Неделя рынка недвижимости в комментарии эксперта

Одновременно вице-премьер Дмитрий Медведев обещает, что в перспективе ставки по ипотеке будут снижаться. В то же время представители Ассоциации строителей России (АСР) считают, что снижение ставок по кредитам в условиях дисбаланса спроса и предложения и недостаточных объемов нового строительства является нерыночным механизмом и может спровоцировать кризис.

Как Вы считаете, что ждет потенциальных заемщиков ипотечных кредитов и как развитие ипотеки отразится на рынке жилья Москвы?

Дмитрий Сазанчиков, директор по маркетингу и региональному развитию GVA Sawyer:

Последние несколько месяцев характеризовались кризисом на ипотечном рынке России. Его проявлением стало снижение числа банков, предлагающих ипотечные программы (около 10 банков в Москве свернули или сворачивают ипотеку). Отмечен также масштабный дефолт по закладным, когда заемщики оказались не в состоянии выплачивать кредиты. Кризис усугубился серьезным падением цен на квартиры. Не единичны примеры, когда заемщики в ожидании подъема цен на жилье и в преддверии получения кредита на долгожданное жилье покупали еще год назад квартиры в любом месте Москвы (например, однушку за 3 млн. руб.), сегодня не в состоянии продать туже квартиру за 2 млн. руб.

На рынке появилось много квартир, приобретенных для инвестиционных целей, и с началом падения цен выставленных на продажу. Завершение ажиотажного спроса на ипотечные кредиты помогло стабилизировать цены на жилье. Как заемщики, так и банки стали более ответственно относиться к принятию решения о получении/выдаче кредита. В тоже время с учетом роста инфляционных ожиданий и кризиса неплатежей в ближайший год ждать снижения ставок по ипотечным кредитам не приходится. Спрос на жилье в Москве останется на высоком уровне вне зависимости от развития ипотеки, что связано со столичным статусом города.

Николай Корчагин, генеральный директор компании "Кредитмарт":

Ставки по ипотеке регулируются объективными законами рынка. Они физически не могут снижаться, по крайней мере, в краткосрочной перспективе, когда стоимость фондирования на мировых рынках капитала растёт, а инфляция в стране вновь подняла голову. Заёмщиков ждёт некоторое повышение ставок (0,5%-1%), удорожание высокорисковых продуктов (альтернативное подтверждение дохода, нулевой первоначальный взнос).

Если говорить о перспективе среднесрочной, то вполне реально, что по мере дальнейшей стабилизации инфляции, развития механизмов рефинансирования, ставки снизятся. Но хотим ещё раз подчеркнуть - ипотека в нашей стране уже доступна, основной вопрос - доступность жилья. Основываясь на данных расчётов учёных Плехановской академии Стерника Г.М. и Краснопольской А.Н., коэффициент доступности жилья (т.е. количество годовых доходов семьи, необходимое для приобретения стандартной квартиры) в 4 кв. 2006 года, рассчитанный с учётом потребительских расходов, составил 7,1 по Москве (6,8 в среднем по РФ), и демонстрирует непрерывный рост с 2003 года (без учёта пиков сезонности).

Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome:

Видимо, вице-премьер не уточнил, когда будут снижаться ставки по ипотеке: вероятнее всего, это произойдёт лишь в долгосрочной перспективе. В настоящее же время банки, как любые коммерческие организации, руководствуются вопросами рисков и ликвидности, поэтому ожидание снижения ставок для заёмщиков преждевременно. Если же процесс снижения ставок будет происходить нерыночным способом, то в этом случае я соглашусь с АСР. Рассматривая ситуацию влияния мирового ипотечного кризиса на московское жильё, можно отметить, что рынок "говорит сам за себя". В сентябре-октябре произошел традиционный сезонный рост активности покупателей и, как следствие, цены на недвижимость начали увеличиваться. Причиной тому стал отложенный спрос, сформированный в течение весенне-летнего периода, когда значительное число потенциальных покупателей находилось в ожидании падения цен. А с наступлением периода деловой активности спрос начал реализовываться. Из этого можно сделать вывод, что на московском рынке недвижимости роль ипотеки не столь велика, как оценивалось прежде.