Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Николай Шитов: "На рынке всегда будут присутствовать банки-авантюристы, живущие одним днем, но это не наш путь"

17.07.2007 13:50  [ iLoveMoney.ru ]

Когда речь заходит об ипотеке, банкиры, словно сговорившись, начинают методично доказывать, что кредит на квартиру или дом — это не только доступно, но и выгодно.

"Вы берете кредит и сразу въезжаете в свое жилье. Не нужно копить и гнаться за ценами" -вот их основные аргументы. Не хватает денег на необходимую сумму? "Не беда: увеличьте срок кредитования, это позволит увеличить размер займа и снизить нагрузку на ваш семейный бюджет" -советуют они. Слова о том, что заемщик при 20−летнем кредите заплатит тройную цену за жилье, не сбивают банкиров с выбранного ими пути. Как и аргументы, что через 20 лет ваша жилплощадь окажется неизвестно в каком состоянии. "Неужели вы не понимаете, что стоимость жилья будет расти и вы все равно останетесь в выигрыше!" -восклицают они. Так и хочется поверить в ежегодный 40−процентный рост стоимости жилья и забыть о том, что в последние полгода цены ползут вниз и насколько стоимость 1 кв. м "просядет", еще неизвестно. Развеять сомнения в вопросе выгодности ипотечного кредита при решении квартирного вопроса, рассказать, на какие программы стоит обратить внимание, а также поделиться информацией о том, как банки будут облегчать долговое бремя заемщиков, согласился президент Городского ипотечного банка Николай Шитов.

-Николай, сегодня, говоря о развитии ипотеки, большинство банкиров утверждают: кредиты все доступнее. Не кажется вам, что, учитывая стоимость жилья (3-4 тыс. долларов за 1 кв. м), ваши коллеги лукавят?

-Нет, думаю, что говорить о доступности ипотеки вполне оправданно. Идет снижение процентных ставок, увеличиваются сроки кредитования -это позволяет снизить нагрузку на заемщика. Кроме того, следует сравнивать такие показатели, как ставка по ипотеке и рост цен на недвижимость. Учитывая, что ставка находится на уровне 9-12% годовых, а стоимость 1 кв. м растет на 40-50% в год, выгода очевидна. Люди имеют возможность не только купить жилье, но и заработать на этой сделке. Если же человек будет копить и ждать пять лет, то жилье останется по-прежнему недоступным для него: через пять лет квартира будет стоить еще дороже.

-Неужели купленная сегодня за счет ипотеки однокомнатная квартира в "панели" за 160 тыс. долларов будет стоить полмиллиона долларов?

-Полмиллиона не будет, а 300 тыс. будет. Так, квартира в Крылатском, которая стоила два года назад 80 тыс. долларов, сегодня продается за 300 тыс. Поймите, предложение не поспевает за спросом. Если говорить о темпах строительства, то сегодня строят в два раза меньше, чем в 1980−е годы. А спрос увеличивается, растут зарплаты, повышается уровень жизни населения. Пока нет факторов, которые бы снизили цены на жилье. Стагнация, о которой говорят, -временное сезонное явление. Хотя если она затянется, тогда уже стоит подумать, брать ипотеку или подождать падения цен.

-Конкуренция в сегменте ипотеки обострилась: средние ставки и условия приблизительно на одном уровне у большинства игроков. Может, вам стоит пойти по пути некоторых участников рынка и давать кредиты по принципу экспресс-кредитования?

-В условиях все более плотной конкуренции у некоторых банков начинает складываться тенденция постепенной либерализации требований к клиентам. Защитники этой концепции приводят аналогии с экспресс-кредитованием, по которому кредит может получить практически любой клиент. Но есть здесь сдерживающие факторы. Это минимальная процентная маржа, она не позволяет с финансовой точки зрения заранее закладываться на 15-30% невозвратов, как это может произойти в беззалоговом экспресс-кредитовании. Это длительные сроки кредитования -банки должны пытаться не просто "сфотографировать" финансовое положение клиента по состоянию на дату подачи заявки на кредит, но и спрогнозировать стоимость данного клиента на рынке труда на перспективу. Кроме того, банки, которые рефинансируют ипотечные кредиты, обязаны жестко следовать общепринятым в инвестиционной среде критериям кредитного андеррайтинга. Несмотря на указанные очевидные аргументы в пользу качественной проверки, на рынке всегда будут присутствовать банки-авантюристы, живущие одним днем, но это не наш путь.

-За счет чего тогда можно опередить конкурентов? Например, ряд банков полностью или частично отменили комиссии за рассмотрение заявки, выдачу кредита и т. д.

-Я думаю, за счет различных факторов: и низкой ставки, и повышения сервиса и т. п. Отменить все комиссии -для нас это не самый оптимальный путь, да и заемщик не сильно сэкономит. Эти единовременные сборы играют в теле кредита незначительную роль.

Мы пошли гораздо дальше -максимально снизили выплаты по страховке. Сегодня при получении ипотечного кредита все банки требуют, чтобы заемщики застраховались по трем рискам: жизнь и трудоспособность, титул (риск утраты прав собственности на квартиру) и имущество. Средний совокупный тариф находится на уровне 0,8-1,5% от суммы кредита. Страховая премия выплачивается ежегодно и начисляется на остаток задолженности по кредиту.

С середины июля многие наши клиенты в рамках пилотного проекта смогут страховать жизнь в добровольном порядке. За счет уменьшения объема страхуемых рисков затраты клиента на обязательное при ипотеке страхование снизятся примерно на полпроцента. То есть совокупный страховой тариф составит всего 0,5%.

-Чем рискует клиент, отказываясь от страхования жизни?

-Если он страхуется, то в случае наступления неблагоприятных событий (смерти заемщика или потери трудоспособности) страховая компания выплатит банку за клиента задолженность по кредиту. Заемщику или его семье не придется в экстренном режиме пытаться найти средства на платежи по кредиту. Однако мы считаем, что решение о том, страховать или не страховать жизнь или трудоспособность, должно приниматься самим клиентом. Пойдут ли по этому пути наши клиенты? Увидим со временем.

-Если я вижу, что ставки упали на 2-3% с тех пор, как я брал кредит, и если я приду в банк с просьбой рефинансировать кредит по более низкой ставке, пойдете ли вы мне навстречу?

-Для нас рефинансирование своих или чужих клиентов не является первостепенной задачей. Для нас важнее привлечь к ипотеке тех людей, кто еще не получил ипотечный кредит. Хотя в отдельных случаях, конечно, мы перекредитовываем заемщика. Вопрос: насколько последнему это выгодно? Ведь, чтобы перекредитоваться, клиенту нужно опять заплатить комиссию за оформление, за выдачу, страховщику и т. д. Покроют ли эти расходы выигрыш от пониженной процентной ставки?

-А разве банк, чтобы сохранить лояльность клиента, чтобы он не убежал к конкурентам, не может отказаться от этих комиссий?

-Во всем мире рефинансирование стоит денег: в США средняя сумма таких расходов составляет около 5 тыс. долларов. Банк выдает кредит на 25 лет, он закладывает прибыль и в комиссии, которые заемщик платит разово, и в ставку. Если клиент через год погашает кредит, то банк недополучает прибыль. Поэтому комиссии есть и будут в любом банке, куда бы ни пришел потребитель. Если происходит резкое падение процентных ставок, то перекредитование может быть выгодно заемщику, но у нас пока процесс снижения ставок не носит обвального характера. Выигрыш, который получит заемщик от новой ставки, должен в два раза перекрывать стоимость перекредитования.

-Если банк секьюритизировал пул выданных кредитов, то на просьбу заемщика о рефинансировании автоматически последует отказ?

-Заемщик может перекредитоваться, получив новый кредит (по более низкой ставке) и погасить им старый. Мы не можем просто автоматом снизить ставку, по таким кредитам требуется дополнительное резервирование. Но основная проблема -в регистрирующих ипотеку органах. Если в развитых странах процесс снятия старого залога и регистрация нового оформляются за один день, то у нас полтора месяца. Две-три недели регистрационная палата тратит на вывод квартиры из старого залога и еще столько же на оформление нового. На это время банк фактически отдает деньги заемщику без всякого обеспечения, а если он получит деньги, а старый кредит не погасит? Если бы мы могли день в день оформить погашение и регистрацию нового залога, то процесс рефинансирования был бы проще.

-В последнее время банки активно предлагают клиентам новые программы. К примеру, кредиты в экзотических валютах -швейцарских франках и иенах. Стоит ли потребителям их брать и насколько они выгодны?

-Если поставить себя на место потребителя, то я бы взял такой кредит. Ставки по таким валютам низкие, и это выгодно. В то же время нужно осознавать, что клиент в этом случае принимает на себя валютные риски. Он получает зарплату в рублях. Если курс франка или иены серьезно вырастет по отношению к рублю, он будет просто не в состоянии обслуживать кредит -наступит дефолт. Если знания клиента позволяют ему проанализировать риски, то такой кредит позволит ему сэкономить.

-А почему медленно приживаются программы с плавающей ставкой, широко распространенные в Европе и США?

-В США чаще используются кредитные продукты с фиксированной суммой, в Европе в некоторых странах действительно продукт с плавающей ставкой весьма популярен. Для нас невысокая популярность кредитов с плавающей ставкой -это хорошая тенденция. Здесь клиент берет на себя процентный риск: сегодня ставка 9%, а через год-два она уже поднялась до 15%. Клиент не может платить по кредиту. Для молодого ипотечного рынка ориентированность на более консервативные и стабильные продукты -это хорошо. Хотя, скорее всего, численность заемщиков, использующих плавающие ставки, будет расти.

-Если заемщик брал когда-то потребительский кредит и пару раз просрочил платеж, что отразилось в его кредитной истории, это поставит крест на его возможности получить у вас ипотеку?

-Конечно, мы смотрим, как платил клиент по ранее взятым кредитам. Но решение, давать кредит или нет, выносится в совокупности по многим факторам. Одна-две задержки по платежам не будут для нас аргументом отказать заемщику. Все решается индивидуально.

-В декабре прошлого года американский инвестбанк Morgan Stanley приобрел 100% уставного капитала Городского ипотечного банка. Что дал приход западного инвестора?

-Morgan Stanley, во-первых, принес новые идеи и возможности в плане секьюритизации активов. Для нас это было крайне важно, ведь неэффективно 25 лет аккумулировать на балансе выданные кредиты. Во-вторых, они купили ипотечные банки в Англии, Италии и других европейских странах, что также дает нам новые возможности плюс информацию о том, как развивается ипотека и ипотечные продукты в других регионах. И третье: Morgan Stanley -это высокие стандарты банковского бизнеса. Мы сможем с использованием этих стандартов запускать новые программы, делать продукты более удобными и дешевыми для клиентов.

-Могут ли заемщики в будущем взять кредит в вашем банке на покупку недвижимости в той же Англии или Испании?

-Не исключено. Сейчас мы уже плотно общаемся с нашими партнерами в других странах. В принципе мы уже сегодня можем рекомендовать наших клиентов, которые захотят взять кредит за рубежом, например, нашим итальянским коллегам. Думаю, с ними у нас будут пересечения клиентской базы.

-Многие банки начинают брать на себя расходы заемщика на брокера. Вы готовы делиться прибылью с последним?

-Пока не думаю, что мы пойдем на это. Заемщик сам выбирает, он может пойти в банк напрямую или через брокера. Отношение и к тем и к другим у банка одинаково. В Америке аналогичная ситуация: если клиент хочет получить просто одобрение -он ничего не платит, если ему необходимо получить более детальные рекомендации от брокера -он платит ему.

-Минфин в рамках законопроекта "О потребительском кредите" предлагает запретить банкам взимать штрафы в случае досрочного погашения кредита заемщиком. Как вы оцениваете данную инициативу?

-Это неправильно и вряд ли облегчит жизнь заемщику. Например, у нас клиент может выбрать: взять кредит по более низкой ставке, но со штрафами на досрочное погашение либо по более высокой, но без штрафов. Теперь, если Госдума запретит банкам взимать штрафы, мы будем вынуждены оставить лишь продукт с более высокой ставкой. Заемщик лишается выбора и более дешевых программ. Кроме того, банку невыгодно держать кредит существенно меньше того срока, на который он привлекает средства, он недополучает прибыль. Также, если клиент взял кредит на 20 лет, имея возможность полностью выплатить его без потерь через неделю, то такое положение дел стимулирует совершение разного рода сомнительных операций.

-Что, на ваш взгляд, еще мешает должному развитию ипотеки в плане законодательства?

-В законе "Об ипотечных ценных бумагах" есть ограничение, не позволяющее секьюритизировать кредиты, в которых соотношение кредит/залог меньше 70%. Чтобы рынок ипотечных ценных бумаг развивался, нужно либо поднять планку, либо вводить это ограничение на уровне пула. Следует разрешить пенсионным фондам инвестировать средства в структурированные ипотечные ценные бумаги, имеющие рейтинг не ниже странового. Иначе, как и сейчас, будет ситуация, когда российские банки размещают их на западных биржах. Уже сегодня, как мы видим, появилась тенденция размещения российскими банками структурированных бумаг на западных рынках.

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество