклассом. — Может быть! Знаете почему? Потому что, по нашим расчетам, это удорожает стоимость квадратного метра всего на 500-600 руб., особенно если использовать отечественные наработки и уже готовые решения. А такие решения есть. Что это за решения? — Пожалуйста. По АСКУЭ — это холдинг МРСК, они готовы предоставлять такие приборы. Солнечные батареи сейчас начинает выпускать "Роснано" в Чебоксарах. ЧРП и приборы по измерению комфортности в доме — это "Ростехнологии". И по каждому такому решению есть адреса. Которые вы даете застройщику... — Нет, мы можем лишь информировать наших застройщиков о том, что они есть. Но мы не можем им сказать: покупай там. Более того, мы никогда такого не скажем. Мы указываем только качественные и количественные показатели жилья, когда объявляем аукцион, так же как и проект мы не навязываем. А что, есть стандартный проект? — На сегодня у нас есть 11 готовых типовых проектов, к концу года рассчитываем получить еще 15 по итогам ежегодного архитектурного конкурса "Дом XXI века", который мы провели с Союзом архитекторов России и Российской академией архитектуры. Сейчас попечительским советом фонда прорабатывается вопрос, можем ли мы безвозмездно предоставлять эти проекты застройщикам. На мой взгляд, эти проекты должны предоставляться бесплатно. Но это вопрос правообладания, и должно быть решение попечительского совета. В какие сроки застройщики должны построить дом? — По-разному. Например, по новым проектам, где речь идет о малоэтажном строительстве, срок стройки составляет 4-7 месяцев. Плюс время на разработку проекта планировки. Мы просим субъект федерации совместно с муниципалитетом согласовывать проект планировки застройщика в срок менее одного года. Конечно, если он соответствует законодательству. Итого получается, на все уходит полтора-два года с момента проведения аукциона. Что получает застройщик, работая с фондом? — Гарантии. В том случае, если жилье, которое построил застройщик, отвечает требованиям жилья экономкласса, мы даем гарантию, что через 6 месяцев с момента регистрации права собственности выкупим у застройщика жилье — до 25% многоэтажки и 35% малоэтажки, если он не продал его на рынке. Выкупаем сегодня на крайне невыгодных для застройщиков условиях — это цена Минрегиона минус 15%. Эти условия формировались в период кризиса, когда для застройщика было главное — пусть с нулевой маржой, но работать. Сейчас мы считаем, что условия этих гарантий надо менять, и намерены инициировать внесение изменений в документы, которые касаются условий предоставления такого рода гарантий. Хорошо. Если фонд будет контролировать застройщиков, кто, в свою очередь, будет контролировать фонд? — У нас контролеров много. Финансовую деятельность фонда контролирует Счетная палата, координацией нашей деятельности занимается Минрегион и Минэкономразвития. У нас есть попечительский совет, у нас есть правительственная комиссия, которая принимает решения. А кто будет контролировать итоговую стоимость дома? — А у нас с 2010 года есть KPI (Key Performance Indicators — ключевые показатели эффективности.— "Деньги"), по которым мы должны отчитываться. Разработана программа на 2011 год, в которой отражены все ключевые показатели эффективности, в том числе заложены параметры жилья экономкласса. Но надо четко себе представлять, что мы не задаем цену дома. Мы имеем право в извещениях об аукционах задавать параметры застройки. И ключевой параметр — минимальные объемы застройки. Как только вы даете предельный объем площадей, естественно с учетом социальной инфраструктуры, озеленения и всего остального, тем самым вы как бы задаете потолок спроса. Застройщик просто не может продать такой объем жилья дороже. Уже сейчас многие говорят о том, что фонд в видимой перспективе может занять 30% земельного рынка. Называют РЖС потенциальным монополистом... — Так это же хорошо! Это не монополия в застройке. Это монополия предоставления условий для освоения земли. Если мы займем 30% на рынке земли и станем маркет-мейкерами, то считаю, что это будет очень хорошо. А чего хотели? Чтобы цена на жилье оставалась завышенной? Если говорить о 30% рынка, в какой перспективе этот сценарий может быть реализован? — Мы посчитали, что если будем координировать свои действия с субъектами, то к концу 2012 года такую долю рынка по индустриально возводимому жилью занять вполне достижимо. Но при условии, что субъекты выполнят свою часть,— это крайне важно. А для этого, как говорилось ранее, надо менять законодательство. А как с конечным спросом? Или при наших потребностях в жилье это вопрос неактуальный? — Нельзя путать потребность с платежеспособным спросом! У нас 40% семей хотят улучшить свои жилищные условия. Но когда им начинают предлагать конкретные вещи, выясняется, что часть из них хочет ипотеку под нулевой процент, первый взнос вообще не вносить и так далее. И в результате платежеспособный, реальный спрос оказывается гораздо меньше. Поэтому отдельный вопрос — это синхронизация наших действий с институтами развития. Мы активно сотрудничаем с МРСК, с ВЭБом в части создания привлекательных кредитных продуктов как для застройщиков, так и для физических лиц. Особенно хочется выделить системное взаимодействие со Сбербанком. Существует ли у фонда проблема с получением земель? — Существует и очень серьезная. Есть два источника: во-первых, земли, которые идут по предложениям губернаторов, и во-вторых, мы получаем информацию об участках сами из так называемых иных источников. В частности, в законе заложена норма, что любое юридическое лицо может инициировать процесс вовлечения в целях жилищного строительства земельного участка. У фонда основной упор делается на малоэтажное строительство. А земли под малоэтажное строительство, как мы с вами догадываемся, не расположены в центрах городов. А что мешает эти земли забрать? — Сопротивление руководителя Россельхозакадемии. Руководство Россельхозакадемии говорит, что они отказались от 600 тыс. га. Посмотрите, где они расположены,— в основном в местах, заведомо непригодных для жилищного строительства, например в тайге. Другой пример: Россельхозакадемия, президиум, недолгое совещание, включающее раздачу ведомственных наград. Переуступка прав на 1050 га. Где? В Подмосковье и Ленинградской области! Нам, чтобы 1050 га получить, все оформить, нужно проделать титанический труд. А здесь — пять минут. Без проблем. У фонда инструментарий тоже расширяется. Например, сейчас рассматривается возможность введения так называемых голландских аукционов... — В данном случае речь идет о понижении стоимости метра квадратного жилья. Задается некий норматив, например норматив Минрегиона стоимости квадратного метра, и от него идут торги вниз. Конечным предметом является торг не по земельному участку, а по снижению цены на жилье. Думаю, что такой законопроект был бы крайне полезен. У нас же нет, кажется, закона о таких кооперативах... — Сейчас группой депутатов во главе с Александром Коганом готовится законопроект. Возможно, он будет рассматриваться в весеннюю сессию. Для фонда это будет большим плюсом, потому что при таком механизме нам будет легче реализовать участок целиком. Поэтому мы считаем, что у нас есть неплохие шансы в 2012 году действительно стать маркет-мейкером земельных участков и по строящемуся жилью экономического класса.
|
"У Россельхозакадемии, если мне память не изменяет, 5,5-6 млн га"
Изменяет. Только 2 млн.га. По сути фонд РЖС изымает землю только у научных организаций Россельхозакадемии.Таким образом ставя под угрозу продовольственную безопасность страны (для примера институт в Немчиновке - земля под "Сколково" и Павловская станция и т.д и т.п. см.решения правительственной комисси фонда.