Как выбрать наиболее выгодный ипотечный кредит

КРЕДИТ – ВО БЛАГО, А НЕ ВО ВРЕД

- Нет, ты что! Я никогда не возьму ипотеку – это же ярмо на всю жизнь! – так говорят многие мои друзья, когда речь заходит о кредите на жилье.

Причем решать жилищный вопрос надо всем, но у большинства находятся вот такие "весомые" отговорки. Контраргумент к этому весьма распространенному мнению довольно простой. Кредит – это финансовый инструмент. Его можно использовать как во благо, так и во вред. Если все хорошенько рассчитать, то ипотеку можно взять на очень выгодных условиях и не во вред личной жизни. А если брать его в спешке и не особенно вдаваться в детали, то, спустя несколько месяцев или даже лет, можно схватиться за голову.

- Пять лет назад мы взяли кредит на 4 млн. рублей, чтобы купить двушку в Подмосковье, - написал "КП" читатель Михаил. – Выплачивали каждый месяц по 50 тысяч рублей. И были уверены, что как минимум половину стоимости квартиры уже выплатили. Но когда попросили график платежей в банке, то оказалось, что мы до сих пор должны ему 3,6 млн. рублей. То есть за пять лет долг уменьшился на мизерную сумму, за это время мы платили только проценты.

Ошибок в этой истории было несколько. Во-первых, первоначальный взнос составлял всего 5% от стоимости квартиры. Это резко ограничило список возможных банков и увеличило ставку. Во-вторых, молодая семья заняла максимальную сумму. В итоге погашать кредит досрочно, особенно в условиях кризиса, не получалось.

Вывод простой –перед совершением сделки надо максимально изучить не только рынок недвижимости, но и банковский сектор. Есть несколько удобных интернет-сайтов (см. "Полезные ссылки"), которые собирают информацию со всех участников ипотечного рынка. Кроме того, можно обратиться к кредитным брокерам. За свою работу они берут определенную комиссию, но с их помощью у вас получится найти наиболее выгодный вариант. Тогда экономия на ежемесячных выплатах компенсирует затраты на услуги посредника.

ЧЕМ НИЖЕ СТАВКА, ТЕМ ЛУЧШЕ? НЕ ВСЕГДА

Естественно, главный показатель при выборе ипотечного кредита – это эффективная процентная ставка (то есть, процентная ставка плюс сумма всех возможных платежей на обслуживание кредита). Ее вам по закону обязаны сообщить в любом банке. По этому критерию и стоит определять, где выгоднее брать средства взаймы. Но есть нюансы. Ипотека в валюте, как правило, на 2 – 3% годовых дешевле, чем рублевая. На это и ведутся многие клиенты, надеясь сэкономить, а затем кусают локти от досады.

- А что с долларом-то происходит? – в панике прибежала ко мне коллега, когда курсы валют в мае этого года начали резко расти. – Я как раз полгода назад ипотеку в баксах взяла…

Аргументы у коллеги были следующие – американская валюта тогда дешевела, а жилищные займы в долларах были выгоднее. Лично я думал, что после недавнего кризиса и резкой девальвации рубля в начале 2009 года теперь никого не надо убеждать в том, что кредиты лучше брать в национальной валюте. Статистика действительно говорит в пользу этой тенденции. Но, видимо, история учит далеко не всех.

Минусы валютных кредитов очевидны. Во-первых, курс рубля зависит от цены на нефть, предсказать которую невозможно. При любом снижении стоимости "черного золота" наша валюта слабеет, а доллар крепчает. Во-вторых, зарплату подавляющее большинство из нас получает в рублях. Что происходит, когда курс доллара растет? Зарплата остается на прежнем уровне, а платеж по кредиту (в рублевом эквиваленте) увеличивается. Несмотря на потенциальную выгоду, ипотеку обязательно нужно брать в той валюте, в которой вы получаете доход.

ПО СЕНЬКЕ ЛИ ШАПКА?

Кредит лучше брать с запасом. Чтобы по возможности погашать его раньше срока и не испытывать серьезных проблем с деньгами, если вдруг случится форс-мажор.

- Чем меньше ежемесячные платежи, тем легче вам будет справиться с кредитом, - говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. - Ежемесячный платеж не должен превышать 30 - 40% доходов семьи. К примеру, если люди привыкли тратить все до копейки, то я бы советовал им, прежде чем они соберутся покупать жилье в кредит, примерно рассчитать, сколько денег им нужно будет отдавать в месяц, и в течение хотя бы полугода попробовать прожить на оставшуюся сумму. Для многих оказывается сюрпризом, что теперь они не могут себе позволить ходить так часто в ресторан или тратить много денег на отпуск. Поэтому сначала нужно понять, сможет ли семья этот график выдержать.

Самое главное - врать банкирам нельзя ни в коем случае. Липовый доход, наличие второго займа, о котором вы умолчали, и другая ложь сразу же станут известны кредитору. И тогда ипотечного займа вам не видать, как своих ушей.

ЛЬГОТЫ И СКИДКИ

Банковский рынок у нас в стране очень конкурентный. Особенно в крупных городах. Во-первых, приглядитесь к программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ставки начинаются от 7 – 8% годовых. С АИЖК работают многие банки.

Во-вторых, кредитные организации соперничают друг с другом за клиентов и время от времени объявляют различные акции. Сначала загляните в тот банк, в котором вы получаете зарплату. Обычно для клиентов, чьи компании обслуживаются в банке, делают существенные скидки – от 0,5 до 1% годовых. Такой подход удобен еще и тем, что ипотечные платежи потом будут автоматически списываться с вашего счета.

Если вы нашли несколько банков с примерно одинаковыми ставками, то пришло время смотреть на другие условия. Во-первых, нужно понять, какой вид ставки вам более выгоден: аннуитетная, дифференцированная или комбинированная. Некоторые банки предоставляют довольно широкий ассортимент (подробнее о плюсах и минусах различных видов ставок – читайте в одном из следующих материалов). Во-вторых, комиссии. В большинстве банков отменили сборы за выдачу кредита, но кое-где этот атавизм еще остался. В-третьих, мораторий на досрочное. Эксперты советуют платить за кредит с опережением, поэтому данный пункт очень важен. Чем меньше мораторий или он вообще отсутствует, тем лучше.

ЭТО ВАЖНО ЗНАТЬ

10 критериев идеального заемщика

Многие банки выдают так называемые "персональные кредиты". Тем самым банки снижают свои риски. Вот критерии идеального заемщика, полученные путем опроса банкиров. Люди, обладающие данными характеристиками, имеют повышенные шансы на то, чтобы получить наиболее выгодный кредит по самым низким ставкам.

МужчинаВозраст от 30 до 40 летВ браке, лучше с детьми.Имеет высшее образование.Работает на последнем месте больше 1 года, а общий стаж составляет более 5 лет.Доход получает в "белую", есть подтверждение по справке 2-НДФЛ.Хорошая кредитная история и нет непогашенных займов.Есть другое имущество и накопления (депозиты, ПИФы, акции).Большой первоначальный взнос – не менее 30%, а лучше от 50%Ежемесячный платеж составляет не более 20 – 30% от дохода

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Где самая выгодная ипотека * Банк Ставка (% Минимальный Срок кредита Комиссия за годовых, в взнос выдачу рублях) Нордеа 9,95 - 13% нет не более 30 лет 10% Сбербанк 9,5 - 14% нет до 30 лет 10% ЮникредитБанк 11,5 – нет до 30 лет 20% 12,5% Дельта-Кредит 10,5 – нет не более 25 лет 15% 15,25% * По данным официальных сайтов кредитных организаций.