Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


Кредит на улучшение жилищных условий — очередной ответ финансового сообщества на пресловутый квартирный вопрос

30.04.2008 12:47  [ Личный бюджет ]

Чем стандартный ипотечный кредит отличается от кредита на улучшение жилищных условий? И в том и в другом случае вы оставляете в залог банку свое жилье. Но при стандартной ипотеке — жилплощадь, которую собираетесь купить. В случае с кредитом на улучшение жилищных условий (его еще называют кредитом под залог имеющегося жилья) — жилплощадь, которая у вас в собственности уже есть.

Но это не единственное отличие. Если вы берете кредит на улучшение жилищных условий, у вас больше свободы распоряжаться деньгами. Это в своем роде потребительский, то есть нецелевой, кредит. Если, взяв ипотеку, вы обязаны купить квартиру (дом) — банки отчасти гарантируют это тем, что «навязывают» вам своих риелторов и страховщиков, — то кредит на улучшение жилищных условий подразумевает большую свободу действий: вы можете пустить деньги на ремонт, приобретение кухонного гарнитура или другой мебели, на строительство дома или, например, гаража, покупку автомобиля, яхты и т. д. Ну и, само собой, на приобретение новой квартиры.

• Как работает эта схема?

Допустим, у вас есть однокомнатная квартира, рыночная стоимость которой $180 000. Ютиться в «однушке» всей семьей уже невозможно, и вы решаете приобрести трехкомнатную квартиру за $300 000. Можно оформить обычную ипотеку — с первоначальным взносом и под залог нового жилья. Но для этого прежде всего нужны средства на этот самый первоначальный взнос ($30 000 как минимум). А можно оформить кредит на улучшение жилищных условий. В этом случае банк берет в залог вашу квартиру, оценивает ее и выдает до 70—90% (в зависимости от банка и уровня ваших доходов) ее стоимости вам на руки. В нашем случае это максимум $162 000. Вы продаете старую квартиру, добавляете к выручке кредитные деньги и покупаете новую квартиру.

$162 000 + $180 000 = $342 000

Возможен другой вариант. Некоторые банки предлагают совместить стандартную ипотеку с кредитом на улучшение жилищных условий.

Заемщик получает от банка сразу два кредита. Один — традиционный ипотечный кредит на выбранную им квартиру. А второй — кредит на первоначальный взнос (на срок до трех лет) под имеющееся в собственности жилье, которое банк оставляет у себя в залоге. Таким образом заемщик покупает новую квартиру, не продавая ту, в которой живет сейчас. Разумеется, два кредита обременительнее, чем один. Но у подобной кредитной схемы есть свои неоспоримые преимущества. Прежде всего, вы можете купить строящееся жилье, оно стоит дешевле. Платить за съем не придется: вы будете жить в своей старой квартире. Кроме того, старую жилплощадь впоследствии можно сдавать — и из этих денег погашать долг по второму кредиту (на первоначальный взнос). А спустя 3—4 года продать старое жилье и погасить часть долга по ипотеке. С учетом роста цен на недвижимость такая система, пожалуй, оптимальный вариант.

• Кому это надо?

Прежде всего тем, кто хочет расширить жилплощадь. Безусловно, если у вас уже есть квартира, существует масса вариантов приобрести новую: ипотека, альтернативная сделка, купля-продажа с доплатой. Кредит на улучшение жилищных условий — лишь один из вариантов. Нужно рассматривать конкретный случай, чтобы понять, какая из кредитных схем окажется наиболее выгодной. Пока этот вид кредита популярен в Московской области, Санкт-Петербурге и регионах и менее «знаменит» в Москве. Связано это с тем, что цены в регионах ниже, много старых домов, при том что рынок новостроек набирает обороты. При таком количестве альтернативных сделок подобный банковский продукт просто обязан был появиться.

Кредит на улучшение жилищных условий пользуется популярностью среди тех, кто собирается приобретать «неосновное» жилье — дачу, гараж. Для этого не нужно продавать «основную» квартиру: 70—80% ее стоимости, как правило, хватает на загородный дом.

Некоторые берут кредит на улучшение жилищных условий, чтобы сделать в квартире капитальный ремонт. Однако эти случаи редки: многие банки предлагают целевые кредиты на ремонт, ставки примерно одни и те же, а вот оформить «ремонтный» кредит проще.

Банковские эксперты вспоминают истории, когда под залог квартиры покупались яхты и автомобили класса люкс. По специализированным автокредитам банки в исключительных случаях дают больше $150 000. Если авто стоит дороже, потребуется кредит классом выше.

Представители малого бизнеса — тоже «целевая аудитория» этого вида кредитования. Партнеры по бизнесу закладывают имеющиеся квартиры и получают оборотные средства для предприятия. По сравнению с кредитами на развитие малого бизнеса это относительно недорого (10—14% против 15—20% годовых, в зависимости от банка).

СТАВИМ УСЛОВИЯ

К качеству залога, то есть к недвижимости (это может быть и квартира, и дом, и гараж), у каждого банка свои претензии. Одни настаивают, чтобы жилье было обязательно в Москве, для других это условие непринципиально. Некоторые банки не принимают в залог квартиру без отделки. Общее правило для всех — жилье должно быть ликвидным. То есть обеспечивать долговые обязательства заемщика. Банк может поставить перед вами условие в буквальном смысле бережно относиться к своему дому. Например, если вы получили кредит под квартиру с евроремонтом, а через год «убили» ее, тем самым снизив рыночную стоимость жилья, банк оштрафует вас (средний размер штрафа — около 0,2% от оставшейся суммы долга в день) и будет «забивать штрафные» до тех пор, пока вы не приведете квартиру в первоначальное состояние.

Что касается процентных ставок, в целом они сравнимы со стандартными предложениями по ипотечным кредитам. Например, в Альфа-Банке процент по кредиту на улучшение жилищных условий — 12,4% годовых в рублях и 11,5% в долларах. По ипотеке — 12,7% и 10,7% соответственно (при первоначальном взносе 15% на срок до 15 лет). В банке «ГЛОБЭКС» ставки и условия по обоим кредитам одинаковы. А вот в Абсолют Банке кредит на улучшение жилищных условий выдают совместно с основным ипотечным. Полученные под залог вашей квартиры деньги вы используете в качестве первоначального взноса. Он выдается на срок до трех лет под 12—14% годовых.

Требования к заемщику предъявляются те же, что и при выдаче ипотеки. Возраст — не больше 60 лет для мужчин, стаж работы — не меньше шести месяцев на последнем месте, уровень дохода — достаточный для того, чтобы отдавать по кредиту максимум 40% от зарплаты в месяц. Регистрация в Москве и области необязательна, в некоторых банках даже гражданство не требуется. Оценивая вашу кредитоспособность, эксперт принимает во внимание совокупный доход созаемщиков даже в том случае, если они не родственники.

В большинстве банков кредит можно погасить досрочно, но, если не хотите платить штраф, не раньше чем через полгода с момента предоставления кредита.

ЮРИДИЧЕСКИЕ ТОНКОСТИ

Заемщиком по вашей квартире можете выступать и вы, и третье лицо. Представить такую ситуацию, в общем, не сложно. Например, ваш лучший друг, уставший от бесконечных переездов с одной съемной квартиры на другую, решился на ипотеку и просит «одолжить» вашу московскую квартиру в залог. Или, скажем, вы, один из бизнес-партнеров, закладываетесвою квартиру, но заемщиком при этом выступает ваш коллега, у которого «положительные характеристики» (например, он уже брал в этом банке кредит и благополучно его выплатил). Но учтите одну важную вещь: залогодателями при этом выступают все собственники квартиры. Для этого необходимо заручиться их согласием. Все собственники будут вписаны в договор кредитования.

Если квартира приобретена в браке, но на жену собственность не оформлена, ее согласие, тем не менее, тоже требуется. У вас оформлен брачный контракт и жену квартира никак «не касается»? Скорее всего, ее согласие на залог квартиры не понадобится (но все зависит от банка). Это общие правила для большинства банков, однако бывают исключения. В Альфа-Банке, например, все собственники квартиры становятся созаемщиками (то есть банк имеет право стребовать за долги с каждого), при этом кредит будет выдан, только если собственники — близкие родственники (родители, совершеннолетние дети, братья и сестры, бабушки и дедушки).

Консультанты: Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка; Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют Банка; Олег Семкичев, директор дирекции андеррайтинга банка «ГЛОБЭКС»

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2019 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество