Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Официальный сайт биржа binance и отзывы


Кредитный ликбез, или правда о кредитах

14.09.2005 12:29  [ УРА-Информ ]

Продолжая начатый вчера рассказ о кредитах, мы коснемся самых сложных видов кредитов физическим лицам — ипотечного кредитования и кредитов частным предпринимателям. Именно от этих кредитов зачастую зависит завтрашний день заемщика. Невыплата этих кредитов часто приводит к тому, что человек теряет свое движимое и недвижимое имущество. Тем не менее, эти кредиты остаются самыми востребованными и необходимыми.

Кредиты на покупку недвижимости

Этот вид кредита — самый долгосрочный из перечисленных. Максимальные сроки кредита — 20-25 лет. Высокие кредитные ставки делают данный вид кредитования выгодным для банка, а приобретаемая недвижимость является самым надежным для банка видом залога. Тем не менее, банки предпочитают давать кредиты только тем клиентам, кто реально способен выплатить кредит, поскольку, даже если залоговое имущество получено по суду, банк терпит убытки, недополучая проценты, положенные ему по договору. А так как ипотечный кредит является долгосрочным вложением банка — прибыль терять банк совсем не хочет.

Так что приготовьтесь к тому, что банк узнает о вас все. Кроме паспорта, справки о присвоении идентификационного номера и справки о ваших доходах, банк потребует от вас справку о том, что вы здоровы психически, свидетельство о браке, справку о доходах супруга (супруги). Если у вас есть ребенок, он соответственно должен быть где-то прописан, и об этом вы тоже должны сообщить в банк. Скорее всего, прописать кого-либо в приобретенную в кредит квартиру вам не позволят.

Покупаемая квартира или дом должны быть «чистыми» в юридическом отношении. Должны быть в наличии все сопровождающие документы — правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, справка-характеристика из БТИ, справки об отсутствии задолженностей и т. д. В ней не должны быть прописаны дети или недееспособные граждане, иначе банк, скорее всего, откажет в кредите на эту квартиру. Если же одним из владельцев квартиры является ребенок, в банк надо предоставить решение опекунского совета (но, скорее всего, вам также откажут). Закон «Об охране детства» запрещает совершать нотариальные сделки без согласия опекунского совета, решение же родителей не играет никакой роли. Но банки обычно закрывают на это глаза, если дитё прописано у бабушки.

При покупке на первичном рынке банки отдают предпочтение тем объектам, которые уже хотя бы немного построены, кредит под инвестицию квартиры в доме, который построен меньше чем на 25-30%, скорее всего не дадут. Исключение — если банк является управителем фонда финансирования строительства, то есть у него договор со строительной компанией.

Как только вы подготовите все требуемые документы (их полный перечень вам выдаст конкретный банк), приготовьтесь к серьезным тратам. Обычно собираясь взять деньги на квартиру, люди забывают, что им полторы-две тысячи надо приготовить только на траты, связанные с оформлением кредита. Банки тут не мелочатся, только за рассмотрение заявки на кредит берут 10-20 долларов, независимо от результата. Вы заплатите приличную сумму за оформление кредита, за оформление договора купли-продажи, около 3 процентов от суммы кредита вам обойдется комиссия за расчетно-кассовое обслуживание, страхование жизни добавит затраты в 0,5-1% от оценочной стоимости кредита. Также за сделку на вторичном рынке вы заплатите 1% от суммы договора купли-продажи в пенсионный фонд, и еще 1% от той же суммы составит госпошлина. На первичном рынке вы заплатите только 0,2% госпошлины.

Ваш минимальный первоначальный взнос составит примерно 20%-30% от суммы сделки, причем чаще всего он зависит от срока кредитования: чем дольше срок кредита, тем больший взнос.

Кредитная ставка зависит от многих параметров. Новое, комфортабельное жилье в центре вам обойдется дешевле, чем «хрущевка» на окраине. В среднем сейчас кредитная ставка банка по кредитованию жилья составляет 10-15% для долларового кредита и 15-24% для кредита в гривне.

В основном, банки практикуют схему выплаты кредита в виде помесячного погашения процентов и кредита с начислением процентов на остаток кредита. В данной схеме трудными являются первые годы, со временем ежемесячные выплаты уменьшаются. В таких случаях выгодно выплачивать кредит максимально быстро. Банки предотвращают потерю своей прибыли, начисляя на досрочно погашаемые доли кредита добавочные «штрафные» проценты.

Некоторые банки приняли следующую схему кредитования: для удобства заемщика размер основной погашаемой суммы увеличивается от месяца к месяцу так, чтобы вместе с процентами (величина которых соответственно уменьшается) была одинаковая цифра. Клиент выплачивает кредит равными долями. Если же клиент форсирует оплату кредита, досрочно выплаченные деньги «висят» на транзитном счете и в погашение кредита сразу не идут, а фактическое погашение происходит по графику установленному банком.

В данном случае чаще всего переплата по кредиту больше, чем в случае кредита с выплатой процентов на остаток кредита, но платить его значительно легче. Такой кредит лучше выплачивать строго по схеме, указанной банком, — стремительная выплата его вам ничего не даст, лишние средства лучше положить на депозит, начисляемые на него проценты позволят безболезненно оплачивать кредит в будущем.

Если ваш возраст не достиг 35 лет, есть смысл попытаться получить льготный кредит в рамках программы Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству. По этой программе заемщику компенсируется часть учетной ставки НБУ на день заключения кредитного договора. В данный момент учетная ставка НБУ составляет 9,5%. Но компенсация осуществляется не на всю сумму кредита, а только на ту его часть, которая определяется путем умножения нормативной площади на расчетную стоимость 1 кв. м. недвижимости (средняя стоимость строительства 1 кв. м. жилья, сложившейся в регионе согласно данным Госстроя на день заключения кредитного договора). Нормативная площадь определяется, исходя из нормы 21 кв.м. общей площади жилья на одного члена семьи и дополнительно 20 кв. м. на семью.

Кредиты предпринимателям

Кредиты частным предпринимателям — отдельная сложная тема. Получить кредит на развитие своего бизнеса достаточно трудно, и будьте готовы к тому, что банк в любой момент может вам отказать, — служба безопасности поработает с вами так, что вы не будете рады, что обратились за кредитом. В данном случае вам почти обязательно потребуется предмет залога — это может быть недвижимость, автомобиль или оборудование.

Соответственно, вам понадобятся все связанные с этим имуществом документы. Документы, подтверждающие право собственности, справка-характеристика из БТИ (для недвижимости), документы, подтверждающие право собственности на землю (в случае залога дома, Закон об ипотеке позволяет закладывать недвижимость, находящуюся на арендованной земле), технический паспорт (если есть), справка из Государственной Нотариальной конторы об отсутствии запрета на отчуждение недвижимости, согласие супруга (супруги) на передачу имущества в залог, документы о страховании залога (договор страхования, страховой полис с указанием, что в случае наступления страхового события получателем страхового возмещения является кредитующий вас банк). Скорее всего, банк потребует от вас акт оценки недвижимости. Обязательная оценка предусмотрена для земли и госсобственности, остальное можно оценивать по договоренности сторон, но банки настаивают на данном условии, «независимых» экспертов вам также укажет банк. Также вам понадобятся и все обычные документы: паспорт, справка о присвоении идентификационного кода, свидетельство о государственной регистрации, налоговые декларации и отчеты о доходах и расходах за три последних отчетных периода, свидетельство о взятии на налоговый учет, свидетельство об уплате единого налога (для плательщиков единого налога).

Но если у вас кэш-флоу (разница между всеми наличными поступлениями и платежами) покажется банку недостаточным, то, конечно, никакой залог не спасет. Банк торгует не залогами, а деньгами.

После получения всех документов, банк рассмотрит вашу платежеспособность и при малейших сомнениях в вашей кредитоспособности или при высоких рисках в вашей отрасли откажет вам в кредите. Также вряд ли вы получите кредит на «раскрутку» бизнеса — банки новичков не любят. А щедрые посулы насчет кредитования «старт-апов» чаще всего оказываются всего лишь недобросовестными рекламными обещаниями.

Но зато, если вы прошли все «круги ада», перед вами могут открыться широкие возможности. Многие банки предоставляют предпринимателям такую услугу, как кредитная линия. Этот очень удобный финансовый инструмент позволяет получать нужные вам денежные средства по мере необходимости — проценты начисляются только на ту сумму, которую вы фактически сейчас используете, при необходимости вы можете взять дополнительные средства (но не сверх вашей кредитной «рамки»), гасить кредит вы можете в любой момент. Ставка такого кредита обычно составляет порядка 18-22% для гривневого кредита и 13-15% для кредита в евро или долларах. Клиент с хорошей кредитной историей и хорошим кэш-флоу получает доступ еще к одному финансовому механизму — он может использовать овердрафты. Овердрафт — это кредит, полученный путем выписки чека или платежного поручения на сумму, превышающую остаток средств на счету. Кредит по овердрафту оговаривается при открытии счета и не может превышать фиксированной суммы. Например, частный предприниматель может вложить деньги в закупку товаров, не имея достаточных средств на счету, а рассчитаться с банком после реализации.
К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2021 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество