Квартиры здесь представлены разные — и по цене, и по качеству, многие объекты считаются элитными, но есть очевидно устаревшие.
Старые московские дома… Романтический ореол, интересная история, необычная архитектура — пожалуй, уже этого достаточно, чтобы здания, построенные в первой половине прошлого века, стали приманкой для туристов. Но одно дело — любоваться старинным фасадом со стороны, будучи гостем столицы, и другое — быть владельцем квартиры в доме, возведенном еще до войны.
Надо признать, что немногие москвичи могут похвастаться раритетным жильем, даже если отнести к нему не только дома дореволюционной постройки, но и продукты конструктивизма 20–30-х гг., а также довоенные сталинки. Как отмечает Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас на долю зданий, построенных до начала 40-х гг., приходится не более 5% жилого фонда столицы. Тем не менее квартиры здесь представлены самые разные — и по ценовым сегментам, и по качеству. Многие объекты по праву считаются элитными, но есть среди довоенных домов очевидно устаревшие — и, увы, вопрос об их сносе поднимался уже не раз.
Рожденные до революции
Объекты недвижимости, о которых пойдет речь, представляют безусловную ценность — в первую очередь в связи с тем, что в жилом фонде Москвы осталось всего около 2,5 тыс. домов, возведенных до революции. Большинство из них строили как доходные, то есть домовладельцы делали бизнес на аренде помещений. Практически все здания, сохранившиеся до наших дней, уникальны. «Каждый такой дом является выдающимся творением знаменитых архитекторов: Шервуда, Гиппиуса, Шехтеля, Машкова, — рассказывает директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. — Это по современным меркам высота созданных ими зданий небольшая, а в начале прошлого века даже семиэтажные дома считали небоскребами».
Зодчие ориентировались на состоятельных жильцов, поэтому помимо архитектурного совершенства у жилья из старого фонда имеется множество других достоинств. В первую очередь это большие площади — широкие парадные, высокие потолки, множество подсобных помещений в квартирах. В качестве недостатков можно отметить разве что отсутствие лифтов и деревянные перекрытия во многих домах. Но главный аргумент в пользу такой недвижимости — конечно, ее местоположение.
«Несмотря на то что эти дома уступают по инженерной оснащенности и инфраструктуре новым элитным комплексам, они имеют прекрасное расположение — в самом центре Москвы — и роскошные виды из окон квартир, что по-прежнему привлекает к ним внимание покупателей», — говорит директор по развитию компании «Калинка-Риэлти» Алексей Сидоров. Причем покупателей не бедных — сегодня квартиры в бывших доходных домах, как правило, представлены на рынке элитного жилья. Примером такого престижного объекта может служить Саввинское подворье (Тверская ул, 6), построенное в 1907 г. Интересна судьба дома: чего стоит тот факт, что после революции его с помощью домкратов и рельсов сумели передвинуть на 50 м — не отселяя жильцов! «Если в советский период в доме были преимущественно коммуналки, то сегодня в нем жилье только самого высокого уровня. Цены на квартиры в Саввинском подворье начинаются от 25 тыс. долл./кв. м», — отмечает С. Лушкин.
Другой пример элитного исторического жилого комплекса — на Пречистенке, 13, рядом с музеем им. А. С. Пушкина. Дом был построен в 1912 г. архитектором Г. А. Гельрихом и воплотил в себе представления того времени об аристократической роскоши: мраморная парадная лестница, огромные квартиры в семь комнат с высокими лепными потолками и дубовым паркетом. По данным компании «Калинка-Риэлти», сегодня в здании идет реставрация, в результате оно будет соответствовать современному уровню комфорта. На той же улице расположен дом № 28, который, по мнению А. Сидорова, традиционно привлекает клиентов, ориентирующихся на дорогой сегмент рынка жилья. Эксперт замечает, что стоимость квартир здесь всегда была сопоставима с ценами на жилье во вновь построенных элитных зданиях в этом районе.
Еще более дорогой вид дореволюционной недвижимости — исторические особняки (малоэтажные отдельно стоящие здания с собственной территорией). Большая их часть сосредоточена в центре Москвы — в Хамовниках, на Арбате, в районе Патриарших и Чистых прудов. «Проживать в реконструированном историческом особняке сейчас считается верхом престижа, — говорит М. Раздольский, — ведь помимо приобретения ценного объекта недвижимости это получение высшего социального статуса, своего рода включение в ограниченный круг избранных».
В последние пару лет до начала кризиса четко прослеживалась тенденция покупки особняка именно для проживания, а не для размещения в нем представительского офиса. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», цена объекта обычно колеблется в пределах 5–15 млн долл., но в некоторых случаях доходит до 20 млн долл. — и это несмотря на кризис! Как объясняют специалисты «Калинка-Риэлти», в каждом конкретном случае стоимость зависит от множества факторов, среди которых — местоположение, площадь здания и участка, состояние недвижимости, наличие правоустанавливающих документов и т. д.
Дороговизна особняков объясняется их исторической ценностью, высокой стоимостью земли, а также проведением ремонта коммуникаций и реставрации самого здания. Нельзя забывать и о трудностях оформления собственности, ведь множество таких зданий принадлежит к охраняемым государством памятникам архитектуры.
Дом в рабочем поселке
В первые годы существования СССР власть приветствовала новые смелые идеи, даже если они относились к строительству жилья. В 1920–1930-х гг. при создании экспериментальных домов в рабочих поселках архитекторы использовали авангардистский стиль — конструктивизм. Такие жилые комплексы сохранились до наших дней: сейчас в Москве их 27, причем девять расположено на территории Центрального административного округа. Например, рабочий поселок Русаковский на одноименной улице, построенный по проекту Бориса Йофана; поселок Буденовский на Большой Почтовой улице (проект Михаила Мотылева) и др.
Архитекторы в соответствии с реалиями своего времени руководствовались принципом «ничего лишнего». Правда, самая необходимая инфраструктура — ясли, столовая, иногда даже клуб — при многих комплексах была предусмотрена, но дома строили из самых дешевых материалов, и они имели низкое качество. Поэтому сегодня, несмотря на то что подобные объекты на рынке довольно редки, спросом они не пользуются. «Многие характеристики не удовлетворяют запросам современного покупателя, — поясняет М. Раздольский. — Внешне жилые дома в стиле конструктивизма, мягко говоря, невыразительны: отсутствует пластика фасадов, нет никаких элементов декора, блеклые цвета. Когда-то благоустроенные дворы давно запущены, инженерные системы и коммуникации сильно изношены. Во многих квартирах кухни даже меньше, чем в хрущевках, — 5,5 кв. м (предполагали, что женщины будут освобождены от «кухонного рабства», а питаться семьи станут в общественных столовых), не везде есть балконы».
Впрочем, у таких объектов есть одно важное преимущество — удобное расположение. Построенные когда-то за чертой Москвы, сейчас рабочие поселки находятся в центре столицы. Среди других достоинств эксперты называют планировку (в некоторых помещениях просторные комнаты — от 20 до 30 кв. м — и большие окна), а также конструктив домов — кирпич, который по тепло- и шумоизоляции превосходит панель.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», стоимость жилья в рабочих поселках в среднем составляет порядка 6 тыс. долл./кв. м, что соответствует сегменту экономкласса в ЦАО. Цены на квартиры держатся в пределах 7–12 млн руб. Например, двухкомнатная в поселке Буденовский (корпус 11) общей площадью 34 кв. м стоит 7,1 млн руб.; трехкомнатная (80 кв. м) — 10 млн руб., а за более просторную трешку площадью 95 кв. м продавцы хотят получить уже 12,3 млн руб. Так как в жилых домах рабочих поселков до сих пор есть нерасселенные коммуналки, часто к продаже предлагают комнаты. Например, в том же Буденовском доля (20 кв. м) в четырехкомнатной квартире стоит 2,4 млн руб.
Ситуация с жильем в домах эпохи конструктивизма довольно сложная. Как говорит М. Раздольский, земля в Центральном округе слишком дорогая, и для городского бюджета выгодно застроить эти территории жилыми комплексами бизнес-класса или коммерческой недвижимостью. Однако некоторые здания являются памятниками архитектуры, и снести их не так просто, как пресловутые хрущевки. Пока сложно сказать, кто одержит верх — сторонники экономической эффективности или сохранения культурного наследия.
Другая проблема — противоречие между художественной ценностью объектов и их низкими потребительскими качествами. «Безусловно, это ценные памятники архитектуры, однако их ценность рядовому человеку неочевидна. Внешне они выглядят исключительно непрезентабельно. Дома построены по плохой технологии. Чрезвычайно трудно, дорого и коммерчески бесперспективно приспосабливать их под жилье сейчас, — говорит архитектор Максим Атаянц, руководитель Мастерской Максима Атаянца. — Однако продукты конструктивизма, как памятники своего времени, являются признанными за рубежом произведениями советской архитектуры и архитектуры XX в. вообще. Упрощенно говоря, это то, что любой иностранец, интересующийся искусством, пытается найти в Москве в первую очередь...»
Довоенные сталинки
Сталинские дома — отнюдь не архитектурный термин, не все объекты недвижимости, построенные в период с 30-х до середины 60-х гг., относят к этой категории. Сталинки — дома массовой застройки, обычно высотой от трех до семи этажей, как правило, из кирпича. Их отличительные признаки — монументальность, солидность. «Жилые дома сталинского времени — это лучшая архитектура в Москве в смысле приближения ее к мировым образцам, — считает М. Атаянц. — Причем не только по качеству архитектурной мысли, но даже просто по уровню ремесленного исполнения — разумеется, на тот момент, когда их создавали».
Среди наиболее масштабных проектов второй половины 30-х гг. прошлого века С. Лушкин называет реконструкцию Тверской улицы. «Квартиры в построенных в тот период сталинских домах до сих пор считаются одними из самых престижных в столице, — говорит эксперт. — Цены на жилье в них начинаются от 10 тыс. долл./кв. м. Высокая стоимость обусловлена не только историей или архитектурой домов, но и их местоположением».
К достоинствам таких объектов традиционно относят достаточно большие размеры помещений, высокие потолки. «Наиболее востребованы многокомнатные квартиры, так как потенциальных покупателей привлекает в них в первую очередь площадь», — отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. В то же время, по его мнению, условия проживания в сталинских домах далеко не в полной мере удовлетворяют современным требованиям. Основным недостатком является отсутствие в большинстве случаев современной инфраструктуры — паркингов, охраны.
Предложения в сталинских домах разнятся по качеству, ведь жилье здесь изначально было поделено на два разряда — для номенклатуры и для рядовых граждан. «Квартиры для элиты и государственных деятелей очень неплохие, даже по современным меркам. Потолки более 3 м, раздельные санузлы, большие холлы, подсобные помещения, просторные лестничные клетки. Здесь запланированы не только гостиные, спальни, но и кабинеты, детские, библиотеки и даже помещения для прислуги. Площадь комнат разная, но чаще всего от 15 до 25 кв. м, а иногда и 30 кв. м. В рядовых же домах, часто не оборудованных лифтом и ванной, встречаются и классические трех- и четырехкомнатные квартиры с небольшими кухнями, и даже жилье коридорного типа», — рассказывает А. Сидоров. По его словам, главной проблемой довоенных сталинских домов является их техническое и технологическое состояние. Однако спрос на такое жилье есть, особенно среди людей искусства и иностранцев. «Для них это прикосновение к истории страны, эстетическое удовольствие, — замечает эксперт. — Покупателей и сегодня привлекают красота и величественность сталинских домов. Это вполне сравнимо с увлечением антиквариатом — новые вещи могут быть лучше и функциональнее, но у них отсутствует особый шарм».
