Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


ЖНК в России по-прежнему вне закона

11.07.2005 10:53  [ Квадратный метр ]

С апреля 2005 года вступил в силу новый Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах (ЖНК)». В целом специалисты рынка негативно настроены по отношению к этому документу в его нынешнем виде. Общее мнение таково: он создает много неоправданных препон для деятельности кооперативов и мало способствует достижению главной цели — повышению доступности и надежности системы жилищных накоплений граждан.

Основная проблема жилищного кредитования в России состоит в нехватке так называемых «длинных» денег. Отечественный фондовый рынок находится в зачаточном состоянии, крупные инвесторы пока заняты решением своих внутрикорпоративных вопросов. Таким образом, в настоящее время практически единственным средством решения жилищной проблемы для основной массы россиян является накопление денег самими гражданами, в том числе и через систему ЖНК.

Новый Жилищный кодекс, как известно, практически упразднил систему бесплатного предоставления квартир. К тому же в стране по разным причинам пока нет и в ближайшее время не предвидится появления действительно массовой ипотеки (с 2000 года, например, выдано всего около 16 тыс. ипотечных кредитов, в то время как различными кооперативными схемами пользуются свыше 100 тыс. семей). Нет в России и закона о стройсберкассах, которые в ряде стран Европы успешно позволяют использовать накопления граждан. Все это говорит о том, что закон о ЖНК крайне важен. Каковы претензии к принятому документу?

Шаг вправо, шаг влево
Основной недостаток закона заключается в чрезмерно жестком регулировании деятельности ЖНК. Согласно этому документу, над жилищно-накопительными кооперативами теперь должен осуществляться практически такой же контроль, какой ведется за деятельностью кредитных организаций. Казалось бы, это хорошо для пайщиков, потому что повышает уровень надежности ЖНК. Но на практике подобные искусственные ограничения могут обернуться лишь дополнительными затратами времени и денег для пайщиков.

Приведем несколько примеров того, к чему может привести подобного рода регулирование. Согласно ст. 5 закона, «число членов кооператива не может быть менее чем 50 человек и более чем 5 тыс. человек», а при достижении предельной численности ЖНК должен быть реорганизован. Такое требование неминуемо приведет к дестабилизации, усложнит учет, создаст почву для всевозможных злоупотреблений.

Согласно ст. 22 закона, «распространение рекламы, связанной с деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, во всех случаях должно сопровождаться предоставлением информации о порядке покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков». Это предупреждение о возможных убытках ведет к очевидной дискриминации ЖНК по отношению ко всем остальным организациям, работающим со средствами частных лиц.

Ст. 27 говорит о том, что «формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием членов кооператива». На практике это означает, что, например, новые более эффективные кредитные продукты будет сложно быстро вывести на рынок.

Защита не так сильна, как кажется
Но может быть, в законе решена проблема финансовой устойчивости деятельности ЖНК? Это далеко не так. Например, ст. 16 гласит, что деньги пайщиков списываются «только на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений». Таким образом допустима трата паевых средств на неограниченную рекламу, приобретение дорогостоящей оргтехники и аренду офисных помещений. Все это вполне укладывается в рамки закона.

Кроме того, согласно ст. 32, «при прекращении членства в кооперативе, кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива действительную стоимость пая». Но она может весьма значительно (разумеется, в меньшую сторону) отличаться от внесенных средств, поскольку ее рассчитывают с учетом износа имущества кооператива, а также уменьшают на величину обязательств ЖНК.

Все это примеры того, что главная цель закона — защита прав и интересов членов ЖНК — скорее всего достигнута не будет. В то же время в законе содержится ряд финансовых ограничений, которые лишь осложнят жизнь добросовестным кооперативам.

ЖНК — в неравном положении
Ст. 47 закона, по мнению многих специалистов, вообще «убила» саму идею ЖНК. Согласно этой статье, минимальный срок, после которого у члена кооператива возникает право на приобретение или строительство для него кооперативом жилья, не может быть менее двух лет, а срок возврата ссуды не должен превышать периода накопления более чем в полтора раза. Получается, что свой первоначальный взнос пайщик обязан накапливать в кооперативе как минимум два года, а потом максимум за три года — погасить ссуду. Фактически это ограничивает право членов ЖНК купить квартиру на этапе строительства по более низкой цене.

В той же статье указано, что размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, не может быть менее 30% предполагаемой цены недвижимости. Установлено, что величина ссуды, предоставляемой кооперативом, не может превышать размер собственного накопления пайщика, а на приобретение или строительство жилья для члена ЖНК кооперативом разрешено привлекать заемные средства, размер которых не должен превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива.

Очевидно, условия членства в ЖНК в соответствии с принятым законом заведомо хуже условий банковского ипотечного кредита, где первоначальный взнос составляет 15–25%, а срок кредитования — до 20–27 лет.

Как на принятие этого закона отреагировали уже существующие ЖНК? К сожалению, многие участники данного рынка пошли по пути наименьшего сопротивления и начали свою перерегистрацию, надеясь не попасть под действие нового документа. Всего, по оценкам экспертов, в другие формы (в частности, в кредитно-потребительские кооперативы) вынуждены были реорганизоваться около 200 ЖНК. Остальным придется как-то приспосабливать свою деятельность под новое законодательство.

Итак, закон только вступил в силу, а его уже пытаются обойти.
К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2021 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество