Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


Российские девелоперы из-за кризиса ликвидности испытывают сложности с финансированием проектов

09.06.2008 09:00  [ Ведомости ]

Одним из способов решения этой проблемы является привлечение иностранцев. Если раньше зарубежные инвесторы вкладывали средства только в коммерческую недвижимость, то теперь им предоставилась возможность вложиться в более доходные и быстро окупаемые жилые проекты. Однако пока в российское жилье предпочитают инвестировать средства только азиатские фирмы. Участники рынка не исключают, что в ближайшее время их примеру последуют западные инвесторы.

По словам директора по маркетингу группы компаний «Конти» Юрия Синяева, ранее иностранные компании выступали в российских жилых проектах главным образом в качестве консультантов. Также западные инвесторы выходили на российский рынок путем приобретения акций российских фирм. «Соответственно, работали на рынке они не самостоятельно, а в паре с какой-либо успешной российской компанией», — говорит он. Однако в последнее время, по словам эксперта, ситуация изменилась.

Без экспатов

Долгое время российские компании предпочитали не делиться прибылью с иностранными инвесторами. «Если не считать офшорные компании, которые были созданы российскими застройщиками с целью снизить риски и оптимизировать налогообложение, иностранные компании участвовали в жилых проектах только в роли подрядчиков или финансировали их на условиях кредита», — говорит руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. По его словам, это объясняется прежде всего административными барьерами. «На московском рынке непросто получить доступ к земельным ресурсам. Согласование разрешительной документации для строительства жилого объекта занимает длительное время», — объясняет эксперт.

По словам исполнительного директора компании «РДР-Холдинг» Георгия Кузина, рынок коммерческой недвижимости гораздо более знаком иностранным инвесторам. «Коммерческая недвижимость имеет другую логику продаж, она продается через капитализацию [арендного денежного] потока. Стоимость коммерческой недвижимости определяется ею. Когда понятны рынок аренды, условия аренды и потенциальные арендаторы, инвестор готов платить», — говорит эксперт. Рынок жилой недвижимости менее стабилен, он отличается трудной прогнозируемостью и зависит от поведения российских покупателей, неизвестных иностранцам. «Западные инвесторы, которые по определению более консервативны, выбирают более понятный для себя рынок коммерческой недвижимости: торговые и офисные объекты, а также крупные проекты в складском секторе», — объясняет он. Потенциальными арендаторами, операторами и консультантами в проектах коммерческой недвижимости зачастую выступают как раз иностранные компании, работающие на российском рынке, тогда как в сегменте жилой недвижимости клиентами и консультантами, как правило, являются местные игроки.

В целом число иностранных компаний на российском рынке коммерческой недвижимости внушительно. «В прошлом году официально на российском рынке работало более 700 иностранных компаний из 45 стран. Подавляющее их количество было задействовано в качестве подрядчиков строительства», — говорит директор департамента инвестиционного консалтинга компании «Домострой» Сергей Куренков. По его словам, наиболее активны на этом рынке турецкие строители, из которых некоторые занимаются не только подрядными работами, но и девелопментом. В частности, турецкая Enka реализовала несколько собственных офисных проектов.

Однако жилой недвижимостью никто из иностранцев в России до недавнего времени не занимался. «Действительно, иностранные инвесторы начинали приходить в Россию, ориентируясь именно на сегмент коммерческой недвижимости, и только уже в последнее время стали возникать прецеденты участия зарубежных компаний в жилых проектах», — говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов. По его словам, это продиктовано закономерным развитием рынка. «Российская недвижимость уже давно привлекает иностранных инвесторов, и тенденция их перехода в жилой сегмент говорит о том, что рынок постепенно начинает приобретать нормальные формы. Рост зарубежных инвестиционных вливаний в этот сегмент напрашивался уже давно», — говорит он. Однако другие эксперты указывают на более конкретные причины выхода иностранцев в жилой сегмент.

Причины перехода

Основной причиной того, что российские девелоперы жилых проектов позвали к себе в партнеры иностранцев, участники рынка называют мировой кризис ликвидности. «Ряд отечественных компаний столкнулись с финансовыми трудностями, спровоцированными кризисом в США, к примеру “Система-Галс” и Mirax Group. Следует признать, что на российском рынке уже отмечается недостаток свободных денежных средств», — говорит Юрий Синяев. В частности, агентство Fitch понизило прогноз рейтинга этих двух девелоперских компаний до негативного. По данным аналитиков агентства, долговая нагрузка и объем обязательных инвестиций компаний значительно превышают свободные запасы денежных средств. Помимо этих компаний многим российским игрокам понадобились дополнительные финансовые ресурсы, которые могут предоставить зарубежные инвесторы.

Однако, по мнению некоторых экспертов, причины привлечения иностранцев на рынок жилья несколько глубже. «Кризис действительно привел к тому, что иностранные инвесторы начали увеличивать свое присутствие на российском рынке», — отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Но, по его словам, почва для такой экспансии была подготовлена еще раньше. «Переход иностранцев в жилой сегмент связан скорее не с кризисом ликвидности, а с изменившимися условиями игры на рынке жилья, в частности с принятием закона “О долевом участии в строительстве”. Если раньше застройщикам не требовалось больших объемов кредитования, так как основное финансирование происходило за счет продаж на ранних стадиях строительства, то после принятия данного закона потребность в заемных средствах сильно возросла, что, в свою очередь, привело к необходимости привлечения крупных инвесторов, в том числе иностранных», — рассуждает эксперт. Объем необходимых кредитных ресурсов нарастал, и кризис ликвидности, резко ограничив возможности их получения, создал застройщикам серьезную проблему.

С другой стороны, стратегия развития иностранных компаний в России с каждым годом становилась все более рисковой. Если поначалу иностранцы предпочитали не работать с первичным рынком коммерческой недвижимости и вкладывали средства в готовые объекты, то позднее они изменили свои планы. «Бурное развитие этого сектора рынка недвижимости и высокий уровень доходности привели к тому, что инвесторы стали вкладывать деньги и в проекты на начальных этапах строительства», — говорит Сергей Куренков. В итоге перечень девелоперских проектов в сегменте торговой, офисной, складской и гостиничной недвижимости с участием иностранных фондов можно продолжать бесконечно.

Движение иностранцев на рынок жилья началось еще в 2007 г. Некоторые компании, специализирующиеся на жилых проектах, например ГК ПИК и RGI International, привлекли иностранный капитал на LSE в ходе IPO. Мировой кризис, поставивший перед многими российскими девелоперами финансовые барьеры, предоставил еще большие возможности для развития этой тенденции. Однако конъюнктура на мировых фондовых рынках не способствовала размещению акций, и девелоперам пришлось искать другие способы привлечения капитала.

По словам Владимира Кузнецова, «административные барьеры и множество трудностей при согласованиях часто вынуждают иностранцев ограничиваться инвестиционной деятельностью или выступать в качестве подрядчиков строительства, предоставляя российским компаниям право решения административных вопросов и получения различных разрешений». «Именно такой вид “международного сотрудничества” сегодня наиболее распространен», — говорит эксперт. По его словам, в условиях кризиса ликвидности девелоперы, которые привлекают для работы заемные средства, оказались в трудной ситуации. «Один из путей решения — продажа [иностранцам] части проекта. Подобных сделок на рынке жилой недвижимости до 2007 г. не было», — говорит он.

Первые ласточки

В январе 2008 г. группа компаний ПИК продала государственному инвестиционному фонду правительства Сингапура GIC Real Estate 25% в проекте «Ярославский» в подмосковных Мытищах. Сумма сделки составила $233 млн. Проект «Ярославский» — один из самых масштабных у группы ПИК. В его рамках будет возведен целый микрорайон площадью 1,14 млн кв. м из 50 многоэтажных жилых домов со всей необходимой инфраструктурой. По словам экспертов, это первый известный случай участия иностранного институционального инвестора в строительстве крупного жилого комплекса на территории России. В самой ГК ПИК уверяют, что эта сделка не связана с кризисом ликвидности. «У нашей компании не может быть проблем с финансированием, потому что после IPO практически любой иностранный банк готов нам выдать кредит. Более того, наши экономические показатели стабильно растут», — утверждает руководитель пресс-службы ГК ПИК Наталья Коновалова. Однако участники рынка не исключают, что компания просто пытается сберечь свой собственный финансовый запас на черный день или потратила все привлеченные в рамках IPO средства на увеличение портфеля проектов.

Другой компанией, привлекшей иностранного партнера к реализации своего жилого проекта, стала российская RDI Group, которая в феврале 2008 г. заключила соглашение с арабской Limitless — девелоперским подразделением корпорации Dubai World. Согласно этому документу предполагается создать совместное предприятие для строительства жилого комплекса на участке 113 га в Химкинском районе, в 8 км к северо-западу от Москвы. Фактически речь идет о возведении микрорайона на 12 000 человек. Остальные детали соглашения пока неизвестны. «Эти две сделки — одни из первых подобного масштаба на нашем рынке. Но количество подобных сделок скорее всего будет расти», — говорит Дмитрий Халин. По его словам, в частности, такие сделки означают, что уровень девелопмента приближается к международным стандартам. «С одной стороны, это связано с высокой доходностью российского рынка и интересом инвесторов, но с другой — с недостатком ликвидности», — отмечает Георгий Кузин. Однако он обращает внимание на то, что в сделках принимают участие не классические западные фонды, а азиатские и ближневосточные игроки, которые инвестируют по своим правилам. «Они во многом отличаются от западных фондов, которые до сих пор до жилой недвижимости не добрались», — добавляет эксперт.

Подобное утверждение подтверждается еще двумя рыночными примерами участия иностранных компаний в жилых российских проектах. «В качестве недавнего примера можно привести обещанные инвестиции арабской компании Allied Business Consulting в проект строительства в Сочи острова “Федерация” российской группы компаний “М-Индустрия”. Объем инвестиций, по данным участников сделки, — 155 млрд руб.», — говорит Ковалев. Однако большинство экспертов сомневаются в реализации этого проекта — прежде всего из-за отсутствия в России практики создания насыпных островов. «Компания из китайского города Шеньян “Цзинь Ди” строит в Иркутске жилой комплекс “Иннокентьевская слобода” — единственный за Уралом проект, реализуемый иностранным застройщиком», — приводит еще один пример Куренков.

На то, что привлечение иностранных инвесторов к реализации жилых проектов становится тенденцией, указывает и то, что другие девелоперы также готовы обратиться к партнерам из-за рубежа. «Свои проекты ГК “Конти” финансирует как за счет кредитов, так и за счет собственных средств и средств соинвесторов, но для финансирования нашего масштабного проекта в Краснодаре (небоскреб высотой 194,5 м) мы планируем привлечь в том числе средства западных инвесторов», — говорит Синяев. Более того, продолжается тенденция привлечения иностранцев в акционерный капитал строителей жилья. В частности, в конце апреля 2008 г. ГК «Теорема» продала 23% акций двум инвестфондам, включая управляемый Citigroup, за $207 млн. До того компания планировала провести IPO и заработать около $500 млн, но из-за кризиса ликвидности отказалась от выхода на биржу.

Взгляд в будущее

Эксперты рисуют различные сценарии развития событий. По словам Юрия Синяева, «крупные западные инвестиционные фонды, вероятнее всего, продолжат вкладывать деньги в недвижимость России, поскольку, по прогнозам западных инвесторов, она останется высокодоходным и привлекательным видом денежных вложений». «В связи с ипотечным кризисом в США многие будут рассматривать Россию как регион, в который можно активно инвестировать. Сейчас строительная отрасль находится в стадии стабильного роста. Рынок недвижимости становится прозрачным и открытым, что позволяет ему быть более привлекательным и для иностранных инвесторов», — считает эксперт.

Однако есть и скептики. «В сегменте жилой недвижимости слишком сильно значение административного ресурса, поэтому, на мой взгляд, перспективы иностранных компаний скорее лежат в инвестиционной области. Девелоперское участие в проектах более вероятно в сотрудничестве с российскими игроками», — утверждает Владимир Кузнецов. По его словам, иностранным компаниям придется научиться работать в новых условиях. «Проекты коммерческой недвижимости рассчитаны на долгосрочные доходы от операционной деятельности. Жилые проекты более краткосрочны, хотя демонстрируют хорошую рентабельность», — говорит эксперт. По его мнению, перспективы для инвесторов налицо, однако специфика жилого рынка не особенно понятна. «Более свободно в российских условиях себя чувствуют азиатские инвесторы, которым наш рынок ближе и понятнее, чем западным игрокам», — добавляет он.

С другой стороны, для иностранных компаний российский рынок является своеобразной гаванью, где можно с выгодой переждать кризис. «Бурно развивающийся рынок недвижимости в России уже давно привлекал иностранные компании. В условиях кризиса вложения в недвижимость и золото являются наиболее прибыльными. В связи с американским кризисом, захватившим и Европу, российский рынок недвижимости, который еще далек от насыщения, является достаточно привлекательным для зарубежных инвесторов», — отмечает Сергей Куренков. В целом, по словам эксперта, в ближайшее время наиболее активно и успешно будут развиваться совместные предприятия зарубежных и российских компаний, которые имеют доступ к значительным финансовым средствам и давно зарекомендовали себя на рынке.

«Российский рынок недвижимости — это не тихая гавань, здесь достаточно высокие риски, но, с другой стороны, и высокая доходность. Фонды заинтересованы в хорошей доходности, поэтому они приходят в Россию и согласны мириться с рисками, которые здесь существуют», — не соглашается Кузин. По его словам, для того чтобы инвесторы почувствовали себя на новом рынке раскованно, должно пройти какое-то время. «На коммерческий рынок иностранные игроки активно проникают, этот процесс идет уже на протяжении 10 лет, и за последние три года он значительно активизировался. Скорее всего иностранным инвесторам потребуется еще несколько лет, чтобы начать движение в сторону жилого сектора», — отмечает эксперт. По его словам, не последнюю роль в этом вопросе играют политические риски. «Когда станет очевидно, что процесс передачи власти прошел, будет активное движение в сторону российского рынка. В ближайшее время мы скорее всего будем наблюдать крупные сделки. В любом случае западные инвесторы придут и здесь будут работать классические фонды недвижимости. Проникновение на новые рынки никогда не происходит мгновенно, оно уже началось — многие западные фонды активно смотрят проекты в России, надо только подождать, пока они начнут покупать», — добавляет он.

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2021 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество