Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


Земельная ипотека существует только на бумаге

26.09.2007 09:55  [ ТОМСКИЙ ВЕСТНИК ]

Некоторое время назад один томский журналист решил обзавестись загородным домом. Не от избытка денежных средств - просто коллега предпочел именно таким образом решить свою жилищную проблему. Разве плохо, когда в окна заглядывают сосны, а над головой никто не топает?

Под лозунгом "Назад, к истокам" журналист с энтузиазмом взялся за дело. Как ему казалось, не слишком сложное: найти подходящий участок земли и с помощью ипотечного кредита построить на нем дом. Однако энтузиазм быстро иссяк – найти землю оказалось просто невозможно. Коллега объехал все окрестные села, методично опрашивая их жителей на предмет готовности расстаться с приемлемым для него участком, но все усилия оказались тщетны. Либо требуемого товара не было вообще, либо права собственности на него были не оформлены (а иногда якобы принадлежащая хозяину земля на деле оказывалась переданной в аренду сроком на три года). Если же наличествовало и то, и другое, сельские жители на просьбу назвать цену смотрели в потолок и задумчиво произносили: "Да черт его знает! Ну, наверное, миллион…". Так умерла красивая мечта о собственном доме. Коллега сдался и купил в ипотеку обычную квартиру – правда, тоже на довольно приличном от города расстоянии. Так что сосны в его окна все-таки заглядывают.

В своем желании жить в загородном доме коллега не одинок. И вполне возможно, что в будущем такая возможность будет не только у тех, кто способен без особых проблем выложить за скромный участочек миллион. Ипотечное агентство Томской области вышло к двум ветвям власти с просьбой предоставить 500-тысячную гарантию сроком на пять лет под проект с длинным названием "Создание условий для комплексной жилищной застройки за счет освоения и вовлечения в оборот новых территорий для развития ипотечного кредитования". Впрочем, у проекта есть и другое название, гораздо более короткое – "Развитие земельной ипотеки".

- Отсутствие инженерно подготовленных участков под застройку – самая большая на сегодня проблема, - говорит директор агентства Александр Буянов. – Это нарушает баланс спроса и предложения и приводит в росту цен на жилье. Необходимо вовлечь в оборот земли поселений, снабдить их инженерной инфраструктурой, чтобы под залог этих земель застройщик (юридическое или физическое лицо) мог получить кредиты и на них построить жилье. Тогда деньги будут идти не на вторичный рынок, как это делается сейчас, а на освоение новых территорий. Мы привлекаем денежные средства на внешнем рынке, используя облигационный заем, организатором которого выступит Томская расчетная палата. Один такой заем они уже осуществили с ТДСК. По соглашению с муниципалитетом формируем земельные участки, причем речь идет не просто о закапывании труб. Сейчас участки совершенно не готовы в правовом отношении - нет даже юридического разделения прав собственности. Поэтому, когда говорю об обустройстве земельного участка, я имею в виду весь комплекс работ, от правового оформления до создания инженерной инфраструктуры. Затем на аукционе муниципалитет этот участок продает юридическим или физическим лицам, а дальше уже вступает в действие обычная ипотечная схема.

Федеральные законодатели облегчили работу по такой схеме, установив порядок, при котором все, что построено на находящемся в залоге земельном участке, автоматически тоже находится в залоге у кредитора. Сейчас в двух районах – Чаинском и Кожевниковском – начинается пилотный проект по обкатке новой схемы. Причем в Чаинском районе агентство решило не ограничиваться проведением коммуникаций, а проинвестировать и строительство десяти двухквартирных домов. Стоимость жилья решено ограничить 15-16 тыс. рублей за кв. метр – переговоры с подрядчиками на эту тему уже проведены. Но прежде всего надо решить вопрос с юридическим оформлением земли. А в Кожевниковском районе земельный участок уже сформирован – там планируется построить 55 домов в рамках первой очереди проекта и еще 50 – второй. 55 участков первой очереди уже "раздали" с помощью аукциона физическим лицам. Те получили права аренды сроком на десять лет и теперь смогут брать под залог земли ипотечные кредиты. Законодательством такая схема разрешена.

В Томском районе тоже ведется формирование двух участков. Один, размером 24,6 гектара, находится возле пос. Дзержинский. Здесь, по предварительным расчетам, будет построено около 77 домов средней площадью 160 кв. м. Второй, площадью в 240 гектаров, расположен в районе Зоркальцева. Участок огромный, и, как признался Александр Буянов, об этом "пока даже страшно говорить". Но, как гласит пословица, глаза боятся, а руки делают. По данным предпроектных исследований, на втором участке будет примерно 1400 домов, стоимость которых, как предполагают, не должна превышать 2 млн. рублей. Говоря о том, на чем зиждется желание ограничить цены, директор ипотечного агентства привел в пример дом, построенный в Кожевникове одним местным подрядчиком: все материалы привозные, а цена кирпичного дома площадью 100 кв. метров всего 1 млн. 300 тысяч. И это не просто голые стены – все обшито гипсокартоном, осталось только обои наклеить.

- Для вхождения в район нам важно желание главы администрации. Если оно есть, собираем народ и проводим консультации, смотрим, какую сумму люди могут осилить и будет ли этот проект окупаем. На днях были в Кожевниковском районе. И основной скепсис там связан как раз с тем, что участие в проекте будет для жителей района слишком тяжелым. Так что надо построить так, чтобы цена была подъемной, - говорит Буянов.

Серьезно утяжеляет цену стоимость обслуживания кредита, то есть, проще говоря, начисляемые проценты. Есть несколько вариантов, позволяющих снизить эти затраты. Один из них использовался в Кемеровской области, где сейчас строится коттеджный поселок-миллионник. Инвестору гарантировали купонные выплаты, и таким образом кемеровскому ипотечному агентству удалось привлечь 2 млрд. рублей под 9 процентов годовых. Томское ипотечное агентство тоже рассматривает различные варианты, но говорить о них несколько преждевременно. Еще одной частью проекта планируется сделать строительство социально значимого жилья.

- Это не социальное жилье в той трактовке, которую дает закон, - поясняет Александр Васильевич. – Речь идет о квартирах, которые впоследствии будут использованы для расселения ветхих и аварийных домов, обеспечения жильем военнослужащих и молодых семей. При реализации программы по предоставлению жилья молодым специалистам оказалось, что новых квартир небольшой площади катастрофически не хватает. Мы профинансируем это строительство по договору инвестирования, но обязательным условием для подрядчика станет фиксированная цена жилья.

Пока просьба о предоставлении 500-миллионной гарантии была высказана только членам комитета по экономической политике областной думы. Депутаты приняли информацию к сведению и обещали подумать.

Справка "ДС"

На 19 сентября ипотечным агентством было выдано 3212 кредитов на общую сумму 2 млрд. 296 млн. рублей. Средняя площадь квартир, приобретаемых в ипотеку, – 53-56 кв. метра. Из бюджета области на формирование уставного капитала агентства было направлено 50 млн. рублей. Еще 5 млн. внесли партнеры – строительные фирмы, два банка и страховая компания. Существенно помогла и выданная областью три года назад гарантия в размере 100 млн. рублей. Обязательства по ней были полностью выполнены в июле этого года. На сегодняшний день ставки по ипотечным кредитам составляют от 10,75 до 14 процентов. Их размер диктует федеральное агентство. И это, по словам Буянова, сдерживает коммерческие банки от увеличения своих ставок по ипотечным кредитам.

- Мы постоянно получаем от них обвинения в том, что занимаемся демпингом, но они вынуждены ориентироваться на наши ставки и наши условия, - сказал он. – Более того, есть долгосрочный прогноз – за год-два ставку планируется снизить до 8 процентов.

И еще один интересный штрих: вступить в ипотеку может человек в возрасте до 75 лет. Сначала такое право было предоставлено лишь тем, кто не достиг пенсионного возраста, но потом правила изменились. Причина в том, что очень часто созаемщиками выступают родители. Все понимают, что это не более чем формальность и на самом деле груз долгов несут на своих плечах дети, но без участия родителей их доход просто не соответствует предъявляемым требованиям.

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2020 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество