Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Существует ли понятие публичной оферты в недвижимости: отвечаем на вопросы

05.12.2008 12:53  [ Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» ]

Кризисные ситуации на рынке недвижимости в первую очередь влияют на уровень покупательского спроса. В данном случае спрос, помимо страхов, подкосили и ипотечные проблемы.

Во втором «эшелоне, идущем под откос» – цены, которые снижаются верно, но медленно, так как рынок недвижимости очень инертен в силу низкой ликвидности объектов.
При этом в компаниях, активно использующих Интернет-продвижение как услуг, так и продаваемых объектов, часто возникает ситуация, что объект недвижимости продается в итоге по цене, которая отличается по цены, анонсированной на сайте компании или портале по недвижимости. Бывают в целом 2 общих случая:
- если цены на рынке недвижимости растут, то часто бывает, что потенциальный покупатель узнает при обращении к обслуживающему объект риэлтеру, что цены несколько выше. Далее следуют обвинения риэлтеров во всех смертных грехах, в том числе и в общерыночном росте цен. Происходит же это в силу одной из составляющих инертности рынка недвижимости: реклама подается сегодня, а размещается или печатается обычно только в течение недели. Еще медленнее покупатели принимают изменившиеся цены. Собственники же, наоборот, стремятся повысить их как можно скорее и понуждают к тому и риэлтера. Т. е в этом случае недовольны покупатели, если заявленные на сайте или в другой рекламе цены на объект при готовности к сделке становятся выше.
- если же цены на рынке падают, то этот процесс встречает огромное сопротивление продавцов. Они не хотят получить меньше, хотя, объективно, купить затем смогут еще по более дешевой цене, так как цены падают вообще. Поэтому заявляемые цены снижаются очень и очень медленно.
Реальная же сделка происходит еще и с большим торгом ( например, сейчас до 5-7%)., так как покупателей недвижимости в кризисный период мало, и продавец « хватается» за готового клиента. В итоге возникает ситуация, когда риэлторы напрямую указывают другим собственникам, что реально они смогут на текущем рынке продать свою недвижимость быстро, только уступив в цене. Собственники же указывают на цену других объектов в рекламе как противоположный аргумент. Мол, «а почему они тогда не снижают, и мы не будем».
Те же факторы инертности рынка налицо и здесь, только недовольны уже продавцы, медленно принимают снижение цен, зато рады ему покупатели.
Если во втором случае прецедентов пока не было, то в фазу бурного роста цен практически незаметно в публикациях проскользнули статьи с описанием попытки создания судебных прецедентов, направленных на оспаривание повышения цены на недвижимость при приближении к сделке по сравнению с заявленной первоначально и размещенной на сайте ценой.
При этом размещение объекта с ценой на сайте выставлялось как публичная оферта ( публичный договор), на основании чего любому обратившемуся этот объект должен был быть продан на обозначенных в описании условиях ( например, ипотека возможна, рассрочка на 3 месяца при уплате 70% стоимости и т.д.) и именно по указанной цене. С сайта риэлторской компании делались принт-скрины, и затем компания, якобы, должна была продать объект именно по зафиксированной цене. Причем, непонятно, на каком основании это должен был сделать собственник объекта.
Во избежание повторных вопросов и претензий наших потенциальных клиентов, приведу подробное опровержение этих требований.
- во-первых, публичный договор действует в отношении любого обратившегося только в отношении унифицированных товаров и услуг массового спроса при розничных и мелкооптовых продажах, которые могут продаваться каждому по одной и той же цене и на одинаковых условиях. Объект недвижимости – не унифицированный объект массового спроса, а уникальный объект с уникальными характеристиками. И условия его продажи уникальны, например, возможность ипотеки или рассрочки.
- оферта должна исходить от собственника. Агентство же недвижимости является посредником, продавая, причем, от имени клиента, а не от своего имени. Даже поэтому, исходя из принадлежности сайта и контактной информации, такое объявление не может быть публичной офертой. Публичной офертой собственника, так как размещена агентством и на его ресурсе. И публичной офертой агентства, так как объект ему не принадлежит.
- фактом заключения публичного договора является выдача, например, кассового чека или квитанции при оплате услуги. Заключения договора не требуется, так как условия оказания услуг, характеристики товара и предмет договора одинаковы для всех обратившихся. При продаже недвижимости, и об этом забывают в данном контексте, договор заключается между собственником и покупателем и требует обязательной государственной регистрации. Помимо этого, условия договора нетиповые. Иллюстрацией этого может служить то, что одинаковые на первый взгляд квартиры могут стоить по-разному.
Подобный же вопрос возникает и при определении стоимости услуг. Является ли заявленная стоимость услуг агентства публичной офертой?
Часто клиент хочет заплатить агентству как можно меньше, и не хочет принимать во внимание такой параметр определения цены, как сложность сделки. Но даже в этом случае заявленная стоимость услуг, например, 2-4 % от стоимости объекта, не является публичной офертой. Во-первых, в силу того, что заключение договора клиента с агентством на услуги обязательно, так как в нем необходимо указать много различных условий и пожеланий клиента в его же (клиента) интересах. Таким образом, во-вторых, услуга агентства по конкретным характеристикам не стандартная, не типовая и не одинаковая для всех, что также противоречит условию публичного договора. В-третьих же, стоимость услуги различна даже для продажи одинаковых квартир, так как стоить они могут по-разному, и разной может быть сложность сделки.
Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество