Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
atlantic global


"Кризис ликвидности "передает" российскую ипотеку госбанкам и "дочкам" западных игроков": рынок недвижимости в СМИ 4 февраля

04.02.2008 10:45  [ РОСФИНКОМ ]

Виктора Вексельберга послали в ЖКХ, пишет "Компания". "В отличие от "Газпрома" и других новых игроков электроэнергетического рынка России, холдинг "Комплексные энергетические системы" (КЭС) Виктора Вексельберга не всегда претендует на контроль над генерирующими компаниями.

Однако это не умаляет масштаба деятельности холдинга. КЭС владеет 3% РАО "ЕЭС", 10% "Пензаэнерго", 46,1% ТГК-5, 22% ТГК-6, 23% Волжской генерирующей компании, 34% ТГК-9, 26% "Комиэнерго", 30%"Нижновэнерго", 2% ОГК-4, 10% "Иркутскэнерго", 2% ОГК-2. Ключевым активом группы является ТГК-9. Вексельберг раньше других стратегических инвесторов понял, что вкладывать деньги в российскую энергетику - стоящее дело. Пару лет назад КЭС был одним из крупнейших акционеров в энергетике. Однако теперь масштаб его деятельности померк в сравнении с "Газпромом", СУЭК и "Норникелем". По-видимому, Вексельберга вполне устраивает почетное третье место по объему участия в энергетической отрасли России".

"КЭС-холдинг считается наиболее вероятным претендентом на покупку оставшихся акций ТГК-9. Кроме того, КЭС претендует на контроль в ТГК-6 и ТГК-7. Недавно компания Primagate Trading Ltd, представляющая интересы холдинга, подала заявку на консолидацию 100% акций ТГК-6 и ТГК-7. Основными конкурентами Вексельберга на аукционах по продаже акций этих компаний, скорее всего, выступят "Газпром" и фонд Prosperity Александра Браниса".

"Неудача на аукционах не разочарует КЭС. Помимо прочего, Вексельбергу принадлежат "Российские коммунальные системы" (РКС) - крупнейшая федеральная компания, обслуживающая коммунальный сектор. Долей в ТГК-5, ТГК-6 и ТГК-9 будет вполне достаточно, чтобы обслуживать коммунальное хозяйство регионов, где находятся эти предприятия. В настоящее время КЭС ведет работу по созданию инвестиционного фонда, который объединит контролируемые холдингом пакеты акций региональных сетевых компаний. Задача фонда будет заключаться в удвоении стоимости этих активов за три года. Хотя, по словам президента КЭС-холдинга Михаила Слободина, "коммуналка" является непрофильным бизнесом его компании, эксперты уверены, что энергетическая составляющая корпорации Вексельберга в ближайшие годы будет неотделима от проектов в области ЖКХ. Проект РКС создавался в 2003 году с помпой. Акционерами компании были РАО "ЕЭС", Газпромбанк, "Интеррос" и другие именитые инвесторы. В 26 регионах были созданы "дочки" РКС, которые договаривались с местными властями об управлении объектами ЖКХ. Но в течение двух лет компания являлась убыточной, и учредители разбежались. Доли партнеров выкупала компания Вексельберга, 25% осталось у энергомонополии".

"Из этого следует вполне логичный вывод: забота о региональной "коммуналке" была поручена Вексельбергу высокопоставленными представителями кремлевской администрации. Внедряясь в сферу ЖКХ, он не столько решал задачи развития бизнеса, сколько демонстрировал лояльность власти. Примерно по тем же соображениям бизнесмен купил пасхальные яйца Фаберже, а затем передал их государственным организациям. По мнению экспертов, остается неясным, дадут ли Вексельбергу провести IPO коммунальной компании или же он продолжит в одиночку поднимать этот далеко не самый рентабельный вид бизнеса. ЖКХ в России - "это непаханое поле", считает аналитик "УралСиба" Матвей Тайц. Стоимость РКС он оценивает в $400 млн. Продажа блокирующего пакета акций компании принесла бы Вексельбергу не менее четверти от этой суммы, что для коммунального хозяйства более чем значительная инвестиция. Вместе с этим чиновники пока не уверены, что бизнесмен потратит привлеченные средства на развитие объектов ЖКХ. Впрочем, рычагов давления на Вексельберга довольно много. Например, его доли в UC RUSAL и ТНК-ВР. По мнению экспертов, бизнесмен был бы рад продать эти активы заинтересованным сторонам (на акции нефтяной компании претендует "Газпром") и зафиксировать прибыль, полученную в "нефтянке" и металлургии. Обстоятельством, которое повлияло бы на благословение этих сделок чиновниками, могло бы стать "правильное поведение" Вексельберга в отношении энергетики и "коммуналки", - пишет издание.

Тему ЖКХ и энергетики продолжает журнал "Эксперт". "Еще несколько лет назад москвичей периодически пугали отключениями тепла и электричества, призывали экономить потребляемую энергию. Сейчас энергетические возможности Москвы изменились, и хотя потребление, безусловно, должно быть разумным, теперь каждый москвич может быть спокоен: тепло- и электроэнергии хватит на всех, перебоев не будет. В столице только в конце минувшего года были запущены новые энергоблоки на ТЭЦ-27 и ТЭЦ-23. По словам руководителя департамента топливно-энергетического хозяйства Евгения Склярова, никаких проблем с энергопотреблением не возникнет даже при нагрузке на систему более чем в 16 тысяч мегаватт".

"Перешагнуть на качественно новый уровень удалось благодаря консолидации энергетических активов Москвы. Она стала возможна в результате соглашения между РАО "ЕЭС России" и правительством Москвы, закрепившего право столицы получить контрольные пакеты акций городских энергетических компаний, выделенных в ходе реформы из ОАО "Мосэнерго". Теперь контрольные пакеты московских электросетевых и теплосетевых компаний находятся в едином ведении МОЭК - Московской объединенной энергетической компании. Именно за последние несколько лет топливно-энергетический комплекс столицы принял облик мощной и эффективной вертикально интегрированной структуры. МОЭК - молодая и динамично развивающаяся структура - стала одной из крупнейших энергетических компаний мира, обслуживающей практически каждого десятого жителя России. И, что принципиально важно, всем своим потребителям МОЭК гарантирует соблюдение принципа энергобезопасности".

"Планы у МОЭК поистине грандиозные: в ближайшие пять лет будет проведена реконструкция почти 4,5 тысячи километров тепловых сетей. Причем, это вовсе не означает замену изношенных труб на точно такие же, но более новые. Для улучшения технико-экономических показателей объектов реконструкция теплосетей производится с использованием труб нового поколения: из сшитого полиэтилена, с использованием пенополиуретановой изоляции. В 2007 году была выполнена перекладка 260 километров тепловых сетей с увеличением срока службы оборудования до 40 лет. Такие нововведения позволяют снизить тепловые потери компании, а значит, большее количество тепла дойдет до конечных потребителей. Более того, программы развития МОЭК предусматривают кардинальную минимизацию аварийности объектов. Поэтому уже в обозримом будущем традиционных коммунальных раскопок горожане не увидят".

"Очевидно, что столь значительные работы требуют огромных капиталовложений. Инвестиционные проекты МОЭК учитывают все городские потребности не только ближайших лет, они рассчитаны на перспективный период и полностью корреспондируются с энергетической стратегией Москвы и генеральной схемой энергоснабжения города на период до 2025 года. Специалисты МОЭК не только обязуются улучшать качество работы своего непростого хозяйства, а будут продвигаться далее. Гендиректор МОЭК Александр Ремезов взял перед общественностью обязательство в ближайший год сдержать рост тарифов. Так что москвичам можно быть спокойными: явное улучшение качества подачи энергии в их дома никоим образом не отразится на семейных бюджетах, по крайней мере в обозримом будущем. А это, в свою очередь, не позволит увеличить долю неплатежей за полученные гигакалории и мегаватт-часы. Другое ключевое направление работы - реализация программы по установке частотно-регулируемых приводов на тепловых пунктах. Установка приводов позволяет снижать давление в трубопроводах до нормативного, дает экономию воды, тепла и газа и также значительно уменьшает оплату поставляемых услуг потребителем. Вследствие этого уменьшится объем бюджетных субсидий на компенсацию коммунальных платежей населению".

"Между МОЭК и управляющими компаниями в ЖКХ, конечно, существует разделение зон ответственности. Как правило, состояние внутридомового хозяйства находится в сфере ответственности управляющих компаний. И, как правило, оно неудовлетворительное. В этой связи МОЭК принимает все просьбы от ТСЖ и ЖСК, готовых делегировать свои полномочия по обслуживанию внутридомовых систем. В конце концов, МОЭК и создавалась в городе именно для централизации и обеспечения исключительно квалифицированного обслуживания подобных систем, обслуживания на самом современном техническом уровне, с большой долей автоматизации и высокой гарантией. В этом году в жизни компании произойдут существенные перемены. До 18 декабря прошлого года МОЭК была в собственности у столичного правительства - ему принадлежали все 100% акций. 18 декабря началась дополнительная эмиссия ценных бумаг компании, в результате которой список собственников должен существенно измениться. Доля столичного правительства снизится, в число акционеров войдет группа компаний "Газпром", а также миноритарные акционеры Московской теплосетевой компании, контроль над которой приобретает МОЭК. Дополнительная эмиссия акций более чем на 20 миллиардов рублей обеспечивается активами компании, оцениваемыми более чем в 160 миллиардов. А основным результатом этих изменений как раз и должно стать получение инвестиций для реализации программы реконструкции теплопроводов и нескольких других программ и проектов МОЭК, также нацеленных на снижение издержек в теплоэнергетике столицы".

Правительство решило не рисковать деньгами госкорпораций: средства Фонда содействия реформированию ЖКХ и "Роснанотехнологий" будут размещаться по консервативной стратегии - в долговые обязательства иностранных государств и международных финансовых организаций, пишет Business & Financial Markets. Исключение сделано лишь для ипотечных ценных бумаг: как стало известно B&FM, Фонд реформирования ЖКХ сможет инвестировать деньги в этот финансовый инструмент на внутреннем рынке.

"В конце ноября 2007 года в госкорпорацию ЖКХ было перечислено 240 млрд. руб., в "Роснанотехнологий" - 130 млрд. руб. Ранее планировалось, что часть средств (около 200 млрд. руб.) госкорпорации ЖКХ будут размещены в корпоративные акции и облигации российских эмитентов. По информации B&FM, в правительстве закончили работу над постановлениями, которые определят порядок инвестирования средств двух госкорпораций. Как сообщил источник в правительстве, деньги госкорпорации ЖКХ будут инвестированы по аналогии со средствами резервного фонда. Это значит, что на них будет приобретаться иностранная валюта: доллары США, евро и фунты стерлингов, после чего она будет размещаться на счетах в Банке России. Кроме того, средства резервного фонда могут быть размещены в долговые обязательства 14 государств, а также международных финансовых организаций. "От размещения в корпоративные акции и облигации решили отказаться по двум причинам. Во-первых, чтобы не рисковать. Во-вторых, если размещать эти деньги на внутреннем рынке, то только в акции голубых фишек. А это значит - средства просто будут переложены из одного кармана в другой", - говорит источник в правительстве".

"Исключение было сделано лишь для ипотечных ценных бумаг - по словам чиновника, Фонд ЖКХ сможет вкладывать деньги в эти долговые инструменты. Выпускать ипотечные ценные бумаги российские банки стали недавно. Пока что эмиссию ипотечных бумаг провели, в частности, АИЖК (выпуск на 3,3 млрд. руб.), "Совфинтрейд" (более 3,37 млрд. руб.), "Дельтакредит" ($206,3 млн.), Городской ипотечный банк ($72,6 млн.). Экспертов не удивляет такое решение. "Ипотечные ценные бумаги являются одним из наиболее ликвидных активов. Обязательства по ним не связаны с финансовым состоянием эмитента, а обеспечены недвижимостью", - рассказывает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Действительно, этот финансовый инструмент считается наименее рискованным, говорит начальник аналитического отдела Merrill Lynch Юлия Цепляева. Однако сейчас вкладывать средства в иностранные бумаги нежелательно, поэтому выбор, скорее всего, будет сделан в пользу российских бумаг, отмечает аналитик ING Bank Станислав Пономаренко. "В России рынок ипотечных ценных бумаг развит очень слабо. Поэтому решение правительства может стимулировать выпуск таких обязательств", - радуется Жигунов. "После этого многие российские банки могут начать выпуск ипотечных бумаг", - соглашается аналитик Банка Москвы Наталья Ковалева".

Кризис ликвидности "передает" российскую ипотеку госбанкам и "дочкам" западных игроков. В 2008 г. ставки продолжат расти, а требования к заемщикам смягчаться не будут, отмечает "Финанс". "По итогам 2007 года "у руля" жилищного кредитования по-прежнему остаются две госорганизации - Сбербанк и ВТБ24. Они с большим отрывом опережают других крупнейших игроков. А вот Москоммерцбанк, замыкавший год назад тройку лидеров, опустился на 10-е место. В 2006 году "Москоммерцу" удалось фактически с нуля стать одним из лидеров на рынке ипотеки. Как отмечали в кредитной организации, во многом успеху способствовало хорошо отлаженное взаимодействие с риэлторами и брокерами. В первой половине прошлого года ипотечный портфель "дочки" казахского Казкоммерцбанка превысил $1 млрд. Однако проблемы на мировом рынке печально отразились на бизнесе Москоммерцбанка. По итогам 2007-го объем жилищных ссуд, выданных кредитной организацией, вырос лишь на 14% - это худший результат среди всех участников рейтинга "Ф.", динамика которых известна. "Москоммерц" стал одной из первых "жертв" кризиса ликвидности, пришедшего в Россию. Кредитная организация повысила ставки по ипотечным займам на 1,5 процентного пункта и ужесточила требования к заемщикам. Количество отказов, как говорят представители банка, увеличилось в два раза".

"Тройку лидеров теперь замыкает "КИТ Финанс", за прошлый год нарастивший портфель до $1,2 млрд. против $277 млн. по итогам 2006-го. Интересно, что сумма выданных банком в 2007 году ссуд ($1,3 млрд.) превышает размер портфеля на 1 января 2008-го. "Ипотечный портфель - это общая задолженность, которая уменьшается по мере внесения клиентами ежемесячных платежей. Мы выдали кредитов на определенную сумму, и ее часть заемщики уже погасили", - поясняют в "КИТ Финансе". Объем выданных в прошлом году жилищных кредитов превышает размер портфелей также у Городского ипотечного банка (ГИБ, $449 млн. против $430 млн.), у Москоммерцбанка ($839 млн. и $686 млн.), МБРР ($405 млн. и $262 млн.), Хоум кредит энд Финанс банка (ХКФБ, $184 млн. и $170 млн.), Русь-банка ($62 млн. и $21 млн.), банка "Северная казна" ($28 млн. и $13 млн.). Подобная ситуация связана не только с постепенным погашением ссуд заемщиками, но и с активной продажей портфелей некоторыми игроками. Скажем, Москоммерцбанк в конце 2007-го переуступил пул закладных Международному московскому банку (теперь - Юникредитбанк). Русь-банк, зарегистрированный в столице, выдает ипотечные ссуды в рамках федеральной программы и рефинансирует их у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)".

"Самый быстрый рост портфеля в прошлом году продемонстрировал ХКФБ: объем жилищных займов увеличился с $1,6 млн. до $170 млн. (динамика - 10 680%). Кредитная организация, ранее специализировавшаяся на "магазинных" ссудах, начала выдавать займы на покупку жилья в декабре 2006 года, проявляя наибольшую активность в регионах. А вот главный конкурент кредитной организации в сегменте экспресс-кредитования - "Русский стандарт" (PC) - так и не заработал на ипотечном рынке, хотя первые шаги в этом направлении сделать пытался. Второе место по росту портфеля занимает Альфа-банк, объем займов увеличился с $15 млн. до $226 млн. (1 407%). Далее следует Оргрэсбанк - с $6 млн. до $84 млн. (1 300%). Также на ипотечном рынке проявляли заметную активность Газэнергопромбанк (879%), банк "Санкт-Петербург" (521%), Экспобанк (414%), СБ-банк (394%). В числе новых игроков, которые вышли на ипотечный рынок в 2007-м, - Связь-банк, Кредит Европа банк, ДжиИ Мани банк, а также Ипотекбанк. Последний был создан в прошлом году на базе тольяттинского "Лептабанка", выкупленного у группы "Союз". Инвесторами кредитной организации являются Alfa Capital Partners (структура "Альфа-групп"), а также американская компания Access Industries. При этом на сайте Ипотекбанка значится, что его акционеры - частные лица, среди которых председатель правления Вадим Юрьев и зампреды Андрей Ларкин и Лариса Магеро".

"В начале 2007 года проблем на ипотечном рынке ничто не предвещало. Многие банки начали кредитовать на покупку загородной недвижимости, активно развиваться на региональных рынках, снижать ставки. Так, в феврале 2007-го на 1 процентный пункт подешевела ипотека банка "Санкт-Петербург", затем о снижении ставок объявили Альфа-банк (в среднем на 0,5 пункта), ВТБ24 (0,8-1,5), Банк ВЕФК, "Сосьете Женераль Восток", ГИБ. В процессе обостряющейся конкуренции участники рынка вводили программы рефинансирования прежде полученных ссуд, нецелевые займы под залог имеющегося жилья. "Из трендов прошлого года я бы отметила увеличение сроков кредитования до 25-30 лет, широкое распространение ссуд на приобретение долей в строящихся домах и предложений без первоначального взноса", - говорит начальник кредитно-инвестиционного департамента Запсибкомбанка Полина Шанаурина. Однако кризис, начавшийся в Америке во второй половине 2007-го, положил конец "идиллии". Получить дешевые западные ресурсы для большинства игроков стало крайне сложно. В области розничного кредитования эта ситуация "ударила" в первую очередь по ипотеке, поскольку здесь самые большие сроки и суммы. Кредитным организациям пришлось искать поддержку на внутреннем рынке и ужесточать условия выдачи займов".

"Параллельно с кризисом у банков случилась другая беда: АИЖК сократило объемы выкупа закладных. На балансах мелких региональных финучреждений, в частности, банка "Русь" (Оренбург) и Автоградбанка (Набережные Челны), "задержались" крупные суммы, а ипотеку по программе агентства им пришлось остановить. Кредиторы спасались лишь рефинансированием займов у крупных игроков: ВТБ, "Дельтакредита", РИБа. Хотя в декабре АИЖК "одумалось" и увеличило лимит рефинансирования с 3 млрд. рублей в месяц до 6 млрд., при этом в 2008 году этот порог должен еще повыситься".

"Передел. Во втором полугодии 2007-го впервые с момента появления ипотеки в России ставки поползли вверх. "Как правило, речь шла о повышении на 1-1,5 процентного пункта", - отмечает директор департамента продаж и развития РИБ Алексей Дорош. Вслед за Москоммерцбанком ипотека подорожала, например, у РИБа - на 1 процентный пункт, у Урса-банка - на 2-3 пункта. С 15 января текущего года на 0,5-1 процентный пункт выросли ставки у Альфа-банка. По данным кредитного брокера "Фосборн Хоум", если полгода назад средняя рублевая ставка по ипотеке составляла 10,8% годовых, то сейчас - 11,3%. Кредитные организации стали отказываться от программ без первоначального взноса (сделал это, в частности, "Дельта-кредит"), вводить дополнительные требования к заемщикам, сворачивать различные программы. Скажем, Юниаструм-банк "закрыл" долларовую ипотеку, а банк "Возрождение" перестал выдавать ссуды на покупку квартир на "первичке". Ужесточить условия выдачи займов своим региональным операторам в декабре прошлого года порекомендовало и АИЖК".

"В условиях дефицита средств "длинные" и крупные кредиты становятся прерогативой госбанков и "дочек" иностранных финучреждений. Когда в августе-сентябре на рынке появились слухи об остановке выдачи ипотечных ссуд рядом игроков, в том числе Москоммерцбанком, Юниаструм-банком и Фора-банком, государственные и "иностранные" финучреждения заметно активизировались: они поспешили сделать отвергнутым заемщикам "спасительные" предложения. В частности, ВТБ24 пообещал в кратчайшие сроки рассмотреть заявки граждан, получивших "добро" на ипотечную ссуду в любом другом банке, "Дельтакредит" - вынести кредитное решение в течение трех часов. Последний, к слову, в 2007-м сумел войти в сотню крупнейших кредитных организаций по работающим активам. Тенденция перехода ипотеки от игроков с частным российским капиталом к госбанкам и "дочкам" продолжится и в 2008-м. Отметим: на Сбербанк и ВТБ24 сегодня приходится более 45% суммы всех кредитов, выданных участниками рейтинга "Ф.". В текущем году эта доля, скорее всего, увеличится, даже если частные банки получат дополнительные возможности рефинансирования на внутреннем рынке - скажем, заработает механизм секьюритизации ипотечных ссуд".

"Однако российский рынок жилищного кредитования в силу своей неразвитости от нехватки ликвидности существенно не пострадал, - уверен замначальника управления продуктов розничного кредитования Промсвязьбанка Денис Земан. - Потенциала крупных банков достаточно для удовлетворения спроса граждан". Некоторые банкиры считают даже, что кризис "оздоровил" российскую ипотеку: "Теперь качественные заемщики получают кредит на хороших условиях, а клиентам, вызывающим сомнения в платежеспособности, предоставляют ссуду по более высокой ставке, с большим первоначальным взносом или не выдают вовсе, - говорит директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин. - От более правильной тарификации и принципов ценообразования выигрывает весь рынок". В ближайшее время либерализации требований банков к заемщикам ждать не стоит. Вместе с тем гражданам, "созревшим" взять кредит на жилье, следует поторопиться, поскольку ипотечные ставки будут расти и дальше. На изменение условий по ссудам идут даже крупнейшие госбанки - к примеру, ВТБ24, "Кризис продолжает ограничивать возможности фондирования, поэтому пока предпосылок для снижения ставок я не вижу, - говорит Денис Земан. - Возможно, к концу 2008 года проценты по ипотечным ссудам вырастут еще на 1-2 пункта".

"...Из новичков, вышедших на рынок в 2007-м, "отчет о проделанной работе" "Ф." предоставил только Кредит Европа банк (КЕБ). "Выдав первый кредит в июне 2007 года, уже в декабре мы вышли на уровень почти 50 займов в месяц", - гордятся в кредитной организации. Отметим, что в 2007 году КЕБ выдал 147 ссуд, а объем ипотечного портфеля финучреждения составил $17 млн., то есть кредитор специализировался на довольно крупных займах (средняя сумма - $116 тыс.). Самый большой размер среднего кредита из всех участников рейтинга - у банка "Московский капитал" (МК): $565 тыс. Всего в прошлом году кредитная организация предоставила 47 жилищных ссуд на сумму $27 млн. Цифры говорят о том, что финучреждение делает ставку на развитие ипотеки преимущественно в столичном регионе с "поднебесными" ценами на недвижимость. Сегодня в Москве и области работают 30 отделений МК, а в регионах банк представлен только в 10 городах. Русь-банк, скажем, в 2007 году выдал ссуд в два раза больше, однако средний размер займа составляет всего $43 тыс. Кредитная организация имеет точки продаж в 52 городах России".

"...$27,7 млрд. составил общий размер ипотечных кредитов, выданных участниками рейтинга "Ф." на 1 января 2008-го. Год назад весь рынок оценивался примерно в $13 млрд. "В 2006 году совокупный размер ипотечных ссуд вырос почти на 150%, а в 2007-м - не менее чем на 100%", - говорит начальник отдела развития бизнеса центра ипотечного кредитования банка "Сосьете Женераль Восток" Екатерина Забелина... 50%, по прогнозам банкиров, составит рост общего объема ипотечных займов в текущем году. В связи с мировым кризисом бурной динамики прошлых лет, считают участники рынка, ожидать не приходится".

Цены на московские квартиры обновили не только долларовый, но теперь уже и рублевый максимум, сообщают "Ведомости". "Правда, с учетом инфляции жилье все равно стоит дешевле, чем год назад... Продолжая рекордный рост 2006 г., индекс средней стоимости жилья, рассчитываемый IRN.ru, достиг пика 26 февраля 2007 г. - $4 222 за 1 кв. м, а в пересчете на рубли по курсу ЦБ - несколько раньше, 15 января 2007 г., - 111 889 руб. Затем цены пошли вниз, упав к 6 августа до $4 056 (долларовый минимум) и до 101 943 руб. к 1 октября (рублевый). Осенью рынок оживился: 19 ноября был обновлен долларовый максимум - $4 228, а неделю назад и рублевый: 28 января индекс составил 112 033 руб., или $4584".

"Активнее всего жилье дорожало в декабре - январе: на 7,9% в долларах и на 8,7% в рублях. В январе больше всего, по данным IRN.ru, выросло в цене жилье в типовых домах - на 4,6-4,9% (ARN.ru указывает даже 6,6%). Такой спрос для января нетипичен. По сравнению с январем прошлого года количество сделок выросло в 2-2,5 раза, а цены - на 3-5%, говорят Алексей Белоусов из "Капитал груп" и Сергей Лядов из "Сити - XXI век". Число предложений не растет и составляет около 25 000, указывает Александр Скобкин, аналитик агентства недвижимости Doki. По словам Ольги Побединской, директора по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002", срок экспозиции снизился до 45 дней, а в экономклассе объекты "адекватной" стоимости продаются в течение двух недель. В прошлом году квартиры продавались по три месяца, напоминает Владислав Луцков, директор аналитического центра "Миэль". "Если год назад на одного продавца приходилось два-три потенциальных покупателя, то теперь - 10 и больше", - говорит Скобкин. Сейчас рынок продавца, уверена Побединская".

Руководитель IRN.ru Олег Репченко объясняет покупательскую активность кризисом на финансовом рынке - инвесторы перекладываются в квартиры. Явного перетекания капиталов нет, возражает гендиректор УК "Регионгазфинанс" Геннадий Залко. "Акции сейчас стоят дешево, продавать не имеет смысла", - недоумевает портфельный управляющий УК "Альфа-капитал" Андрей Килин. Да и доходность вложений в недвижимость под вопросом. С октября 2007 г., когда был зафиксирован рублевый минимум, по конец января 2008 г. цены выросли на 10%, обогнав инфляцию, составившую около 6%. Но с прошлогоднего январского максимума рублевые цены почти не изменились. Между тем инфляция за 2007 г. и январь 2008 г. превысила 14%, т. е. фактически квартиры подешевели на 14%. Большинство опрошенных "Ведомостями" экспертов полагают, что цены на жилье будут расти в соответствии с инфляцией. "Московские квартиры продолжат дорожать умеренными темпами - до 15% в год", - прогнозирует Нина Кузнецова, гендиректор "МИАН - агентство недвижимости".

Газета приводит изменение цен за декабрь-январь по России. "По России - +2-9%; Санкт-Петербург - 9%; Краснодар - 5-9%; Нижний Новгород - 5%; Самара - 2-3%; Ростов-на-Дону - 2%; Ульяновск - 2-4%".

Спекулянты уценят недвижимость, пишет "Эксперт". "...Взаимосвязь рынка недвижимости и фондового рынка многим кажется неочевидной и неоднозначной. Когда о ней заходит разговор, эксперты обычно вспоминают 1998 год. Тогда рынок недвижимости реагировал на дефолт с шестимесячным запозданием, лавинообразного падения цен не произошло. По мнению многих, это яркое свидетельство повышенной устойчивости рынка к серьезным экономическим передрягам. С приведенными доводами трудно не согласиться. Действительно, мировой опыт показывает, что рынок недвижимости реагирует на экономические потрясения с временным лагом. Но не стоит сбрасывать со счетов масштабные структурные изменения, которые произошли в мировой экономике, в том числе в России. В 1998 году участники российского рынка недвижимости имели весьма смутное представление о рынках капитала, долговом финансировании или ипотечном кредитовании. Однако в последние годы застройщики только и делают, что оперируют этими терминами, а акции нескольких крупных российских компаний даже торгуются на Лондонской бирже. Офисные, торговые комплексы, жилье приобрели черты глобальных активов и стали рассматриваться как альтернативные фондовому рынку инвестиционные инструменты".

"Первые плоды такого взаимопроникающего влияния пожинают отечественные девелоперские и строительные компании. Реакцией на ипотечный кризис в США стало резкое падение стоимости их акций. В некоторых случаях котировки обвалились ниже цены размещения, а сегодня лихорадочно скачут то вверх, то вниз. Кроме того, девелоперы сталкиваются с трудностями в привлечении внешнего финансирования. По словам гендиректора компании Accent Real Estate Investment Managers Виктора Шлепова, существенно сократился доступ девелоперов к рынку капитала, произошло ужесточение условий долгового финансирования. "Раньше банки, которые выдавали кредиты застройщикам, рефинансировали их на Западе. Сейчас количество желающих на Западе покупать такие кредиты резко сократилось, следовательно, стоимость денег возросла", - поясняет он. В такой ситуации многие девелоперские проекты оказались под угрозой срыва. Возросла потребность застройщиков в альтернативных способах финансирования. В частности, в прямых инвестициях".

"По словам президента девелоперской компании "Открытие-Недвижимость" Александра Вагина, сегодня многие проекты строительства офисных и торговых центров вызывают большой интерес крупных финансовых структур. "Заметно, что многие застройщики, купившие большое количество площадок за короткий срок, не в состоянии привлечь финансирование. Многие проекты действительно с дисконтом перекупаются крупными компаниями", - подтверждает управляющий партнер компании "Новое качество" Михаил Гец. Такие сделки совершаются не только на рынке коммерческой недвижимости, но и в сегменте жилищного строительства. Например, недавно группа компаний ПИК продала Сингапурской правительственной инвестиционной корпорации (GIC) 25% в проекте по строительству 1 млн кв. м жилья в Подмосковье за 233 млн. долларов. По мнению экспертов, привлечение соинвестора позволит строительному холдингу не увеличивать задолженность группы перед банками".

"Что будет дальше? У экспертов нет единого мнения. Однако большинство из них не исключают резкого притока инвестиций с фондового рынка в недвижимость. "На развитых рынках капитала недвижимость является альтернативой инвестициям на фондовом рынке. Этот вариант менее рискован, однако дает и более низкий уровень доходности. Когда настроения инвесторов пессимистичны, они снижают риск своего портфеля, перекладывая деньги из акций непосредственно в недвижимость и в фонды недвижимости", - говорит главный аналитик ИК "LBO Альянс" Алексей Мальцев. В первую очередь на рынок недвижимости с рынка акций придут крупные инвесторы, поскольку для мелких операции на рынке недвижимости связаны с высокими транзакционными издержками, а индустрия фондов недвижимости, куда можно было бы вложить деньги, пока не развита. По общему мнению, скорее всего, такие игроки будут вкладываться в активно растущие региональные рынки коммерческой недвижимости - как в готовые объекты, так и в инвестиционные проекты. По мнению консалтинговых компаний, московский рынок коммерческой недвижимости менее привлекателен с точки зрения доходности: он постепенно насыщается, обостряется конкуренция".

"Теоретически новая волна инвестиций в региональные проекты может спровоцировать взрывной рост цен, поскольку спрос на коммерческую недвижимость пока еще превышает предложение, а качественных проектов не так уж много. Однако вряд ли это продлится долго. Тем более что самые агрессивные инвесторы на российском рынке недвижимости - фонды частных инвестиций, созданные специально для скупки недвижимости, - стали менее активными. Они, как правило, использовали долговое финансирование, сейчас ставшее менее доступным из-за кризиса. "В начале года многие эксперты давали оптимистичные прогнозы относительно темпов роста инвестиционных сделок на рынке недвижимости. Но количество таких сделок не возросло", - констатирует г-н Шлепов. Место частных инвестфондов могут занять "перебежчики" с фондового рынка. Однако этот процесс будет растянут во времени. Кроме того, напуганные нестабильностью биржевые инвесторы, скорее всего, станут крайне консервативно оценивать риски, попутно выжимая из продавцов недвижимости максимально возможные скидки и отказываясь от вложений в объекты с плохим расположением и с плохим набором арендаторов (а таких проектов на рынке в избытке). В свою очередь, проблемы с привлечением долгового финансирования заставят продавцов недвижимости быть сговорчивее. "Многие инвесторы уже сегодня отказываются от сделок, в которых фигурируют явно завышенные цены. Они не хотят рисковать, покупая квадратный метр в незавершенных офисных комплексах по 15-12 тыс. долларов при себестоимости строительства не более 2,5 тыс. за метр. Многие продавцы привыкли, что цены только растут. Но это не может продолжаться вечно", - заключает г-н Гец".

"...А вот рынок жилья инвестиционная волна, по всей вероятности, обойдет стороной. Во-первых, из-за неоднозначной рыночной конъюнктуры. В прошлом году цены на жилье незначительно снизились, покупательская активность оставляет желать лучшего, условия ипотечного кредитования ухудшились. Во-вторых, реализация проектов на этом рынке сопряжена с повышенными административными сложностями и рисками. Сомнительно, что игроки фондового рынка будут "перекладываться" в жилье. "Инвесторы умеют считать деньги и понимают, что сдача квартиры в аренду приносит пять процентов годовых. Выгоднее положить деньги на банковский депозит", - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. Впрочем, оговаривается наш собеседник, нервозность, царящая на фондовом рынке, может послужить надуманным поводом для взвинчивания цен на квартиры. В начале года рост на вторичном рынке замедлился. Но в последние две недели продавцы резко повысили цены предложения. По мнению г-на Репченко, не исключено, что в ближайшее время жилье будет дорожать на 3-5% ежемесячно, однако потом цены вновь остановятся".

Основные акционеры холдинга "Марта", развивающего сети супермаркетов "Гроссмарт" и "Билла", продали свои доли в девелоперском активе - компании РТМ - ее гендиректору Эдуарду Вырыпаеву, который консолидировал 71,4%, сообщает РБК daily. "Сделка позволит исполнить оферты двух облигационных займов ЗАО "Марта Финанс" на сумму 120 млн. долл. Шаг по продаже девелоперского бизнеса аналитики называют обоснованным: из-за агрессивной долговой политики холдинг не оставил себе шанса быстро привлечь необходимые средства на рынке".

"...О продаже 35,7% акций РТМ в минувшую пятницу сообщил основной владелец и президент холдинга "Марта" Георгий Трефилов. Он подчеркнул, что в составе проданного пакета были также акции вице-президента и акционера "Марты" Бориса Васильева. Свои доли г-да Трефилов и Васильев продали гендиректору РТМ Эдуарду Вырыпаеву, который после сделки консолидировал 71,4% акций компании. Оставшиеся 28,6% находятся в свободном обращении на биржах РТС и ММВБ. Сумма сделки не раскрывается, однако г-н Трефилов заявил, что акции были проданы по цене, близкой к рыночной. Последняя сделка с акциями РТМ была заключена на ФБ РТС 31 января по цене $2,51 за бумагу. Исходя из этого цена реализованного пакета составляет $125 млн.".

"По словам г-на Трефилова, вырученные в ходе сделки средства пойдут на исполнение оферт второго и третьего облигационных займов дочерней "Марта Финанс". "Мы довольны своими инвестициями в РТМ и остались бы в этом бизнесе еще, если бы обстоятельства не вынуждали нас продать один из активов, который можно было бы быстро реализовать. Это внеплановый шаг, иначе мы бы не прошли оферту", - говорит владелец "Марты". 18 декабря прошлого года ЗАО "Марта Финанс" выкупило по оферте 93,7% облигаций второго выпуска на 936,9 млн. руб. В минувшую пятницу компания завершила прием заявок от инвесторов в рамках оферты по третьему облигационному займу в 2 млрд. руб. Исполнение оферты намечено на 6 февраля. В "Марте" не называют количество облигаций, предъявленных инвесторами к выкупу в рамках второй оферты. Однако, по словам г-на Трефилова, общий объем выплат по двум офертам составит $120 млн. Из них около $40 млн. пришлось на декабрьскую оферту. Таким образом, в рамках февральской оферты "Марта Финанс" выкупит бумаг на $80 млн/, что почти соответствует объему всего займа - 2 млрд. руб.".

"Вероятно, сделка про продаже РТМ была закрыта еще в конце прошлого года. Тогда представители РТМ в неофициальных разговорах стали отмечать, что их компания уже не имеет к холдингу никакого отношения. Аналитики называют шаг по продаже девелоперского бизнеса акционерами "Марты" обоснованным. "У компании довольно высокий кредитный риск - несмотря на свою крайне высокую долговую нагрузку, компания продолжает привлекать новые долги, - отмечают в Райффайзенбанке. - При этом профиль кредитного риска "Марты" существенно ближе к инвестиционному фонду, нежели к розничной сети. То есть деятельность холдинга в большей степени сводится к покупке и перепродаже активов, чем к созданию единого крупного торгового оператора, и он в любой момент может перепродать тот или иной актив". Но оценкам аналитиков, уровень долговой нагрузки "Марты" составляет 7-11 долг/EBITDA. Георгий Трефилов оценивает долг своего холдинга в $150 млн., то есть объем выплат по двум офертам составит около 80% всей кредитной нагрузки холдинга".

"Третья петербургская гостиница Park Inn появится рядом с Московским вокзалом, инвестиции в нее оцениваются в $30 млн.",- рассказывают "Ведомости - Санкт-Петербург". "Норвежский холдинг Wenaas, три года назад купивший проект строительства гостиницы возле площади Восстания, нашел для нее оператора. Договор об управлении отелем, который откроется в I квартале 2009 г., заключен с Rezidor Hotel Group. Восьмиэтажная гостиница на 246 номеров будет работать под брендом Park Inn, сообщила представитель Rezidor Сандра Димитрович. Там будет подземная парковка на 30 мест, ресторан, мини-пивоварня. Общая площадь здания составит 13 000 кв. м, рассказал Майкл Миллер, гендиректор 000 "Феникс отель", принадлежащего холдингу Wenaas".

"О строительстве гостиницы рядом с площадью Восстания компания "ЭКО феникс холдинг", специализирующаяся на бункеровке нефтепродуктов, объявила еще в 2001 г. В 2005 г. она продала "Феникс отель", владеющий участком площадью 1 630 кв. м на Невском, 89, группе Wenaas. Проект затянулся из-за сложности согласований, говорит Миллер. "Градсовет удалось пройти с третьего раза, - добавляет он. - Кроме того, время потребовалось на усиление фундамента соседних зданий". На площадке ведутся подготовительные работы. Сумму инвестиций в отель ни Миллер, ни Димитрович не называют. Генеральный менеджер "Knight Frank Санкт-Петербург" Олег Барков оценивает их в $25 млн. из расчета $80 000-100 000 на номер. Представитель девелоперской компании Caspian Роман Львов полагает, что отель Park Inn обычно обходится в $120 000-130 000 на номер. Норвежцы инвестируют в отель до $30 млн., считает директор гостиницы "Октябрьская" Владимир Иванов".

"Гостиниц в городе не хватает, у нового отеля не будет проблем с загрузкой, говорит он. Загрузка "Октябрьской" в прошлом году, по словам директора, составляла в среднем 70%, конкурентов он не опасается. Несмотря на снижение потока иностранных туристов в Петербург, на гостиницу рядом с вокзалом всегда будет повышенный спрос, уверен Иванов. Местоположение нового отеля сложно назвать престижным из-за близости к вокзалу, говорит Барков. Огромным минусом является отсутствие парковки для автобусов, добавляет он. Гостиницу классом выше чем "три звезды" на Невском, 89, построить вряд ли возможно, резюмирует Барков. Под маркой Park Inn уже работают "Пулковская" (840 номеров) и "Прибалтийская" (1 200), которые Wenaas приобрел в 2006 г. Бренд очень удачно развивается в Петербурге, считает Львов. После смены владельца и заключения контракта с оператором показатели работы отелей улучшились, утверждает он".

Проект создания в России госкорпорации, которая займется модернизацией дорог федерального значения и переводом их в режим платных, начинает обретать реальные очертания, рассказывает "Коммерсантъ". "Планируется до конца года создать федерального оператора дорожной сети, которому до 2025 года предстоит освоить $250-300 млрд. Оптимизировать расходы оператор может путем игры на товарных биржах. Эксперты считают это разумным, но предупреждают, что из-за огромных объемов закупок госкорпорация может сильно влиять на динамику цен на энергоносители и стройматериалы".

"В распоряжении "Ъ" оказалась концепция управления развитием федеральной дорожной сети. Как сообщили "Ъ" в Минтрансе, на основании этой концепции, подготовленной по заказу министерства и Росавтодора юридической фирмой Vegas Lex (один из разработчиков законопроекта по созданию госкорпорации "Олимпстрой"), будет разрабатываться федеральный закон о создании госкорпорации, которая займется модернизацией дорог федерального значения и переводом их в режим платных. Внести законопроект в Госдуму планируется к началу осенней сессии. Авторы концепции отмечают, что госкорпорация является "оптимальной организационно-правовой формой для управления развитием федеральной дорожной сети". Вчера в Vegas Lex отказались комментировать свое участие в проекте".

"Протяженность российских дорог - 1,145 млн. км, из них федеральные трассы - 47 тыс. км. К 2020 году протяженность последних будет удвоена. По данным Минтранса, средняя стоимость погонного километра федеральной трассы - $3,5 млн., то есть общий бюджет строительства - $164,5 млрд. Стоимость километра постоянно растет, и сейчас затраты на федеральные трассы до 2020 года оцениваются в $250-300 млрд. Предполагается, что новая модель управления федеральной дорожной сетью будет создана в три этапа. До конца 2008 года будет создан федеральный оператор (госкорпорация) и начнется формирование системы частных дорожно-строительных подрядчиков. При этом авторы концепции считают нецелесообразным сохранение системы ФГУПов, занимающихся дорожным строительством (всего в ведении Росавтодора сейчас находится 194 ФГУПа). Наиболее эффективные из них они предлагают приватизировать, а убыточные - ликвидировать. На следующем этапе, в 2008-2012 годах, произойдет формирование имущества госкорпорации путем поэтапной передачи в ее собственность участков федеральных трасс. Отношения госкорпорации с частными операторами будут строиться на основании двух типов долгосрочных отношений - концессионной модели "построй-управляй" и договора о комплексном ведении дорожного хозяйства "отремонтируй-поддерживай". Оба вида договоров подразумевают передачу под управление частных инвесторов участков автотрасс, часть из которых станут платными. На третьем этапе вся федеральная дорожная сеть перейдет в управление госкорпорации. В связи с этим предполагается пересмотр функций Росавтодора: авторы концепции предлагают преобразовать агентство в федеральную службу, за которой будут закреплены функции надзора за эксплуатационными характеристиками дорог общего пользования (федеральных, региональных и муниципальных). Если автодорожной госкорпорации удастся привести в порядок все федеральные дороги к 2025 году, она будет ликвидирована, а ее функции распределены между госорганами и частными компаниями".

"Эксперты отмечают, что разработчики концепции приводят ряд оригинальных аргументов в пользу создания федерального оператора дорожной сети в виде госкорпорации. Так, в документе указано, что госкорпорация может стать активным игроком на рынке товарных деривативов, приобретая фьючерсы на стройматериалы и энергоносители. Она сможет хеджировать риски, связанные с удорожанием цемента, дизельного топлива и других биржевых товаров. В концепции говорится, что сейчас ни один из хозяйствующих субъектов не может применять товарные деривативы: Росавтодор, ФГУ - в силу отсутствия нормативной базы, дорожно-строительные компании - в силу невозможности долгосрочного планирования своей деятельности из-за коротких сроков договоров подряда по госконтрактам".

"В принципе это здравая идея",- полагает глава аналитического департамента "Ингосстрах-инвестиции" Евгений Шаго. Таким образом, по его мнению, госкорпорация будет четко знать свои расходы на строительство и не будет зависеть от конъюнктуры цен на стройматериалы. Сейчас, по словам эксперта, эта проблема решается с использованием менее прозрачной схемы заключения долгосрочных контрактов с поставщиками. Однако, учитывая огромные объемы заказа, биржевые механизмы могут сыграть и против госкорпорации. "Даже на известие о том, что государство намерено строить очередную федеральную дорогу, биржа может отреагировать повышением цен на материалы, а размещая такой крупный заказ на бирже, госкорпорация сама будет сдвигать рынок в невыгодную для себя сторону", - полагает Евгений Шаго. По мнению экспертов, еще одной здравой идеей является предложение избавиться от ФГУПов. "Это положительная мера", - утверждает заместитель гендиректора ОАО "Мостострой N6" Сергей Чижов, добавляя, что при строительстве сложных инженерных объектов именно функция заказчика (распределение подрядов на изыскания, проектирование, строительство и эксплуатацию) становится наиболее важной составляющей дорожных проектов. "Будет правильно, если строители получат право также на дальнейшую эксплуатацию дороги, ведь они лучше других знают все технические особенности объектов, которые они построили", - говорит господин Чижов, отмечая, что сегодня в большинстве случаев ФГУПы эксплуатируют дорожные объекты собственными силами, а это далеко не всегда оказывается эффективным".

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество