Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Первая волна ипотеки прошла. Нужно стимулировать строительство доступного жилья

03.08.2007 11:03  [ АПИ-Новости ]

Затишье, сложившееся на рынке недвижимости в начале лета, вынуждает застройщиков привлекать новых клиентов с помощью ипотечных программ. Если в прошлом году об ипотеке на первичном рынке никто и слышать не хотел, то сейчас кредит могут получить не только участники долевого строительства, но и члены ЖСК, риски кредитования в которых существенно выше.

Банки и застройщики делают сегодня ставку на более низкую стоимость жилья на первичном рынке и на выгодные условия предоставления ипотеки. По словам заместителя председателя правления ЖСК "Южный" Елены Абрамовой, при стоимости квадратного метра в 45-50 тысяч рублей ежемесячный платеж за однокомнатную квартиру по ипотечному кредиту, предоставляемому Свердловским губернским банком, не будет превышать 18 тысяч рублей в месяц. При этом не требуется поручительство от заемщика и залога вторичного жилья.

Риски банк покрывает за счет более высокой процентной ставки: она, по словам заместителя председателя правления СГБ Константина Лазарева, до момента регистрации прав собственности на квартиру выше всего на 3-4 %, чем ставка Агентства ипотечного кредитования (АИЖК), которая, как известно, равняется сегодня 10,75 %. Кроме того, пытаясь расширить клиентскую базу, ЖСК освобождает (по крайней мере, пока) заемщиков от уплаты первоначального взноса в 10 %, на чем настаивает банк.

Схожие условия кредитования предлагает и СКБ-банк. Ставка по "долевке" отличается в зависимости от вида обеспечения кредита: 14,5%, если применяется залог имеющегося жилья, и 16% годовых - при отсутствии дополнительного обеспечения на этапе строительства. После сдачи объекта кредит трансформируется в стандартный ипотечный со ставкой от 10,75% до 14% годовых.

Примерно те же процентные ставки у банка "Северная казна": 14 % при предоставлении в залог имеющегося жилья и 15 % - при наличии поручительства физических либо юридических лиц.

Как же оценивают условия предоставления ипотеки членам ЖСК участники рынка?

Константин Лазарев уверен, что программа позволяет приобрести жилье по цене значительно меньшей, чем на вторичном рынке. По его расчетам, разница в ценах на первичном и вторичном рынках настолько значительна, что удорожание ипотеки на 3-4 % годовых или переплата 2,5 тысяч рублей в месяц с каждого заимствованного миллиона рублей в течение года - весьма несущественно для заемщика.

Генеральный директор КБ "Ярмарка" Дмитрий Гусев утверждает, что если застройщики возводят жилье по схеме ЖСК, то банки предпочитают работать с ними индивидуально. Любой финансовый риск - в том числе и значительный - можно застраховать, повышая процентные ставки. Задача, по мнению риэлтера, состоит в том, чтобы найти золотую середину между рисками и дополнительным бременем, ложащимся на заемщика.

Заместитель руководителя САИЖК Алексей Осинцев не считает, что переплата за кредит - главная проблема в кредитовании рынка первичного жилья. Банк, по его словам, заинтересован продать закладные и вернуть деньги как можно скорее, потому что он не может держать на балансе кредиты дольше среднего срока депозитных договоров. Риск кредитования на первичном рынке заключается в том, что при затягивании сроков строительства банк не может продать кредиты, поскольку нет объекта собственности.

Возможно, поэтому банки все же очень осторожно подходят к кредитованию ЖСК. Елена Абрамова говорит, что предложения кооператив разослал многим банкам, и лишь со Свердловским губернским удалось прийти к взаимоприемлемому решению - и то после долгих переговоров. Кооперативу пришлось поручиться за своих членов. Правда, расплачиваться членам кооператива своими квартирами в случае чьей-то неплатежеспособности все же не придется: был изменен типовой устав ЖСК, и хотя кооператив и выступает поручителем перед банком, последний не может претендовать на паи других членов ЖСК.

Специалист департамента розничного кредитования банка "СЕВЕРНАЯ КАЗНА" Игорь Лесников говорит, что банк также иногда предлагает организации внести корректировки в правоустанавливающие
документы и предусматривает в договоре участия в строительстве обязательные пункты, связанные с частичной оплатой строительства за счёт кредитных средств.

По мнению специалиста, кредитование участников строительства через ЖСК существенно повышает риски как физического лица - участника строительства, так и банка, прокредитовавшего его. В целях снижения рисков банк "Северная казна" разработал процедуру аккредитации партнеров - строительных организаций. Основная цель процедуры - проверка организации и схемы участия в строительстве на соответствие определённого банком стандарта качества. В стандарт, в частности, включены следующие пункты: репутация организации (всех организаций - участников схемы строительства с привлечением средств физических лиц), ее руководителей и собственников, наличие всей необходимой разрешительной и правоустанавливающей документации, оценка финансового положения и т.п.

Директор департамента ипотечного кредитования СКБ-банка Анна Самуилова, несмотря на существующие риски, все же оптимистично оценивает перспективы выбранного направления: "Запуская программу с ЖСК, мы расширяем долю рынка и даем возможность членам ЖСК участвовать в федеральной ипотечной программе. Все взаимоотношения и технологии работы с застройщиками на рынке долевого строительства уже отработаны, и поэтому я уверена в успехе".

Алексей Осинцев, однако, отмечает, что ипотекой у нас охвачено пока не более 20 % россиян - в мире же в рассрочку приобретается до 90 % жилья. На Западе к тому же банки кредитуют не потребителя, а застройщика, отчего ипотека выдается исключительно на готовое жилье, что снижает риски. Впрочем, замруководителя САИЖК полагает, что мы все же идем в верном направлении: к безрисковому кредитованию мы все равно придем, поскольку застройщики уже сами стали предлагать работать по ипотечным схемам, чтобы быстрее продать жилье. Еще в 2006 году они и слышать не хотели об ипотеке на первичном рынке: нам, говорили они, хватает дольщиков. Поэтому ипотека будет отвоевывать все больше пространство.

Дмитрий Гусев, однако, настроен не столь оптимистично: по его расчетам, клиентов на рынке ипотечного кредитования осталось столько же, сколько было в прошлом году - при том, что банки заявляют об увеличении доли рынка, кредитного портфеля и т.д. Первая волна потеки прошла, и сейчас люди более разумно подходят к получению кредита. Безусловно, на рынке сформировался отложенный спрос, и он должен реализоваться по мере повышения доходов граждан.

Потенциально, полагает Гусев, люди с ростом доходов будут приходить на рынок. Но кардинального увеличения кредитов не произойдет: ежегодного двукратного роста, как в прошлом году, уже не будет, поскольку жилье уже не растет по 10 % в месяц. Поэтому подход, по мнению риэлтера, должен быть комплексный: "На мой взгляд, в первую очередь во главу угла надо ставить не выход с доступными ипотечными программами - те, которые есть, и так доступны для населения. Здесь нужно говорить об увеличении доступного жилья. А чтобы оно было доступным, нужны государственные программы. Застройщиков надо заинтересовать строить недорогое жилье: выделять земельные участки, предоставлять объемы работ и т.д. Возможно, государство должно компенсировать часть стоимости жилья".

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
news@ipocredit.ru – новости, пресс-релизы
redaktor@ipocredit.ru – информационное сотрудничество
admin@ipocredit.ru – рекламное сотрудничество