Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


СМИ высказываются мнения о неадекватности цен на квартиры

09.06.2008 08:44  [ Ведомости ]

Довольно часто на страницах СМИ высказываются мнения о неадекватности цен на квартиры и сетования на то, что ранее жилье было более доступно. Приводятся цифры роста цен и доходов, анализируется доступность кредитов и прочих финансовых активов, изучаются себестоимость строительства и реальная инфляция. Верны ли эти рассуждения и действительно ли текущие цены не соответствуют текущим возможностям? В самом деле несколько лет назад купить квартиру было проще?

Рынок недвижимости, как и фондовый рынок, не является самостоятельным сектором экономики и так или иначе связан с макроэкономикой, оперирующей более глобальными понятиями, чем цена предложения 1 кв. м жилья или стоимость акции той или иной компании. Макро- и микроэкономика связаны одним и тем же — деньгами, хотя порядок цифр у них разный.

Хотя экономика и отнесена к гуманитарным наукам, есть в ней и некоторые математические формулы. Одной из таких формул является уравнение Ирвинга Фишера, определяющее уровень цен. По сути, все операции купли-продажи — это обмен товарами, а деньги — это некое подтверждение наличия товара у сторон сделки. Закон обмена Ирвинга Фишера может быть записан как выделенное уравнение.

При нормальной финансово-экономической деятельности и соблюдении закона обмена Ирвинга Фишера левая часть уравнения, описывающая финансовую составляющую, должна быть равна правой части уравнения, описывающей экономическую составляющую. В принципе, так оно и происходит. При почти постоянной скорости обращения денег и примерно равном объеме товаров и услуг общий объем денег соответствует ценам на товары, в том числе на квартиры.

Следовательно, отношение стоимости 1 кв. м к объему денежных средств и есть та величина, которая покажет адекватность или неадекватность цен на квартиры.

Для сравнения выберем данные о стоимости предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке типового жилья в Москве, выраженной в рублях по курсу ЦБ России, и об общем объеме денежной массы. За отправную точку берется январь 2002 г. Примерно в это время экономике однозначно удалось преодолеть последствия дефолта августа 1998 г.

Цена предложения 1 кв. м в рублевом эквиваленте, а следовательно, и стоимость квартир увеличилась за 6 лет в 5 раз.

За этот же период объем наличной денежной массы увеличился в 8,5 раза. Для определения соотношения между объемом денег и ценами на квартиры разделим цену предложения 1 кв. м в рублях на объем денежной массы, предварительно сократив значение денежной массы на 10 в 9-й степени, или на 1 млрд руб., и на основании полученных данных построим график, из которого можно сделать несколько выводов.

1. Цены на квартиры подчиняются уравнению Ирвинга Фишера, и увеличение объема денег при неизменном объеме квартир на рынке приводит к увеличению цен на них.

2. Соотношение цены предложения 1 кв. м и наличной денежной массы в период с января 2002 г. по март 2008 г. находилось в коридоре от 35 до 55 единиц.

Распределение денег в обществе неравномерно, но цены на квартиры формируются исходя из финансовых возможностей покупателей, которые, в свою очередь, не могут превысить определенных в ходе исследования пороговых значений в 35-55 единиц. Превышение порога в 55 единиц приводит к неадекватному повышению цен и коллапсу рынка. В этой ситуации у покупателей нет финансовой возможности предложить продавцам запрашиваемую цену. Понижение порога менее 35 единиц приводит к не менее неадекватному снижению цен. Нарушаются типовые соотношения цен на различные группы товаров и услуг, цена квартиры начинает приближаться к стоимости машины. Или стоимость стройматериалов и работ начинает приближаться к продажной стоимости квартиры.

Поэтому цены на квартиры, выраженные в любой валюте, привязаны к объему денежной массы, и говорить об адекватности цен можно, лишь проанализировав макроэкономическую ситуацию в целом, а не только вспомнив прошлые зарплаты и цены.

Статья написана специально для «Ведомостей». Материалы рубрики «Точка зрения» не обязательно совпадают с позицией редакции.

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2021 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество