Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


Недвижимость: итоги 2007 и тренды 2008

27.12.2007 09:13  [ i2n.ru ]

На сайте ИК «ФИНАМ» состоялась конференция «Недвижимость: итоги 2007 и тренды 2008»

Участие в которой приняли ведущие аналитики по недвижимости и строительству: директор Департамента недвижимости УК "Финам Менеджмент" Алексей Гарюнов, руководитель аналитического отдела компании "ДОН-Строй" Алексей Чугунов, руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко, начальник отдела проверки сметного расчета ИК "2К" Александра Мальцева, аналитик сектора недвижимости "Собинбанк" Вадим Горбунов, аналитик "ФИНАМ" Владимир Сергиевский.

Главным вопросом конференции стал вероятный рост цен на недвижимость в следующем году в условиях развития ипотечного кризиса в США и стагнации московских цен в 2007 г.

По прогнозам аналитиков, в целом в 2008 году цены на недвижимость будут стабильными, рост, скорее всего, будет на уровне инфляции. В ближайшие годы предвидится замедление динамики роста цен.

Некоторое влияние на динамику продаж на вторичном рынке жилья в 2008 году окажут выборы Президента РФ. Александра Мальцева считает: «До президентских выборов инвестиционная активность населения, скорее всего, будет снижена, и ожидать ажиотажа на рынке недвижимости не стоит. После выборов вполне возможен рост спроса – на рынок придут инвесторы, которые отложили приобретение недвижимости до окончания выборов. В связи с этим весной можно ожидать роста цен на недвижимость».

Как утверждают участники конференции, глобального падения цен на недвижимость (аналогичного падению цен в Японии в прошлом десятилетии, когда недвижимость подешевела в несколько раз) в России в ближайшие годы не предвидится: слишком велика потребность в жилье. Владимир Сергиевский считает, что с учетом высоких темпов экономического развития и популяризацией инструментов ипотечного кредитования ожидается рост платежеспособного спроса и, как следствие, рост цен на недвижимость.

По вопросу об изменении процентных ставок по ипотеке на ближайшие несколько лет эксперты высказались следующим образом:

*
Вадим Горбунов, аналитик сектора недвижимости "Собинбанк": «В 2008 г. снижения ставок по ипотечным кредитам мы не ожидаем, так как уровень инфляции, судя по всему, будет достаточно высоким, а стоимость западных денег вряд ли выйдет на докризисный уровень».
*
Владимир Сергиевский, аналитик "ФИНАМ": «В принципе, исходя из рыночной конъюнктуры (нестабильность международных финансовых рынков, высокая инфляция) можно ожидать некоторого роста ставок. Однако, принимая во внимание тот факт, что рынок ипотечных инструментов находится в стадии активного развития, финансовые институты могут пойти на некоторое снижение собственных доходов в данном сегменте в целях увеличения собственной рыночной доли. Таким образом, мы не прогнозируем существенного изменения ставок по ипотечным кредитам в следующем году».
*
Александра Мальцева, начальник отдела проверки сметного расчета ИК "2К": «В условиях кризиса на американском рынке ипотеки и дефицита ликвидности на мировом финансовом рынке, когда инвесторы не спешат покупать риски развивающихся стран, а цена заимствований поползла вверх, можно предположить, что в ближайший год российские банки до конца текущего года могут повысить ставки по ипотечным кредитам».
*
Алексей Чугунов, руководитель аналитического отдела компании "ДОН-Строй": «Ставки повысятся, но ненамного. К тому же есть банки, которые не повышают, а даже понижают процентные ставки (например ВТБ-24 по потребительским кредитам)».
По мнению аналитиков, это слабо отразится на покупательной способности. «Пока темпы ввода жилья не выйдут на нормальный уровень (около 1 кв.м. на человека в год), развитие ипотеки не сможет повлиять на доступность жилья, т.к. повышающийся спрос в условиях нехватки предложения будет толкать цены вверх», - говорит Вадим Горбунов.

Специалисты отметили, что в России строительству доступного для среднего класса жилья мешают в первую очередь длительные задержки процесса согласования проектов, во-вторых, нехватка мощностей по производству стройматериалов (того же цемента) и строительных мощностей. Существует также серьезный дефицит на электроэнергию и другие инфраструктурные элементы обеспечения функционирования объектов недвижимости. При устранении этих факторов стоимость недвижимости может значительно снизиться.

По вопросу о развитии ценовой ситуации в регионах, где приняты планы ввода в эксплуатацию огромного количества квадратных метров жилья, эксперты отмечают, что активное развитие жилищного фонда в регионах является адекватной реакцией на появление платежеспособного спроса (в частности благодаря специальным государственным программам). В последние 10 месяцев наблюдалось снижение цен на жилье, но это можно объяснить некоторой гармонизацией спроса и предложения в секторе. Повышение цен не предвидится: спрос пока недостаточно велик, чтобы стимулировать рост цен.

На вопрос: «Что в нынешних условиях более разумно - приобретать жилую недвижимость в собственность или дешевле ее снимать?», - специалисты заявили, что с экономической точки зрения аренда без сомнения выгоднее, арендные платежи в подавляющем большинстве случаев меньше ипотечных, к тому же можно позволить себе снимать то жилье, покупка которого не по карману. Однако не стоит забывать, что регулярные ипотечные платежи через несколько лет сделают вас владельцем объекта недвижимости, тогда как арендная плата уходит безвозвратно и в чужой карман. Алексей Чугунов, анализируя ситуацию на рынке недвижимости Москвы, отмечает, что в настоящее время становится выгодней приобретать квартиру в собственность, особенно это касается квартир бизнес-класса и выше - в 2007 году цены на аренду квартир значительно повысились, и в ряде случаев процентная часть ипотечного платежа банку (при покупке данной квартиры по ипотеке) равна или меньше арендной платы за квартиру.

Был также затронут вопрос о перспективности выкупа жилых помещений (квартир) на первых этажах с последующим переводом в нежилой фонд и дальнейшей сдачей в аренду и/или продажей как коммерческой недвижимости. Алексей Чугунов отметил, что эта рыночная ниша весьма перспективна в связи с дефицитом коммерческой недвижимости малого формата. «Данная схема наиболее привлекательна для объектов, находящихся в местах интенсивных пешеходных и автомобильных потоков: вероятность роста арендных ставок и рыночной стоимости таких площадей в дальнейшем наиболее велика. Текущая рентабельность (чистый годовой доход к общей величине затрат) составляет от 7 до 12%, что не очень много, однако, если рассматривать проект в динамике с учетом роста арендных ставок и будущей стоимости объекта, то схема имеет смысл. Рост арендных платежей прогнозируется на уровне 15% в год, примерно такими же темпами будет расти стоимость самого объекта», - заявил он.

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2019 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество