Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Столичный Доходный Дом отзывы инвестиции

Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов

01.06.2006 12:30  [ Деловой Петербург ]

Сейчас финансирование ипотеки банками происходит в основном за счет трех источников.

Это собственные средства банков (причем их далеко недостаточно для финансирования даже жилищного рынка, не говоря уже о коммерческой ипотеке), средства от продажи кредитных портфелей, то есть вторичный рынок ипотеки и целевые займы, средства институциональных инвесторов.

Большинство банков работает над тем, как рефинансировать ипотеку, и здесь наиболее явных возможностей есть несколько. Это паевые инвестиционные ипотечные фонды, эмиссионные ипотечные ценные бумаги, перевод их на общие фонды банковского управления, продажа "стандартных" портфелей (пулов).

Паевые инвестиционные ипотечные фонды как инструмент рефинансирования ипотеки, с моей точки зрения, имеют пока что ограниченные возможности развития. Они очень хорошо работали в прошлом году и работают до сих пор, но их перспективы пока неоднозначны. Для того чтобы инвестор вложил средства в подобный актив (пай), нужна интересная доходность, которая складывается из нескольких составляющих и должна быть как минимум выше инфляции (ведь мы говорим все-таки о рыночных механизмах финансирования ипотеки, а не о "закрытой подписной системе") плюс маржа управляющей компании и банка. В текущей ситуации, суммируя все факторы, конечная ставка для потребителя получится 14-15%. Будет ли это интересно далее? Сказать сложно. В прошлом году Городской Ипотечный Банк реализовал технологию ипотечного закрытого паевого инвестиционного фонда (ИЗПИФ). В качестве пилотного проекта в октябре прошлого года мы сформировали ипотечный фонд размером 150 млн рублей и разместили его на ММВБ.

Сегодня хороший инструмент - рефинансирование пулов кредитов или просто продажа закладных с определенным набором параметров. То есть вторичный рынок ипотеки. Например, банки объединяют пулы закладных по определенному ряду критериев: по срокам погашения, валюте кредита, по соотношению кредит - залог, по категориям заемщиков. Банк может как полностью продать пул закладных с маржой и забыть, так и оставить сами кредиты у себя на обслуживании. Но проблема в том, что этот рынок очень узок и на нем очень небольшое количество кредиторов. Положительными сторонами, безусловно, являются относительная простота и ясная структура сделки. Вариантом этой схемы, которая сейчас активно развивается, может быть кредитование под залог ипотечных пулов. Плюсы те же: простота и проработанность структуры. В качестве минусов назову норму достаточности капитала, ограничивающую максимальную сумму выдаваемого кредита.

Другой инструмент - необеспеченные ипотекой ценные бумаги. Плюсов много: формируется положительная кредитная история, но стоимость такого займа будет достаточно высокой при отсутствии госгарантий.

И безусловно, новый уровень, к которому мы все двигаемся, - это эмиссионные ипотечные ценные бумаги, то есть обеспеченные ипотекой ценные бумаги. Такие бумаги получают рейтинг их структурированности, рейтинг этих бумаг может превысить рейтинг самого эмитента, потому что по ним есть "железное" обеспечение. Это позволяет эмитенту высвободить капитал. Это действительно стабильный источник рефинансирования.

Недостаток: непроработанная дорогая структура сделки. Это пока лишь будущее. Для того чтобы эти бумаги заработали, нужен целый ряд подзаконных актов к ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Нужно учесть правила ведения спецдепозитария, учет прав на закладные, ипотечное покрытие; непроработаны вопросы налогообложения агента, выступающего организатором выпуска. Не урегулирован вопрос налогообложения дохода инвестора по таким бумагам (кроме того, до недавнего времени не были защищены интересы инвестора в случае банкротства эмитента).
К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2019 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество