Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Официальный сайт биржа binance и отзывы


Строительный колосс на глиняных ножках ипотеки

26.01.2009 10:29  [ Эксперт ]

Источники кризиса в строительной отрасли — в недальновидном, легкомысленном поведении игроков рынка и в отсутствии внятной государственной политики. Так считает генеральный директор ЗАО «ЗЖБИ-4», депутат Новосибирского областного Совета Николай Мочалин

Сегодня, пока аналитики и девелоперы загадывают, когда кризис наконец-то достигнет дна и возобновится рост цен на недвижимость, было бы нелишним непредвзято разобраться в причинах возникшей проблемы. Во многих случаях эти причины затушевываются и не называются прямо. По крайней мере, публично. В этом смысле интервью, данное журналу «Эксперт-Сибирь» Николаем Мочалиным, отличается достаточной прямотой, во многом нелицеприятной как для властей, так и для бизнеса. Однако важность его в том, что здесь представлена позиция производственника, имеющего длительный опыт работы в строительной индустрии. По сути, это взгляд на проблему со стороны опытного практика, способного сравнить текущую ситуацию в отрасли как с советским периодом, так и с «лихими» 1990−ми.

— Николай Андреевич, уже несколько месяцев мы наблюдаем напряженные ожидания среди участников строительного рынка. Много говорят о кризисе, об остановке строек. Как вы охарактеризуете ситуацию в строительстве?

— Стройки действительно встали. Колом. И что интересно, большинство участников рынка делают удивленные лица: дескать, все случилось так внезапно, неожиданно. А когда заходит речь о причинах, то дружно кивают на Америку — она, проклятая, во всем виновата. Только, как говорится, не стоит на зеркало пенять, коли рожа крива. Обвал строительного рынка мы все готовили дружно, сообща и под патронажем правительства. Каждый старался в меру своих сил и возможностей. Закладка фундамента строительного обвала началась не в прошлом году, а лет пять назад, когда на рынок пришли «халявные» ипотечные деньги. А принятие национальной программы по доступному жилью сделало процесс необратимым. Объявленные правила игры влекли всех к одному — урвать как можно больше и как можно быстрее. О последствиях думать не хотел никто. Одураченный народ, заполучив в банках «халявные» деньги, без ума скупал квартиры. Предложение не успевало за спросом. Созданный ажиотаж сделал рынок спекулятивным. Возьмем цифры. С 2005−го по 2008 год цемент подорожал на 350 процентов, металл — на 192 процента, щебень — на 257 процентов, песок — на 280. Следом более чем в два раза повысился в стоимости железобетон.

Рост цен не был мотивированным, он шел вопреки экономическим законам и никак не увязывался с размером издержек. Допустим, повышение цен на энергоносители составило 135 процентов, однако удорожание того же цемента при этом оказалось в три раза выше. Законы экономики и логика здравого смысла были подменены одним примитивным и близоруким правилом: берут — дери! Причина тут, безусловно, одна — жажда прибыли, охватившая всех участников строительного рынка, не только строителей, но и поставщиков материалов, транспортников, энергетиков и так далее. А инвесторы поощряли и подпитывали эту гонку, скупая что попало, даже «полуфабрикат» под самоотделку. Бывало, строители еще только ставили забор вокруг площадки, а покупатели, обгоняя друг друга, уже бежали с деньгами, боясь не успеть. В итоге цены на недвижимость стремительно взлетели вверх. Вот конкретные данные. По отношению к 2004 году цены на жилье выросли так: в 2005 году — в 1,2 раза, в 2006−м — в 1,7 раза, в 2007−м — в 2,3 раза, в 2008−м — в 2,6 раза. Сравните: в прошлом году средняя цена квадратного метра у нас составляла 54–56 тысяч рублей, а средняя зарплата жителя Новосибирской области — 14 тысяч. То есть человеку нужно целый год не пить и не есть, чтобы заработать всего на три квадратных метра. И это без учета платы за кредит!

Цена кредита — отдельный разговор. Банки брали на Западе дешевые кредиты — под три–четыре процента, а потом кредитовали здесь строительство под более высокий процент, в три–четыре раза дороже. За ипотеку тоже драли по 15–17 процентов годовых. Причем подавалось это как величайшее достижение, манна небесная, которая всех осчастливит. Реализацию национального проекта руководство страны видело исключительно в развитии ипотеки. Людей заманивали в банковские ловушки вопреки экономическим расчетам, согласно которым обслужить ипотечный кредит можно при ставке 4–5 процентов, но никак не 15–17. Однако расчеты мало кого интересовали. Покупатель квартиры даже не пытался вникнуть, за что же именно он платит. В договорах он гордо именовался инвестором. А на деле был всего лишь батраком с сошкой, за счет которого кормились семеро с ложками. Приобретая по ипотеке недвижимость, инвестор оплачивал весь национальный проект по доступному жилью. Он своими деньгами обеспечивал доходы банков, отбатрачивал прибыли сырьевиков и строителей, поступления в городской и федеральный бюджет. За счет инвестора шло расселение людей из ветхого и аварийного жилья, развитие гороводоканала и энергетики, городское озеленение и благоустройство. Боливар не мог вынести такой нагрузки. Рано или поздно он обязан был протянуть ноги, вне зависимости от конъюнктуры мировых финансов.
Николай Мочалин

— Как вы в этой ситуации охарактеризуете поведение властей? Насколько власть была адекватна?

— Понятие адекватности — палка о двух концах. Можно смело сказать, что власть не осталась в стороне. Все ее ветви так или иначе принимали участие в процессе и вносили свою лепту в развитие кризиса. Взять, к примеру, муниципалитеты, ту же мэрию Новосибирска. Строго в соответствии с федеральным законом о конкурсном выкупе земли землю под застройку получал тот, кто больше платил. Никакие другие показатели мэрией не учитывались. Чиновников не интересовала ни налоговая база покупателя, ни его кредитная история, ни наличие производственных мощностей. В Новосибирске появилось море фирм-однодневок, которые скупали землю только для того, чтобы потом ее перепродать. Зачастую даже серьезные строительные компании проигрывали тендеры спекулянтам и перекупщикам. Мотыльки-однодневки облепили мэрию со всех сторон и, пользуясь близостью к власти, занялись земельными спекуляциями. Не берусь судить, сколько осело в чиновничьих карманах, но могу утверждать со всей ответственностью, что деятельность перекупщиков значительно повысила конечные цены на недвижимость. Но этим муниципалитет не исчерпал свой вклад в нагнетание ситуации.

Мэрия ввела практику обременения продажи земли, взваливая на инвесторов дополнительные обязательства, включая социальные расходы. А давайте вспомним такое абсурдное решение, как ограничение нагрузки на ось грузового транспорта! Перевозчикам строительных материалов оставалось либо разориться, либо найти обходные пути. Понятно, что они выбрали второе. Но такие обходные маневры стоили денег и привели к новому подорожанию квадратного метра. Я уже не говорю о том, что мэрия участвовала в заманивании дольщиков, давая зеленый свет рекламе некоторых сомнительных проектов. Люди, доверяя слову властей, вложили свои денежки в аферу и прогорели. Теперь давайте посмотрим, что сделало государство. А для понимания вспомним Никиту Сергеевича Хрущева. Его решение жилищной проблемы и сегодня можно расценивать как пример государственного подхода к делу. Реализации жилищной программы предшествовала серьезная работа: были разведаны и разработаны карьеры, построены дороги, созданы транспортные и строительные тресты, полностью обеспечена техническая часть стройки, инфраструктура. Пусть по нынешним меркам все это выглядит бедненько, но тогда благодаря реализации хрущевской программы страна переселилась из бараков и коммуналок в отдельные квартиры. Кстати, и сегодня хрущевки вовсю продают и покупают на рынке, и для многих нынешних россиян переезд в захудалую «хрущобу» — верх мечтаний.

А как нынешняя власть реализовывала жилищную программу? Начали с того, что на всю Россию протрубили о национальном проекте и заявили немыслимые миллионы квадратных метров, не сообразуясь ни с возможностями карьеров, ни с возможностями железнодорожников, автотранспортных перевозчиков, производственников. Махнули рукой даже на реальные мощности строительной индустрии. Никто не просчитал, какие материалы и в каких объемах необходимы для выполнения заявленных показателей, никому не было интересно, как именно должно быть оснащено производство стройматериалов и что имеется в реальности. Короче говоря, нацпроект как с дуба рухнул, он всерьез не планировался и не готовился.

Второй момент — чисто технический. Прежде чем затевать масштабное строительство, необходимо было не только определить, сколько и где строить, но и разобраться с тем, из чего и как это делать. У нас ведь каждый кто во что горазд: один строит из монолита, другой лепит из крупных панелей, третий — из кирпича. В стране начисто отсутствует грамотный прогноз, неизвестно, в какую технологию следует инвестировать, что развивать. Технической политики в области строительства у государства нет. В строительной индустрии износ оборудования колоссальный, иногда он достигает 80 процентов. У нас до сих пор эксплуатируются старые советские фонды. Наш инструментарий примитивен до дикости — топор, кувалда да дуговая сварка. А инвестировать в новые, современные технологии рискованно — ни один руководитель не решится вкладывать деньги, не зная, как этот продукт будет востребован на рынке. Нелепо было рассчитывать на успех, если дело государственного масштаба начиналось и велось наугад, вслепую и кустарно.

— Как вы прогнозируете развитие ситуации, и что, на ваш взгляд, нужно предпринять?

— Знаете, я бы не сказал, что кризис уже вовсю наступил. Хотя, конечно, заказы упали в два с половиной раза, численность работающих тоже сократилась почти вдвое. Сплошь и рядом — взаимные неплатежи, свободных финансов нет, приходится считать каждую копейку и оптимизировать затраты. Я мог бы назвать несколько известных строительных компаний, которые уже вышли на нулевые показатели. Кое-какие объекты еще доводятся до завершения, а в основном строительство прекращено. Ситуация очень серьезная, однако все плохое только начинается. До самого донышка еще лететь и лететь. Полагаю, основные проблемы начнутся весной. По крайней мере, к апрелю станет понятно, сможет ли стройиндустрия просуществовать на таких минимальных объемах хотя бы в течение года. А о подъеме пока и вовсе говорить не приходится. На мой взгляд, вряд ли даже в 2010 году мы вернемся к показателям 2006−го. Объемы строительства неизбежно будут резко уменьшены. Потребность-то останется, но реального покупателя на прежние объемы не будет.

Рассчитывать на помощь властей в сегодняшней ситуации тоже не приходится. Здесь говорильни больше, чем реальных дел, а предлагаемые меры совершенно недостаточны для изменения ситуации. Вот, например, мэрия собирается скупать квартиры для расселения из аварийного жилья. Но средств под это начинание выделено немного, на всех явно не хватит.

Так что это не мера, и даже не полумера, а так, потемкинская декорация.

Я думаю, чиновникам пора уже снять розовые очки и увидеть ситуацию в истинном свете. А положение дел сегодня таково: стройиндустрия рушится. Ипотека стала совершенно недоступной для населения. Строители уже не могут получить коммерческие кредиты даже под 30 процентов годовых. Предлагаемые властями меры для строителей — все равно что макияж покойника перед погребением. Недостаток финансов реанимировал взаимозачеты, что, в свою очередь, непременно приведет к задержке выплаты зарплаты и несвоевременным налоговым платежам. А дальше — уголовная ответственность руководителей. Лови их и сажай! Вот с этим наша власть, может быть, и справится, ведь у нас во все времена умели находить крайнего. Только кому от этого легче станет? Уж точно не стройиндустрии. И не людям, которые так и не дождутся современного и доступного жилья. Разве что власть останется в выигрыше — в белых одеждах и на белом коне. Поскольку в суматохе «охоты на ведьм» вряд ли кто вспомнит, что не без помощи властей строительный колосс не приобрел иной опоры, кроме кривеньких глиняных ножек ипотеки.

Строительство — это ведь локомотив экономики. При грамотном подходе оно может вывезти всю страну. Но у нашего локомотива уголь из топки вытащили и раздали кому ни попадя. Зачем, например, спасать неэффективных собственников? Почему не убирают с рынка спекулянта, который купил целый квартал и ждет роста цен в надежде на стопроцентную прибыль? Почему не меняют законодательство, оставляют в неприкосновенности Налоговый кодекс? Ведь можно ввести такой налог на недвижимость, что спекулянт хлебнет горя на своем сомнительном бизнесе. А земельный ресурс? Совершенно очевидно, что закон, предполагающий продажу земли только через аукцион, нужно менять. Ведь если у покупателя, кроме офиса, компьютера и авторучки, ничего нет, то какой он застройщик?! Получать землю должен тот, кто обладает потенциалом, кто по объективным показателям способен эффективно реализовать проект. А уж при строительстве социального жилья вообще речи не может идти о стоимости земли.

Наконец, возьмем банковскую сферу. Если глава государства объявляет национальные программы и выделяет под это финансовые ресурсы, то банки, я думаю, это тоже должно к чему-то обязывать. Кто и почему позволяет им поднимать ставки до 20–30 процентов? Банки, принимающие участие в государственных программах, должны жить по государственным законам. Да и власть должна отвечать за свои слова и объявленные инициативы. А то ведь стыдобушка получается: погремели на всю ивановскую национальными проектами и тихо сдулись. Ничего, кроме мыльного пузыря, не вышло, а в ответе — Америка…

— Какие меры вы будете предпринимать как руководитель завода в условиях нарастающего кризиса?

— Я по натуре не пессимист и не оптимист. Я реалист. Поэтому понимаю, что будет еще хуже. Но мы в какой-то степени к этому кризису подготовились. Честно говоря, мне казалось, что коллапс начнется в 2009 году, но жизнь внесла свои коррективы. Я даже не знаю теперь, то ли я сознательно готовился к этой ситуации, то ли предчувствовал, но мы заблаговременно реализовали на заводе программы по ресурсосбережению, осуществили серьезную модернизацию. Результат не заставил себя ждать. У нас, например, два подразделения теперь работают на импортном оборудовании — растворный и бетонный цеха. Там установлены компьютеры, все управление автоматизировано, численность персонала сведена к минимуму. Если до октября 2008 года в одном только бетонном цехе работало полсотни человек, то теперь эти цеха, включая складские помещения, обслуживают всего семнадцать человек. Мы изменили режим работы и пересмотрели загрузку по всему заводу. Оказалось, что у нас некоторые сотрудники, по сути, без дела болтались. Так что произошедшее на заводе сокращение кадров связано не только с уменьшением количества рабочих мест, но и с проведенными техническими и организационными мероприятиями, благодаря которым мы, помимо прочего, еще и существенно повысили производительность труда. Это очевидный факт.

Я не склонен драматизировать ситуацию и верю в нормальный исход. Думаю, были бы кости целы, а мясо нарастет. В свое время, в конце 1990−х, местные телевизионщики сняли документальную десяти­минутку под названием «Умереть последними». Это был фильм о нашем предприятии. С тех пор прошло больше десяти лет, но я по-прежнему верю в наш завод. И если экономический кризис затянет страну на дно пропасти, то, будьте спокойны, наш ЗЖБИ-4 умрет последним из всех.

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2021 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество