Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

АИЖК: дирижер ипотечного рынка

28.11.2012  // Татьяна Баирампас, cпециально для Ipocredit.Ru
Ipocredit.28.11.12_270x240.jpg
Чем занимается АИЖК на рынке ипотеки, и какие перемены ждут его партнеров и клиентов в дальнейшем?

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) работает 15 лет. Оно было создано в 1997 году, вскоре после принятия закона «Об ипотеке», в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.

Тогда же была сформулирована основная цель работы Агентства – развивать рынок ипотеки и повышать доступность ипотечных кредитов для российских граждан. Правда, на тот момент было рано говорить о степени доступности кредитов на жилье –  сначала нужно было создать ипотечную систему практически с нуля. И в этом процессе роль АИЖК оказалась ключевой.

Ипотека в законе

Когда Агентство начало свою деятельность, российская ипотека проходила начальный период становления: состояние рынка было хаотическим. Для его стабильного развития нужно было как минимум добиться того, чтобы участники вели игру по единым правилам. Разработка этих документов стала одной из  задач АИЖК.

К 2002 году Агентство выпустило «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)». Так рынок получил эталон ипотечной сделки: стандарты АИЖК содержат требования к кредиторам, заемщикам, оценочным и страховым компаниям, а также к основным параметрам ипотечных кредитных соглашений, к предмету залога и страховому обеспечению.

Эти стандарты модифицируются с учетом новых тенденций на рынке ипотеки. Кроме того, АИЖК разрабатывает предложения по внесению изменений в ипотечное законодательство.

Деньги за закладные

Банку, предлагающему ипотечные кредиты нужны «длинные» финансовые ресурсы, которые позволяли бы давать деньги в долг на продолжительные сроки. Нехватка таких ресурсов (дефицит ликвидности) препятствует росту объемов выдаваемых кредитов.

АИЖК предоставляет коммерческим банкам возможность частично решить эту проблему: они могут продать Агентству права требований по выданным ипотечным кредитам. Для этого Агентством была создана система двухуровневого рефинансирования жилищных кредитов.

Она действует следующим образом. АИЖК выкупает у кредиторов закладные по выданным кредитам, а затем под эти закладные выпускает облигации и ипотечные ценные бумаги для того, чтобы снова предоставить деньги первичным кредиторам для выдачи новых кредитов.

Удобный стандарт

До сих пор большинство россиян не могут позволить себе взять жилищный кредит. Поэтому любая деятельность АИЖК по развитию ипотечного рынка в конечном счете должна быть направлена на решение именно этой проблемы.

Разрабатывая ипотечные стандарты и обеспечивая финансирование банков, Агентство косвенно влияет на доступность ипотеки для конечных потребителей. Кроме того, АИЖК расширяет возможности заемщиков, реализуя специальные кредитные программы для разных категорий населения.

Напомним, Агентство само не выдает кредиты – получить заем в рамках программы АИЖК можно у его банков-партнеров. Схема взаимодействия с кредитными организациями такова: Агентство разрабатывает условия кредитной программы (процентная ставка, ограничения по сроку и сумме кредита, требования к объекту залога и заемщику), после чего банки-партнеры включают данный продукт в свои линейки, а выданные на указанных условиях займы АИЖК рефинансирует.

«Ставка по кредитам, выкупленным АИЖК у партнеров за первые восемь месяцев 2012 года, составила 10,6%, в то время как средневзвешенная ставка на рынке составила 12,1%, – рассказывает исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик. – Из-за высокой конкуренции партнерам неинтересно завышать ставки, им выгоднее работать на увеличении объемов выдаваемых кредитов».

Кредит не для всех

Особое внимание Агентство уделяет развитию социально ориентированных ипотечных программ. Не секрет, что различные категории граждан, имеющие право на государственную помощь при покупке жилья, не могут воспользоваться ею на практике. Банки часто оказываются не готовы кредитовать льготников на особых условиях. Например, так несколько лет назад с материнским капиталом: теоретически любая семья могла использовать его в качестве первоначального взноса по ипотеке, но в действительности большинство банков отказывались выдавать кредит с учетом сертификата.

Для таких заемщиков АИЖК разработало специальные ипотечные предложения. «Это и жилищные сертификаты, и материнский капитал, и накопительные взносы военнослужащих, и жилищные субсидии молодым учителям», – конкретизирует Марина Малайчик. Обычно эти программы сначала запускаются в пилотной версии, в которой участвует ограниченное количество партнеров – для тестирования условий, документации, регламентов и процессов, и только потом переходят в массовый запуск.

Вот основные программы АИЖК:

* «Стандартный ипотечный кредит»;
* «Новостройка»;
* «Малоэтажное жилье»
* «Залоговое жилье»
* Программа «Переезд»;
* «Материнский капитал»;
* «Военная ипотека»;
* «Молодые учителя»;
* «Молодые ученые».

Первыми пятью предложениями может воспользоваться любой заемщик, остальные – предназначены для соответствующих льготных категорий граждан.

Основные характеристики общих (не льготных) кредитных программ таковы: процентная ставка при покупке жилья на первичном рынке составляет от 7,9 до 11%, на вторичном – от 8,9 до 12,7% годовых. Максимальный срок кредита – 30 лет. Его сумма  зависит от размера первоначального взноса, доходов заемщика и региона нахождения жилья. Обычно минимальный первоначальный взнос составляет 20-30%, однако его можно снизить до 10% при условии оформления страхования ответственности заемщика.

Процентная ставка по этим предложениям может быть уменьшена за счет специальных вычетов. Они полагаются молодым семьям, родителям двух и более детей, владельцам государственных жилищных сертификатов. Если заемщик имеет право сразу на несколько вычетов, то они суммируются, в итоге дисконт может составить около 1,5%.

«С 3 сентября 2012 года заемщикам стала доступная новая опция – «Комбинированная ставка», – сообщает Марина Малайчик. – По выбору заемщика ставка фиксируется на любой срок, а после завершения периода фиксации ежегодно пересчитывается в зависимости от уровня инфляции».

По социальным ипотечным программам заемщикам предлагаются следующие условия. Например, продукт «Материнский капитал» предполагает ставку от 7,65% для покупки жилья на первичном рынке и от 8,05% – на вторичном. Деньги семейного капитала могут быть учтены в качестве первоначального взноса.

Сложности с первоначальным взносом возникают у многих заемщиков. В этом случае АИЖК предлагает воспользоваться программой «Переезд». Она позволяет засчитать стоимость имеющегося у клиента жилья в качестве первоначального взноса, но эти средства заемщик вносит позже, после продажи старой квартиры, на реализацию которой ему дается не менее двух лет.

В 2007 году АИЖК предложило новый продукт – «Военная ипотека». «На кредит по этой программе могут рассчитывать военнослужащие, ставшие участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения (НИС), независимо от того, признаны они нуждающимися в жилье или нет. По условиям программы военнослужащие могут приобрести жилье в самом начале службы, первоначальный взнос и платежи за них вносит государство – выплаты поступают из средств, учтенных на специальном именном накопительном счете», – поясняет Марина Малайчик. Вскоре после запуска программы ее подхватил рынок, и теперь свои предложения для военнослужащих есть не только в арсенале партнеров Агентства, но у других банков.

Не только ставки

Программа по удешевлению строительства жилья, пожалуй, наиболее значимая из новых инициатив АИЖК. Как известно, доступность ипотеки зависит от условий кредитования и стоимости жилплощади. Если раньше Агентство прежде всего уделяло внимание первому фактору, то теперь, видимо, пришло время воздействовать и на стоимость недвижимости.

«Речь идет о программе строительства доступного жилья, разработанной Госстроем при участии Агентства, – уточняет исполнительный директор АИЖК по жилищному финансированию Андрей Шелковый. – Цель программы – запустить проекты строительства жилья эконом-класса, где цена квадратного метра будет ниже текущей на 20%. Ключевым фактором программы является формирование платежеспособного спроса до начала строительства. Это позволяет снизить риски строительных компаний, девелоперов и их кредиторов и предоставить дисконт к рыночной цене для покупателя. Спрос будет формироваться на основе списков граждан, которые заявили о намерении купить жилье в соответствующем районе застройки. Сбор заявок предлагается организовать через банки, которые будут участвовать в программе».

АИЖК готово предоставлять участникам программы гарантии выкупа нереализованных помещений. То есть фактически Агентство гарантирует девелоперу, что у него в любом случае будет оптовый покупатель построенного жилья. Таким образом  минимизируется не только риск сбыта, но и риск недофинансирования объекта.

Предполагается, что за пять лет в рамках программы будет запущено строительство 25 млн. кв.м доступного жилья, которое  смогут приобрести 360 тыс. семей.

К списку публикаций    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество