Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Официальный сайт биржа binance и отзывы

IPOchefbaity. IPO частного бизнеса

Лекарство от кризиса — поддерживать всех... или никого

18.12.2008 15:08  [ КДО ]

Разговоры о поддержке рынка недвижимости и ипотеки перед лицом «кризисных явлений» иной раз опережают сами явления. Правда, и поддержка запаздывает. Какие последствия может иметь неприятие своевременных правительственных мер по поддержке рынков недвижимости и ипотеки? Эффективны ли анонсированные меры правительства РФ? Какие еще меры необходимы в краткосрочной и долгосрочной перспективе? Эти вопросы мы задали специалистам рынка недвижимости.

Разговоры о поддержке рынка недвижимости и ипотеки перед лицом «кризисных явлений» иной раз опережают сами явления. Правда, и поддержка запаздывает.
Какие последствия может иметь неприятие своевременных правительственных мер по поддержке рынков недвижимости и ипотеки? Эффективны ли анонсированные меры правительства РФ? Какие еще меры необходимы в краткосрочной и долгосрочной перспективе? Эти вопросы мы задали специалистам рынка недвижимости.

КДО: У кризиса могут быть разные причины, но главный симптом всегда один: разрушение взаимосвязей спроса и предложения.

Ведущий аналитик «Океанит консалтинг» Олег Борисенок: Тогда, пожалуй, синдром — совокупность симптомов.

Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков: Думаю, следует начать со спроса. Можно ли его восстановить? Рассмотрим составляющие спроса. Первая составляющая — платежеспособность. Наличие источника дохода, его размер и доступность получения ипотечного кредита определяют реальную платежеспособность спроса. Сворачивание ипотечных программ и ужесточение требований к заемщику сократили доступность ипотечных кредитов. Сокращение базовых частей заработных плат и бонусов уменьшило платежеспособность населения. Вторая составляющая — потребительская уверенность. Неуверенность в отношении стабильности финансового состояния потенциальных покупателей вынуждает некоторых отложить покупку до «лучших времен». Отсутствие финансирования и риск дефолта застройщиков, замедление или «заморозка» строительства значительно увеличивает риск недостроя и соответственно снижает привлекательность объектов первичного рынка, их ликвидность упала в разы, покупатели полностью ушли с данного рынка. Третья составляющая — инвестиционный расчет. Недвижимость — это одновременно и потребительский и инвестиционный продукт, причем обладающий инерционными свойствами, что порождает ожидания покупателей в рамках тренда. То есть вне зависимости от целей, с которыми приобреталась недвижимость в период рыночного роста, покупатель был уверен в том, что его актив дальше будет только дорожать. Когда ценовой тренд поменял направление, покупатели, которые остались на рынке, заняли выжидательную позицию в надежде на минимальные цены.
Таким образом, спрос можно восстановить, только восстановив каждую из его трех составляющих, что невозможно сделать искусственными мерами.

Директор управления стратегического анализа и маркетинга девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Елена Перлова: Частично не соглашусь. Да, в настоящее время правительство действует только в одном направлении, помогая застройщикам. Выделенные единичные кредиты девелоперам приходятся, действительно, кстати, так как у них появляется реальная возможность достроить объекты. Но с другой стороны, у конечных потребителей нет средств на то, чтобы купить у застройщиков это жилье, потому что недвижимость сейчас довольно сильно переоценена и не соответствует реальному платежеспособному спросу. Это может грозить затовариванием рынка. В данной ситуации действовать необходимо в двух направлениях: стимулировать одновременно и застройщиков, и покупателей, которые оказались в такой проблемной ситуации. На мой взгляд, платежеспособный спрос стимулировать сложно, но другого приемлемого выхода нет. Правительство может и должно субсидировать дополнительно банки для кредитования конечных потребителей жилья. Это поможет активизировать продажи. Если сейчас правительство пытается спасти девелоперов от банкротства, предоставив им кредиты, то даже достроив жилье на заемные средства и не получив обратно вложенные инвестиции, застройщики опять встанут перед угрозой банкротства: кредиты, полученные застройщиками, нечем будет возвращать. Иными словами, нужно сделать так, чтобы пошел обратный процесс возврата вложенных инвестиций. Все панически боятся обвала рынка. Но если стимулировать только застройщиков, то обвал будет неизбежен.

Директор департамента аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова: И не только застройщиков и ипотеки. Извините за избитую метафору, но рынок недвижимости это только верхушка айсберга. Непринятие мер в этих сферах приведет к остановке большого числа проектов и мы получим мультипликативный эффект — сокращение спроса на строительные материалы, сокращение рабочих мест, и т.д. с соответствующим влиянием на экономическую активность. Впрочем, об этом уже следует говорить в настоящем времени.

Руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов: А достаточна ли ресурсная база? С учетом того, нестабильная ситуация сказывается практически на всех отраслях национальной экономики, и их всех тоже надо поддерживать. Сейчас многие обвиняют Минфин в «жадности»: это понятно, каждый в первую очередь видит свои собственные проблемы. Правительство должно оценивать ситуацию целиком. Думаю, меры, которые оно предпринимает, правильные.

КДО: Похоже, обсуждать проблемы спроса и предложения по отдельности не получится.

Олег Борисенок: На самом деле действия в поддержку того и другого — «синхронные». Меры в области ипотечного кредитования собственно поддержкой ипотеки назвать трудно: сегодня они направлены на то, чтобы не допустить волны неплатежей и массовых частных банкротств. А что касается рынка первичной недвижимости, то поддерживать застройщиков государству... незачем. Если цены будут падать и дальше это выгодно всем, кроме конечно строителей. Но зато это поможет поднять тот самый спрос на жилье! Да и государство сможет решать свои социальные обязательства, выкупая жилье по бросовым ценам. Кстати, московские власти действуют достаточно грамотно. С одной стороны они выкупают огромные объемы жилья по очень низким ценам, с другой — хоть как-то поддерживают строителей.

Елена Перлова: Здесь другая проблема. Изначально правительством Москвы озвучивались меры по поддержке застройщиков эконом-класса путем выкупа у них жилья в форме заказа. Сейчас чиновники заявляют, что готовы заплатить за это жилье только после того, как оно будет достроено и сдано. Таким образом, застройщики должны будут сами найти средства на завершение строительства. И еще ждать несколько месяцев прохождения госкомиссии. Получается, что смысл этой помощи теряется всякий, потому что деньги нужны здесь и сейчас. В этой ситуации девелоперам будет гораздо выгоднее продать жилье с хорошим дисконтом конечным потребителям, не дожидаясь помощи правительства, и по большей цене, чем предлагает город.

КДО: Кажется, что когда мы говорим о поддержке предложения, речь заходит о конкретных мерах. Удачных или ошибочных. Но ситуация с поддержкой спроса менее понятная. Она не имеет денежного выражения?

Елена Перлова: Почему же? Нельзя не отметить положительных мер федерального правительства, направленных на помощь заемщикам, лишившимся работы. Выделение средств Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, которое будет выкупать кредиты у заемщиков, попавших под сокращение, в этой ситуации выглядит эффективной мерой.

Директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп: В части ипотеки «поезд» уже ушел. Новые кредиты фактически не выдаются. Ипотеки в стране нет. Надеюсь, временно. Очень маловероятно, что вливания государства в АИЖК восстановят объемы кредитования 2007-2008 годов, в лучшем случае они позволят сохранить ипотеку в рабочем состоянии. Если банковские служащие, риэлторы и граждане после полутора лет паузы забудут, как эти кредиты выдаются, то на их повторное внедрение в сознание людей снова уйдет пара лет. Ведь ипотечное кредитование — процедура более технологичная, чем выдача кредитной карты на 50 тыс. рублей. Возможно, новые деньги для АИЖК позволят выдавать ипотеку в некоем смешном количестве, но это лучше чем ничего.

Иван Шульков: Так ведь и спроса прежнего не будет. Даже в случае обеспечения деньгами системы ипотечного кредитования, трудно будет заставить человека взять кредит, когда общеэкономическая ситуация продолжает ухудшаться, и нет уверенности что данный кредит он сможет погасить. Только при стабилизации ситуации в финансовой сфере и в экономике в целом можно рассчитывать на улучшение ситуации на рынке недвижимости. При ценах на нефть на уровне $30-35 за баррель, девальвирующемся рубле, раскручивающейся инфляции и дефицитном федеральном бюджете вряд ли можно будет кого то убедить в актуальности инвестиций в недвижимость.

КДО: Ну, и то, что называется «прогнозом».

Илья Шкоп: Реально, на перспективу, нам требуется, во-первых, учесть уроки развития американской модели. Не забывайте, в США ипотека породила столь большой кризис потому, что ее объем приблизился к 70% ВВП, в России — 2%. Во-вторых, необходимо сбалансировать эту модель другими вариантами решения жилищного вопроса. Теми же Стройсберкассами (ССК). В-третьих, нужно учесть причины сбоя американской ипотечной модели при копировании. В частности, продажа банками ипотечных кредитов пулами на открытом рынке перекладывала на рынок все риски за качество выданных кредитов (т.е. за оценку того, можно было выдать кредит конкретному заемщику или нельзя). Банк получал только небольшой процент за обслуживание этого долга, без риска отвечать за проданный на рынок кредит. Были и другие дефекты системы. Их надо учесть.
Но, конечно, главной и самой сложной задачей правительства в этом вопросе является не расширение ипотеки (спроса на жилье), а увеличение строительства жилья (предложения).
И здесь перед нами глобально стоят две задачи. Первая — сегодня надо максимально сохранить строительную отрасль, включая в нее строительные компании и заводы, поставляющие материалы для стройки. Отрасль инерционная, развивать потом будет труднее, чем сохранить имеющееся. Вторая задача — создать, наконец, строителям условия для массовой застройки городов. Т.е. выработать механизм подготовки площадок для квартальной застройки с инженерными сетями и реально сократить по срокам процедуры согласования стройдокументации. Эта задача лет на 10-20. Но ее надо начинать решать уж сейчас.

Ольга Широкова: Помимо недвижимости помощь нужна и другим отраслям. Здесь речь должна идти не о построении системы, а, скорее, о самых простых критериях ситуации. Это даст возможность реагировать не самым эффективным, но оперативным образом. То есть, во время кризиса — оперативный мониторинг ситуации и экстренная помощь в случае необходимости. К необходимости системных мер следует возвратиться уже после кризиса

Сергей Лядов: Главное, в чем нуждается рынок недвижимости, — сохранение стабильности и доверия к нему со стороны покупателей, следствием чего будет поддержание спроса. Государство должно внимательно следить за всеми отраслями экономики и немедленно реагировать на недозволенные приемы, которые принимаются одними игроками (отраслями) в ущерб другим.

Иван Шульков: Спасенными на данный момент можно считать только компании, получившие финансирование от госбанков ВТБ и ВЭБ, такие как Дон-строй, ПИК и Система-галс. Однако тревогу вызывает судьба остальных участников первичного рынка недвижимости — средних и мелких застройщиков. Они практически лишились источников финансирования: новые кредиты не выдаются, продажи на минимуме, рассчитывать на деньги из государственного или регионального бюджетов не приходится. Только государственное вмешательство в виде масштабной поддержки мелких и средних застройщиков – кредитовании и/или выкупе квартир в рамках социальных программ сможет исключить возможность появления новых обманутых дольщиков. Если до весны в строительный сектор не придут государственные деньги, то нам придется стать свидетелями банкротств девелоперских компаний, ухода их активов к банкам-залогодержателям, появления тысяч частных инвесторов, оставшихся без квартир.
Останется живым только вторичный рынок недвижимости, который сможет функционировать только тогда, когда найдет новый равновесный уровень цен (ориентировочно минус 20-25 % по отношению к ценам на август 2008 г.) и «сжавшись» по объемам сделок в разы.

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2021 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество