Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
atlantic global


Рынок ипотеки активно «превращается» в эмиссионные ценные бумаги, то есть секьюритизируется

19.04.2013 11:25  [ Media Business Solutions ]

«Рынок ипотеки активно «превращается» в эмиссионные ценные бумаги, то есть секьюритизируется, что не может не радовать нас», — отметил, открывая I Всероссийскую конференцию «Секьюритизация ипотечных активов. ИЦБ. Перспективы российского рынка», организованную16 апреля 2013 года агентством MediaBusinessSolutions, вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов.

Российский ипотечный рынок растет очень быстро: если в 2011 году было выдано ипотечных кредитов на 717 млрд. руб., то в 2012 году — уже более чем на 1 трлн. руб. Тем не менее, в сравнении с европейскими странами уровень проникновения ипотечного кредитования остается низким. Объемы выдачи ипотеки в России составляли в 2010 году около 3% от ВВП, тогда как в среднем по Восточной Европе за тот же период — 30%.

Для ускорения рынка ипотеки критически важен выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), которые позволяют банкам привлекать дешевое финансирование и расширять объемы кредитования. Кроме того, ипотечные ценные бумаги обладают высоким качеством и доступны широкому кругу инвесторов, в частности, включены в перечень инструментов, разрешенных для пенсионных фондов.

Выпуск таких бумаг растет: по данным ЦБ и АИЖК, в 2012 году их объем составил 68 млрд. руб., что почти в 1,5 раза больше, чем в 2011 году. Однако за счет ипотечных ценных бумаг в России профинансировано немногим более 9% ипотеки, а за счет банковских ипотечных облигаций — около 2%. В то же время в Европе доля банковских ипотечных облигаций в финансировании ипотеки по итогам 2011 года составила 31%.

Банковские эксперты прогнозируют, что к 2015 году половина ипотеки будет финансироваться за счет ипотечных ценных бумаг. Насколько обоснованы эти прогнозы и каков потенциал рынка? Эти и другие вопросы обсудили участники I Всероссийской конференции «Секьюритизация ипотечных активов. ИЦБ. Перспективы российского рынка».

В своем выступленииОлег Иванов рассказал о новеллах законодательства в данной сфере, в частности, о потенциальном влиянии на рынок ИЦБ закона о потребительском кредитовании. По его словам, в начале апреля 2013 года проект закона о потребительском кредитовании был внесен в Госдуму в уточненной редакции и, возможно, в течение нескольких недель будет принят в первом чтении. После этого продолжится его обсуждение, которое касается, в том числе, и рынка ИЦБ. Пока что законопроект предполагает единые нормы регулирования и для необеспеченных потребительских кредитов, и для обеспеченных ипотечных, хотя они различны по сути. Поэтому здесь необходимы поправки: либо исключение ипотеки из сферы регулирования закона, либо включение специального раздела с особенностями ипотеки, либо отказ от признания ипотечного заемщика потребителем.

Также Олег Иванов рассказал о проекте закона об уполномоченном по правам потребителей на рынке финансовых услуг (финансовом омбудсмене), который готовит Минфин. Этот документ сегодня очень важен. В Великобритании, на опыт которой ориентировались авторы российского законопроекта, данный институт обладает полномочиями разрешать споры между финансовыми организациями и потребителями их услуг. На практике до 90% споров и жалоб разрешаются в досудебном порядке. «За последние 5-7 лет возникла индустрия исков потребителей к банкам и страховщикам, — сказал Олег Иванов. — Речь идет об экспоненциальном увеличении числа исков ежегодно. А мировые и районные суды часто не имеют возможности изучить сложные правила страхования и кредитные продукты, поэтому их решения становятся непредсказуемыми». Поэтому создание подобного института в российских условиях более чем актуально, уверен спикер.

«Если сравнить объем эмиссий банковских ипотечных облигации в России с Восточной Европой, то можно говорить о том, что потенциал на российском рынке есть», — уверен заместитель главы представительства банка HypothekenbankFrankfurt AG (до августа 2012 — Eurohypo AG) Тим Лассен. В своем выступлении он рассмотрел различия рынка ИЦБ в России и Европе.

На европейском рынке, рассказал Тим Лассен, применяются два основных вида таких бумаг: банковские облигации с ипотечным покрытием (coveredbonds) и ценные бумаги, обеспеченные жилищной ипотекой (residentialmortgage-backedsecurities, RMBS). В отличие от coveredbonds, RMBS выпускает не сам банк, а специальная финансовая организация (SPV), которой переданы требования по ипотеке.

По данным спикера, на апрель 2013 года в России было в обращении 8 эмиссий ипотечных облигаций (coveredbonds) на 1,15 млрд. евро. Зато в одной только Чехии на конец 2011 года их было выпущено на 8,55 млрд. евро, а в Венгрии — на 5,18 млрд. евро. Таким образом, если сравнивать с Европой, на российском рынке есть очень большой потенциал для данного инструмента. Тим Лассен подробно описал различия в регулировании выпусков облигаций в Европе и России, особенно в вопросах оценки стоимости пула, формирования ипотечного покрытия, выделения массы покрытия при банкротстве эмитента и т.д.

Рост стоимости заимствований для банков привел в 2012 году к росту процентной ставки и снижению темпов роста объемов выданных ипотечных кредитов, рассказал на конференции начальник управления долговых рынков Департамента инвестиций и финансового консультирования «ВЭБ Капитал» Сергей Кадук. «Ставка в размере 12-13% — психологический уровень для заемщика, после которого ипотека начинает восприниматься как дорогая», — отметил он.

В таких условиях, считает Сергей Кадук, банкам нужно оперативное рефинансирование портфеля. Это может быть поиск промежуточного фондирования, продажа портфеля (оптимальная стратегия для банка c выдачей ипотечных кредитов менее чем на 100 млн. руб. в месяц или низким уровнем собственных средств) либо секьюритизация (стратегия для банков, выдающих в год 1,5-2 млрд. руб. ипотечных кредитов). Сергей Кадук рассказал о программе выкупа ипотечных облигаций Пенсионным фондом и ВЭБом, которая создана для стимулирования рынка ипотеки. Сейчас в программе участвуют АИЖК и 11 банков, которые должны выдавать кредиты на покупку квартир на первичном рынке, в том числе на стадии строительства, по ставке не выше 11%. Выдав льготную ипотеку, банки могут выпустить под обеспечение этих кредитов ипотечные бумаги, которые обязуется выкупить ВЭБ. В результате банки без потери маржи могут выдавать кредиты дешевле рыночных, поддерживая тем самым рынок ипотеки и осуществляя социальные функции.

Объем программы составляет 150 млрд. руб. На 1 апреля 2013 года выдано более 87 тыс. кредитов на общую сумму более 139 млрд. руб. (ипотека + стройка), осуществлено четыре размещения облигаций на общую сумму 19,63 млрд. руб. Однако программа действует до конца 2013 года, а банки не успевают к этому сроку конвертировать кредиты в облигации, поэтому необходимо ее продление. Ранее обсуждался также переход пенсионных накоплений из ВЭБа в Росфинагентство, что могло бы сказаться и на программе поддержки ипотеки. Но пока речь об этом не идет, заверил Сергей Кадук. «Пока говорится о том, чтобы Росфинагентство занималось Фондом национального благосостояния и другими проектами, — сказал он. — Речи о передаче пенсионных денег не идет, и программа ипотеки не будет затронута». Также он напомнил, что в сентябре 2012 года Банк России внес изменения в требования по резервированию банковского капитала. В соответствии с этими требованиями, чтобы ИЦБ попали в группу ценных бумаг с низким уровнем риска (а это критично для того, чтобы их могли приобретать банки) необходимо наличие двух рейтингов уровня от ВВВ- или Ваа3, причем исключительно от рейтинговых агентств «большой тройки». «Думаю, регулятор здесь поспешил, потому что даже в Базеле нет требований о необходимости выбирать именно из этих трех рейтинговых агентств. К данному рейтингованию нужно привлекать и национальные рейтинговые агентства, в противном случае мы создаем очень крупную олигополию», — подчеркнул спикер.

Такие жесткие требования не позволяют расширить инвесторскую базу для ИЦБ — пока что их покупатели представлены в основном Пенсионным фондом (УК ВЭБа), АИЖК и, в меньшей степени, управляющими компаниями негосударственных пенсионных фондов. «Без поддержки АИЖК и ВЭБа рынок секьюритизации пока развиваться не может», — резюмировал Сергей Кадук.

Тему рейтингов продолжила директор направления «Структурированные финансы» рейтингового агентства Standard&Poor’sИрина Пенкина, которая рассказала об особенностях присвоения рейтингов ипотечным ценным бумагам, в основном внебалансовым (т.е. RMBS). По словам Ирины Пенкиной, для данного рынка уже сложилась достаточная законодательная база и правоприменительная практика, а объем выпуска таких бумаг вырос с 30 млрд. руб. в 2011 году до 45 млрд. руб. в 2012 году. Ирина Пенкина рассказала об особенностях подхода к таким сделкам, об основных факторах, которые влияют на рейтинги ИЦБ, методах оценки кредитного риска, анализа денежных потоков, оценки структурных и юридических рисков.

Заместитель директора департамента секьюритизации «ВТБ Капитал» Дмитрий Дорофеев посвятил свое выступление привлечению негосударственных инвесторов на рынок ИЦБ. Опрос портфельных управляющих, проведенный компанией, показал, что у инвесторов сохраняется стойкая ассоциация «банк-оригинатор — ипотечные ценные бумаги». Т.е., в представлении инвесторов кредитное качество выпускаемой бумаги очень тесно связано с качеством банка, что не всегда соответствует реальности (кредитный рейтинг выпускаемой бумаги может быть даже выше рейтинга банка-оригинатора). Также респонденты воспринимают доходность, по которой размещаются бумаги как недостаточную, а это сдерживает диверсификацию инвесторской базы и замедляет развитие рынка ИЦБ.

Вторая сессия конференции была посвящена различным аспектам сделок по секьюритизации ипотечных активов. Обслуживание сделки требует привлечения многих участников. Это и спецдепозитарий, и сервисер, напомнил в своем выступлении заместитель генерального директора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Щеглов. Он рассказал о видах резервного сопровождения закладных, в частности, о работе резервного сервисера, который подключается при возникновении дефолтных ситуаций. Для этого он должен вести постоянный мониторинг работы с основным пулом. «Он должен начинать работать еще до того, как наступит дефолт, то есть осуществлять контроль за работой основного сервисера», — считает Александр Щеглов.

С прошлого года АИЖК оказывает эти услуги резервного сопровождения. «В России пока не было дефолтов ипотечных ценных бумаг, и потому роль резервногосервисера еще недооценена. Но при росте объемов его роль может оказаться существенной», — уверен докладчик.

Каковы преимущества секьюритизации для банка-оригинатора? На этот вопрос в своем выступлении ответил Николай Шитов, председатель совета директоров Банка Жилищного Финансирования. Это и повышение доходности на собственный капитал, и диверсификация источников финансирования, и возможность больше выдавать «длинных» кредитов, эффективное управление рисками и т.д. Однако есть проблемы, которые тормозят применение таких инструментов. Это отсутствие на рынке иностранных и российских институциональных инвесторов, отсутствие налоговых льгот по ИЦБ. Нужен также пересмотр подхода ЦБ к нормам резервирования и соблюдению банками обязательных нормативов (в частности, Н6), потому что по нынешним нормативам выпуски ИЦБ создают большое давление на нормативы достаточности капитала и риска на заемщика. Сейчас банки готовят соответствующие предложения в ЦБ.

Елена Музыкина, заместитель директора департамента структурированных продуктов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», подробно рассказала в своем выступлении о новых формах участия АИЖК в развитии рынка ИЦБ: опционах на выкуп ИЦБ, поручительствах и выкупе мезонинных траншей.

Начиная с 2006 года, отметила она, было проведено 30 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 205 млрд. руб. В обороте сейчас находится около половины этой суммы. Доля ипотечных агентов АИЖК, по данным Елены Музыкиной, во внутренних сделках составляет 38% (в размещениях 2012 года — 26,5%). Такой результат достигнут за счет программ АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием.

В рамках программ и в период их реализации АИЖК готово предоставлять промежуточное финансирование на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки, а также обеспечивать выкуп неразмещенных рыночным инвесторам объемов старших траншей облигаций. В 2010-2011 годах было запущено три программы. Начиная с 2012 года, Агентство перешло на базовую программу, в рамках которой проводит контрактование объемов покупки старших траншей ИЦБ с периодичностью не реже двух раз в год.

Елена Музыкина подробно рассказала о правилах предоставления поручительства АИЖК, в частности, о требованиях к условиям реализации сделки, параметрам ИЦБ, ипотечным кредитам, входящим в покрытие. При сделках обязательно наличие младшего транша, удерживаемого оригинатором. Поручительство АИЖК позволяет перевести бумагу в категорию с низким уровнем риска, соответственно, делает ее более привлекательной для инвесторов.

Другая интересная тема, которой коснулась Елена Музыкина, — мультиоригинаторные сделки. Это связано с тем, что небольшой банк не имеет возможности накопить необходимый пул закладных (например, требования АИЖК — не менее 500 млн. руб.). А максимальная эффективность ИЦБ достигается при еще более крупных размерах пула — от 3 млрд. руб., по данным практики АИЖК. Это создает необходимость сделок с участием нескольких банков. Такие сделки очень перспективны, но основная сложность — правильное структурирование рисков, которые участники проекта принимают друг на друга, считает Елена Музыкина.

Очень интересный практический кейс выпуска облигаций с ипотечным покрытием с баланса банка представила на конференции Мария Черепнева, руководитель отдела корпоративных финансов банка DeltaCredit. DeltaCredit провел первое рыночное размещение обеспеченных облигаций на российском долговом рынке. Общий объем спроса составил 8,46 млрд. руб. и превысил предложение почти в 1,7 раза. Основная часть выпуска (54,3%) была приобретена управляющими компаниями. Государственные агентства участвовали в покупке 24% выпуска, российские банки приобрели 15,7%. Остальная часть спроса приходилась на иностранные банки (6%).

Владимир Драгунов, партнер юридической фирмы Baker&McKenzie, считает эту сделку новаторской. Рейтинговое агентство Moody’s, подчеркнул он в своем комментарии к данной сделке, присвоило облигациям долгосрочный рейтинг Ваа1, который на два пункта выше кредитного рейтинга самого банка DeltaCredit (Baa3). Это был первый рейтинг, присвоенный агентством Moody’s балансовым ипотечным облигациям, выпущенным российским банком.

Для банков такие выпуски выгодны, поясняет Мария Черепнева: они получают высокий кредитный рейтинг за счет надежного обеспечения и, как следствие, создают для банка более низкую стоимость заимствования средств. Кроме того, использование ипотечных активов для фондирования ипотечного бизнеса снижает риски и повышает эффективность управления активами и пассивами.

Однако у данного инструмента есть и свои сложности, замечает Владимир Драгунов. Так, в случае наступления банкротства эмитента все платежи приостанавливаются — соответственно, снижается индикатор своевременного платежа. Кроме того, покрытие нельзя продолжать обслуживать после банкротства эмитента — оно должно быть продано, но при этом есть определенный риск смешения активов и включения погашений по ипотечным кредитам в конкурсную массу. Эти вопросы еще требуют решения со стороны регулятора.

Насколько ликвидны ипотечные облигации, каковы перспективы их обращения на рынке? Этому актуальному вопросу было посвящено выступление Анны Кузнецовой, управляющего директора по фондовому рынку ОАО «Московская Биржа». В 2012 году, по данным рейтинга WFE, Московская биржа занимала 10-е место в мире по объемам торговли облигациями без учета сделок РЕПО (с учетом этих сделок — третье место после Мадридской и Лондонской фондовых бирж). Общий объем облигаций в обращении на Московской бирже на 30 декабря 2012 года составил 7,17 трлн. руб.

Однако российский рынок облигаций существенно менее диверсифицирован, чем, например, американский, отметила Анна Кузнецова. Доля ипотечных и связанных с ипотекой облигаций в обращении — всего 2%, тогда как в США — 23%. Возможность допуска ипотечных ценных бумаг к торгам на бирже появилась в 2006 году. На конец марта 2013 года на рынке обращались облигации с ипотечным покрытием (номинальный объем — 93 млрд. руб.) и облигации ипотечных банков и агентств (163 млрд. руб.). При этом облигации с ипотечным покрытием — надежный инструмент: за все время их существования не было ни одного дефолта по обязательствам, отметила спикер.

2011-2012 годы стали рекордными по объему размещений таких облигаций. А начиная с 1 января 2013 года на Московской бирже состоялись размещения уже 4 выпусков облигаций с ипотечным покрытием номиналом 18,4 млрд. руб., тогда как за аналогичный период 2012 года не было ни одного. Для дальнейшего роста необходимо упрощение нормативной базы по ИЦБ, считает Анна Кузнецова. Это позволит расширить круг заемщиков за счет средних и мелких кредитных организаций.

Андрей Камышев, начальник управления андеррайтинга Страховой компании АИЖК (СК АИЖК), представил на конференции доклад об оценке влияния ипотечного страхования на модельный показатель кредитной поддержки, в соответствии с подходом рейтингового агентства Moody’s к рейтингованию российских ИЦБ. Он рассказал о том, какие методы применяются при рейтинговой оценке RMBS, и о влиянии наличия страхового сопровождения на рейтинг. В модельном примере докладчик проследил влияние страхового покрытия на итоговую структуру сделки.

Дмитрий Масановец, начальник финансового департамента банка «Образование», рассказал о выпуске ипотечных сертификатов участия (ИСУ) в конце 2012 года. Это был первый опыт использования этого нового инструмента на российском рынке. Оригинатором выступил банк «Образование», сумма сделки составила 1,25 млрд. руб., управление ипотечным покрытием осуществляет «ГФТ капитал».

Для банка ИСУ стал еще одним инструментом рефинансирования ипотечных кредитов, который позволяет привлекать длинные и сравнительно дешевые деньги. Однако в работе с ИСУ есть и определенные сложности. «Когда выдается ипотечный кредит, его влияние на нормативы банка, в частности, Н1 и Н6, достаточно либеральное, — отметил Дмитрий Масановец, — т.е. не создается повышенный риск. Но когда закладные отдаются в доверительное управление, то с точки зрения инструкции ЦБ это становится активом повышенного риска. Соответственно, под долевую ценную бумагу нужно создавать повышенные резервы».

Сейчас ведется работа, чтобы ИСУ были включены в котировальные списки на Московской бирже, рассказал Дмитрий Масановец, что даст возможность использовать их для управления ликвидностью. Если также будут изменены некоторые нормативные требования ЦБ, этот инструмент будет более интересен инвесторам. Сейчас его привлекательность обусловлена тем, что, несмотря на сложности, доходность по таким бумагам значительно выше, чем у ипотечных облигаций.

В ходе конференции состоялся отдельный круглый стол, посвященный юридическим и налоговым аспектам сделок секьюритизации. На нем специалисты обсудили такие вопросы, как управление рисками при секьюритизации, особенности структурирования сделок, и т.д. Олег Ушаков, юрист адвокатского бюро «Линия права», подробно разобрал изменения в законодательстве, касающиеся статуса ипотечного агента. Например, отметил он, раньше не было ясности в вопросе о том, может ли ипотечный агент привлекать кредиты и займы, поскольку такая структура имеет ограниченную правоспособность. По факту кредиты, конечно, все же привлекались, и займодавцем выступал банк-оригинатор. Сейчас в закон внесена ясность по данному поводу: кредиты привлекать можно, но только на прямо указанные в законе цели (приобретение требований по займам, обеспеченным ипотекой, оплата расходов, связанных с подготовкой и размещением облигаций). Также Олег Ушаков рассказал и о других новеллах законодательства, касающихся, например, порядка ликвидации ипотечного агента, новых требований к ипотечному покрытию облигаций и ИСУ, и т.д.

Владимир Драгунов, партнер юридической фирмы Baker&McKenzie, в своем выступлении остановился на некоторых юридических нюансах оформления сделок. Это, например, проблема уступки прав требования ипотечным агентам. По закону кредитные организации не вправе уступать требования по кредитным договорам с потребителями лицам, не имеющим банковской лицензии, если иное не установлено законом или договором. С другой стороны, в отношении ипотечных агентов такая уступка может осуществляться на основании положений Закона об ИЦБ. Таким образом, очень многое зависит от того, как именно сформулирован пункт об уступке в кредитном договоре.

Об особенностях проведения duediligence и оценки рисков сделок секьюритизации подробно рассказал на круглом столе Максим Тумилович, директор департамента риск-менеджмента и управления активами АИЖК. Процедура оценки рисков состоит из нескольких этапов: оценка процедуры выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, финансового состояния оригинатора и сервисера, процедуры сопровождения кредитов, качества пула закладных в ипотечном покрытии, этапа оценки рисков и определения конечной структуры сделки. При этом рассматривается целый ряд факторов, включая внутренний рейтинг качества оригинатора, особенности оценки предметов залога и их соответствие рыночным показателям, финансовая надежность оригинатора и сервисера, умение работать с проблемным долгом, параметры выданных кредитов, которые влияют на вероятность дефолта, и т.д.

О налоговых аспектах сделок секьюритизации говорил в своем выступлении старший партнер «Пепеляев Групп» Иван Хаменушко. Он коснулся вопроса налоговых рисков как продавца закладных, так и ипотечного агента, и подробно остановился на особенностях российского налогообложения в тех случаях, когда в сделке участвует зарубежное SPV.

В ходе конференции и общения участники обсудили и многие другие вопросы, касающиеся выпуска ипотечных ценных бумаг. Широкий круг выступающих позволил посмотреть на проблему с самых разных сторон: глазами банка-оригинатора, сервисного агента, покупателя ценных бумаг, страховой компании, юридического консультанта. В качестве несомненного достоинства конференции участники отметили большое число практических примеров, обсуждение самых актуальных проблем, тесную связь с повседневной работой российского рынка.

Справка

MediaBusinessSolutions - маркетинговое агентство креативных коммуникаций. За 10 лет работы в медиа-бизнесе было организовано более 500 мероприятий, как в России, так и за рубежом, социальные и благотворительные программы, издательские проекты, международные и региональные акции.

Направления деятельности:

Организация и проведение деловых, культурных и корпоративных мероприятий. Разработка и реализации креативных решений в области PR, маркетинга и рекламы.

Социальные и благотворительные проекты. «Сказки доброты» - собственная благотворительная программа MediaBusinessSolutions для детей с ограниченными возможностями и детей группы риска в направлении психологической и социальной адаптации.

Контакты:

руководитель направления бизнес-мероприятийMediaBusinessSolutions

Клубникина Вероника [email protected]

(499) 500-9396, моб. 8-916-130-64-91

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество