Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


А.Комаров: "Повышение доли первоначального взноса стимулирует платежную дисциплину заемщика"

28.02.2008  Интерфакс
Свердловская область является одним из лидеров среди российских регионов по объемам вводимого жилья. В 2007 году в области было сдано 1,65 млн кв. метров нового жилья, в наступившем этот показатель планируется увеличить еще более чем на 20%.

Этот фактор в том числе оказал влияние на стабилизацию цен на жилую недвижимость после рекордного роста в 2006 году, при этом кредитные учреждения расширили линейку ипотечных кредитов. Между тем, ситуация с просроченной задолженностью по ипотеке в США, приведшая к кризису банковской ликвидности, заставила участников российского рынка пересмотреть требования к заемщикам, в какой-то степени ужесточив их. Крупнейшим участником рынка ипотеки на Среднем Урале является ОАО "Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования" (САИЖК), которое с начала деятельности (конец 2003 года) по данным на 1 января 2008 года по федеральной программе ипотечного кредитования выдало 8 938 кредитов (займа) на общую сумму 10,371 млрд рублей. Единственным акционером САИЖК в настоящее время является Свердловская область. О возможностях, механизмах и будущем ипотечного кредитования в регионе в интервью агентству "Интерфакс-Урал" рассказал директор САИЖК Александр Комаров.

Александр Васильевич, как Вы оцениваете развитие рынка ипотеки в прошлом году и чего ожидаете от 2008 года?

Я считаю, что рынок ипотеки Свердловской области развивается нормально. Однако здесь есть и другое мнение. Оно связано с тем, что вследствие кризиса ликвидности банковского сектора во второй половине 2007 года возникли серьезные препятствия для увеличения объемов ипотечного кредитования. В конечном итоге это привело к некой корректировке по объемам и не позволило нам выйти на планируемый уровень в 4,5-5 тыс. кредитов (займов) в количественном выражении.

Но в денежном выражении сумма была достаточно серьезной. Если сравнивать с 2006 годом, то на развитие федеральной программы по стандартам АИЖК в регионе нами было направлено на 1,2 млрд рублей больше по сравнению с предыдущим годом.

Что касается 2008 года, на этот счет также есть разные мнения. В частности, я бы хотел, чтобы ситуация с рефинансированием закладных федеральным оператором - Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) стала более прозрачной и понятной для первичных кредиторов и региональных операторов. На сегодняшний момент мы, к сожалению, находимся в неком информационном вакууме в рамках работы с АИЖК: до нас лишь доводится информация об установленном на месяц объеме рефинансирования. Этот показатель нас абсолютно не устраивает. Если в прошлом году для нас нормой по рефинансированию было 140-150 млн рублей в месяц, то в январе 2008 года объем рефинансирования был установлен в 10,9 млн рублей, а на февраль федеральный оператор определил всего 22 млн рублей.

К чему это может привести?


За эти два месяца мы очень серьезно потеряем, так как возможность привлечения средств от федерального оператора в размере от 200 до 300 млн рублей реально превратилась в 30 млн рублей.

Таким образом, два месяца из 2008 года будут практически вычеркнуты, и нам будет еще тяжелее выполнять те серьезные задачи, которые перед нами ставятся. В частности, совет директоров САИЖК поставил задачу достичь в этом году выдачи 5 тыс. ипотечных кредитов (займов). Без существенной помощи в рефинансировании это будет очень затруднительно.

Думаю, что федеральный оператор должен довести до региональных агентств, на что нам ориентироваться. В частности, это можно сделать через органы исполнительной власти, ведь регионы и АИЖК связывают трехсторонние соглашения, заключенные между федеральным агентством, региональным оператором и областным правительством.

Какие дополнительные источники рефинансирования могут использовать региональные агентства?


Основной участник на рынке рефинансирования для нас - это АИЖК. Из 1,5 млрд рублей, что было рефинансировано в прошлом году, доля АИЖК составила порядка 1,3 млрд рублей. Конечно, есть предложения от определенных структур, готовых рефинансировать более-менее серьезные объемы. Они появились не только сейчас, а были и в 2005 и 2006 годах. Однако, как показывает практика, не все подобные предложения могут работать в нормальном производственном режиме на регулярной основе. В частности, были примеры, когда у той или иной организации через два-три месяца исчезала возможность по рефинансированию закладных.

Но хочу отметить, что если в 2003-2005 годах мы работали с одной рефинансирующей организацией - АИЖК, то на сегодняшний день у нас их четыре. Мы вынуждены заниматься дальнейшим поиском механизмов рефинансирования, которые нам были бы более интересны и экономически целесообразны.

С 1 февраля этого года изменены условия выдачи ипотечных займов по программе АИЖК. Участники рынка называют эти изменения ужесточением требований. Согласны ли Вы с этим мнением, и как новые условия могут отразиться на рынке ипотеки Свердловской области и Екатеринбурга в частности?


Да, действительно, с 1 февраля введены изменения в стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. В частности, изменения коснулись рефинансирования закладных после 31 января 2008 года при одновременном совпадении двух условий - размер кредита не должен превышать 1,5 млн рублей, а сумма первоначального взноса для заемщика возросла с 10% до 20%.

Согласен, что 1,5 млн рублей для Екатеринбурга - это небольшая цифра. Но надо понимать, что на рынке ипотеки со временем складывается некий портрет заемщика, оценивается качество кредитного портфеля. Мы видим, с какими проблемами столкнулся рынок ипотечного кредитования США и к чему это привело. Поэтому федеральный оператор был вынужден пойти на некоторые меры по ужесточению, которые, прежде всего, касаются оценки платежеспособности заемщика.

Необходимо понимать, что новые параметры АИЖК, которые начали работать с 1 февраля, ни в коем случае не запрещают ни нам, ни банкам-кредиторам выдавать ипотечные кредиты на сумму более 1,5 млн рублей и при меньшей доле самофинансирования заемщика. Только при этом АИЖК не будет рефинансировать закладные, так как для них это высокорисковые бумаги. Но, если найдется инвестор, который будет готов покупать такие бумаги, то и мы и банки можем предоставлять ипотечные займы на других условиях.

Насколько, по Вашему мнению, целесообразны эти изменения?


Если оглянуться назад, когда мы только начинали работать, то минимальная доля самофинансирования заемщика составляла 30%. Время показало, что качество закладных с такой долей гораздо выше. То есть чем выше доля самофинансирования, тем более трепетно заемщик относится к обслуживанию своего долга. 2006 год выявил достаточное количество просроченных платежей. В ряде случаях просрочки имеют чисто технический характер, например, в прошлом году была изменена схема перечисления платежей, что внесло некие коррективы в поведение заемщиков. Просрочки платежей в 3-5 дней не вызывают каких-либо опасений. А вот анализ просроченной задолженности сроком более 30 дней показал, что в 99% таких случаев сумма ипотечного кредита превышает 1,5 млн рублей, а доля самофинансирования заемщика всего 10%.

Поэтому я понимаю инвесторов, в том числе и федерального оператора. Они не хотят обременять свой портфель высокорисковыми ценными бумагами. Мы же в рамках соглашения о сотрудничестве с АИЖК развиваем общефедеральный стандарт на тех условиях, на которых он действует.

Повышение доли первоначального взноса стимулирует платежную дисциплину заемщика.

Каковы в настоящее время средние параметры выдаваемых займов? Могут ли новые условия кредитования отразиться на покупательской способности?


Средняя ставка по федеральной ипотечной программе в Свердловской области составляет 12,86%, средний размер кредита(займа) по итогам 2007 года составил 1 млн 493 тыс. рублей, что находится в пределах новых требований. При этом я хотел бы отметить достаточно большой процент досрочных погашений. Видимо, наши заемщики психологически чувствуют себя более спокойно, погасив долги. Это их право.

Что касается спроса на жилье, здесь сложно прогнозировать. Посмотрим. Многие воспринимают информацию об изменениях условий кредитования неверно, считая, что раз нет кредитов более 1,5 млн рублей, то программа закрывается. Это не так, программа как развивалась, так и будет развиваться.

Сейчас при общении с потенциальными заемщиками наша цель - убедить их внести первоначальную долю не 10% от стоимости жилья, а минимум 20%. Тогда можно будет спокойно кредитовать на сумму гораздо большую, чем 1,5 млн рублей.

Возможно ли в этом году, по Вашему мнению, снижение ставок по ипотечным кредитам? Будет ли дальнейшее изменение норм и правил?

Не думаю, что в этом году ставки будут снижены. Сейчас нужно определиться с программой рефинансирования. Посмотрим, изменится ли что-то в системе после поручения Д.Медведева по совершенствованию программы.

Что касается процедурных моментов по программе АИЖК, считаю, что они отработаны на достаточно серьезном уровне. В частности, это касается оценки платежеспособности заемщиков. Ужесточать, утяжелять эту процедуру, наверное, вряд ли стоит - заемщик и так предоставляет достаточно много доказательств своей платежеспособности.

Посмотрим, как будет развиваться ситуация дальше. Хотелось бы, чтобы у людей укрепилось понимание, что если есть жилищные проблемы сегодня, то их нужно решать сейчас, не откладывая в долгий ящик. Так, если в начале 2007 года мы думали, что 2008 год встретим со ставкой 10% годовых, то сегодня об этом никто не вспоминает. В настоящее время минимальная процентная ставка по ипотечным кредитам - 10,75% годовых. Экономика вносит свои коррективы.

Как в Свердловской области обстоит дело с ипотекой на строящееся жилье? Участвует ли агентство непосредственно в строительстве?


В Свердловской области поставлены очень серьезные задачи по строительству жилья. Если в 2007 году было сдано 1 млн 650 тыс. квадратных метров, то в этом году этот показатель должен быть увеличен до 2 млн.

Мы, в свою очередь, понимаем, что развивать ипотечное кредитование без участия в строительстве жилья невозможно. Поэтому в силу своих финансовых возможностей мы занимаемся этим направлением и будем его развивать. Если в 2006 году Свердловское АИЖК инвестировало в строительство жилья только 20 млн рублей, то в 2007 году мы вложили уже 172 млн рублей. В этом году, думаю, сумма составит 250-300 млн рублей.

Так, благодаря поддержке областного министерства строительства и ЖКХ мы прорабатываем вопрос о возможности инвестирования в строительство жилья в таких городах области, как Нижний Тагил и Каменск-Уральский. В этих городах у нас наработан достаточно хороший опыт взаимоотношений с рядом строительных компаний. Кроме того, в ряде областных городов мы предоставляем кредиты на этапе строительства жилья, при долевом участии. Это в том числе Первоуральск, Среднеуральск, Верхняя Пышма, Каменск-Уральский, Нижний Тагил.

Таким образом, сейчас мы работаем по двум схемам - предоставляем кредиты на покупку жилья и участвуем непосредственно в его строительстве. В дальнейшем построенное жилье реализуем с помощью ипотеки.

Александр Васильевич, агентство наверняка проводит анализ: с помощью ипотеки заемщики приобретают вторичное жилье или улучшает свои жилищные условия, покупая новое?

Все в какой-то степени свои жилищные условия улучшают. Что касается рынка вторичного жилья, мы имеем несравнимо большие объемы, но и новое жилье вызывает у заемщиков огромный спрос. Если в 2006 году на рынке сметалось абсолютно все, то прошлый год нам показал, что заемщик стал более разборчив. А при том богатстве, которое сегодня есть на рынке недвижимости, покупатель проводит в выборе достаточно большее количество времени. Конечно, любому человеку хотелось бы приобрести новою квартиру, более-менее просторное жилье. Сегодня таких объектов появляется все больше. Однако не все объекты, которые сегодня сдаются в Екатеринбурге, имеют стопроцентную продажу. Есть квартиры, которые не нашли своего покупателя.

Большая часть кредитного портфеля САИЖК выдана на покупку жилья в Екатеринбурге или в области?

Свердловское АИЖК, начав в 2006 году самостоятельно выдавать займы, изначально ориентировалось на работу в области. В городах региона есть возможность выдать большее количество займов, чем в Екатеринбурге, так как сумма их рублевого наполнения меньше. Поэтому если сравнивать головной офис в Екатеринбурге и наши отделения, то, конечно же, пальма первенства за отделениями. Думаю, что Екатеринбург - это 31-32%, остальное - это в частности, Первоуральск, Ревда, Полевской, Каменск-Уральский, Нижний Тагил, Краснотурьинск и близлежащие с Екатеринбургом города. Также хотелось бы отметить Новоуральск, где мы работаем через партнера. Объемы кредитования там тоже достаточно серьезные.

Велика ли просроченная задолженность заемщиков по ипотеке?

Объемы просроченной задолженности несопоставимы с долгами по потребительским кредитам, но, конечно, есть заемщики, которые создают себе проблемы.

Пока можно сказать, что ситуация с просроченной задолженностью далека от критичной, но проблема может возникнуть. Поэтому профессиональные участники все чаще высказываются о том, что нужно законодательно принимать документ об ужесточении ответственности недобросовестных заемщиков. Думаю, прежде всего необходимо принимать меры по оптимизации взаимодействия первичных кредиторов - владельцев закладных, в частности, со службой судебных приставов.

Те нормативные сроки, которые в настоящее время установлены законодательством, не дают нам возможности в оперативном порядке влиять на должников.

В завершение интервью расскажите, какое в целом ожидаете развитие событий на рынке жилья Свердловской области в этом году.

Не думаю, что в Екатеринбурге в этом году будет серьезный рост цен на жилую недвижимость. Всему есть предел, и мне кажется, что 2008 год будет своего рода годом стабильности цен на жилье в регионе. В муниципальных образованиях Свердловской области, где мы работаем, стоимость квадратного метра жилья к концу 2007 года показала определенный рост. Сегодня она составляет порядка 30-40 тыс. рублей за 1 кв. метр, и для территорий это весьма высокий показатель.

Думаю, что для дальнейшего роста цен нет экономических оснований и предпосылок. Поэтому допускаю, что если увеличение и будет, то на уровне инфляции. Это законы экономики, от них никуда не денешься.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество