Как продать квартиру, приобретенную по ипотеке

Ипотека одновременно выход и проблема для человека, который решил осуществить свою заветную мечту - купить квартиру. С одной стороны это один из доступных способов законно и быстро решить квартирный вопрос, с другой, есть определенные риски, связанные с выплатой кредита. К тому же 15-20 лет жить с бременем кредита довольно некомфортно в финансовом и в психологическом плане.

После оформления ипотечного кредита возможны различные форс-мажорные обстоятельства. Например, что делать, если через некоторое время вы не сможете платить по кредиту или вам захочется приобрести другую недвижимость? На практике в таком случае есть только один выход - продажа квартиры. Формально собственник квартиры - вы, но фактически без согласования с банком, в котором взят был кредит, вы не сможете сделать ни шагу.

Как разобраться с юридическими тонкостями и осуществить продажу квартиры, купленной по ипотеке, рассказывает Татьяна Челпоченко, юрисконсульт ООО «ВЫБОР-ИНВЕСТ».

- Существует несколько схем продажи жилья, приобретенного по ипотеке, - говорит Татьяна Владимировна. Нашей компанией были проведены пробные, и весьма успешные, сделки подобного рода. На сегодняшний день мы готовы оказывать помощь как в реализации, так и в приобретении недвижимости, находящейся в залоге, вплоть до покупки такого жилья с привлечением ипотечного займа.

Допустим, обстоятельства таковы, что вам необходимо продать квартиру, находящуюся под обременением. Тогда вы находите покупателя, который желает приобрести вашу квартиру с невыплаченным кредитом. В этом случае для трех сторон (вы, покупатель и банк) удобен вариант, когда покупатель вносит оставшийся долг банку. После этого банк снимает с квартиры обременение, и с покупателем оформляется сделка купли-продажи.

Если покупатель квартиры захочет приобрести ее не за наличный расчет, а по ипотечной программе, здесь иная процедура. Если покупатель кредитуется в этом же банке, то ситуация будет развиваться в зависимости от условий банка. Если покупатель решает взять кредит в другом банке, то между двумя банками (вашим и покупателя) проводится рефинансирование.

Есть другой вариант - погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Сейчас при развитии рынка потребительского кредитования погасить кредит и вывести квартиру из состояния залога не представляет труда. И тогда можно спокойно продавать квартиру как обычную.

Что делать, если вы не хотите избавиться от ипотеки, а просто желаете улучшить жилищные условия, купив более просторную квартиру. В этом случае вы можете продать заложенную квартиру и купить другую, понравившуюся вам. В случае когда заемщик добросовестно платит, кредитная организация может пойти навстречу и предоставить еще кредит для покупки новой квартиры, а потом продать имеющуюся квартиру и частично погасить новый кредит.

- Самое неразумное, что вы можете сделать, - говорит Татьяна Челпоченко, - просто не платить по кредиту. В этом случае кредитная организация отсудит у вас жилье, и на это у нее есть права, продаст его по рыночной цене и покроет свои издержки. Так что перед тем, как решиться взять кредит, проконсультируйтесь о возможных вариантах продажи квартиры, купленной в ипотеку. Поиск оптимальных ипотечных программ очень важен, как и условия кредитования.