Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


Ипотеку придумали для богачей, девелоперов и банкиров

24.12.2013 14:03  [ Финмаркет ]

Государство не делает жилье в России доступней: бенефициарами его жилищной политики могут себя считать только представители среднего класса в богатых регионах, девелоперы и банкиры. При этом самый доступный и бурно развивающийся сегмент жилищного рынка - индивидуальное строительство - напротив, остался почти без поддержки.

Российский рынок жилья разрывается напополам. Правительство тащит его в Европу: доступная ипотека должна стимулировать строительство многоквартирных домов в крупных агломерациях, где удобно работать госбанкам и девелоперам.

В реальности она оказывается доступной только для самых состоятельных граждан в самых развитых регионах страны: масштабы жилищного кредитования больше в тех регионах, где выше среднедушевой доход - коэффициент корреляции 0,75, подсчитал "Финмаркет". В этих же регионах, как правило, выше стоимость жилья, корреляция 0,46.

Граждане победнее хотят улучшить свои жилищные условия совершенно другим способом. Доля индивидуального строительства на рынке жилья по итогам 2012 года составила 43,2%, это аномально много для развитой урбанизированной экономики. Но только благодаря частной инициативе граждан объемы жилищного строительства в 2011 году превзошли советские показатели 1990 года.

Причина популярности индивидуального строительства понятна - самим строить дешевле. Чем выше в регионе доля индивидуального строительства, тем ниже цены на рынке жилья, коэффициент корреляции - -0,48).

Получается, что стимулируя ипотеку, государство так или иначе работает на расширение пропасти между бедными и богатыми. Оставшийся без господдержки и почти без кредитов самострой становится уделом бедных и отдаленных уголков страны. А ипотека оказывается привилегией крупных городов и их состоятельных обитателей.

Майский гром

Главным движущим механизмом повышения доступности жилья считают ипотеку. В своем майском 2012 года указе президент Путин велел до 2018 года:

Довести процентную ставку по ипотечному кредиту до уровня не более чем на 2,2 п.п. выше инфляции. Сейчас она, по данным ЦБ за десять месяцев этого года, составляет в среднем по стране 12,6%, что на 0,4 п.п. выше, чем за тот же период прошлого года; инфляция по итогам октября составляла 6,3% в годовом измерении;

Увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов до 815 тысяч в год. В 2012 году было выдано 739 тыс. кредитов; в этом году выдача идет с опережением прошлогодних показателей на 16,8%, что может обеспечить перевыполнение данного целевого показателя уже в этом году;

Снизить стоимость квадратного метра жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса; по итогам III квартала 2013 года рост цен на жилье в годовом измерении составляет 5,3% по типовым квартирам на первичном рынке и 6,4% по квартирам низкого качества на вторичном рынке.

Не получится

Такая динамика не дает оснований рассчитывать, что оправдаются надежды президента, и жилищная политика станет "одним из решающих факторов демографического развития", как это было в конце 80-х годов прошлого века. Тогда жилье преимущественно предоставлялось бесплатно.

Сейчас же семьи с детьми являются главными группами риска попадания в число беднейших слоев населения. У 18% семей с одним ребенком доходы на человека ниже прожиточного минимума; ниже официального порога бедности находятся 26% семей с двумя детьми и 46% семей с тремя и более детьми, отмечается в докладе правительственных экспертов, обнародованном недавно на Гайдаровских чтениях в Институте экономической политики им. Е.Т.Гайдара. Ни накопить на первый взнос, ни найти средства для выплаты регулярных платежей по ипотеке они шансов не имеют.

По данным комплексного наблюдения Росстатом условий жизни населения, в 2011 году планы улучшить свои жилищные условия были у 11,2% семей при том, что стесненными свои жилищные условия считали 27,6% домохозяйств.

31,4% домохозяйств, собирающихся купить или построить другое жилье, намерены были сделать это с помощью ипотеки.

При этом среди молодых семей с детьми (супруги 18-25 лет) планы взять для приобретения нового жилья кредит были всего у 25,1%, а среди многодетных – 3,7%.

Значительно большая доля семей намерена была использовать для улучшения своих жилищных условий собственные средства или деньги родственников.

Расслоение на однушки и особняки

Динамика жилищного строительства в России вполне благоприятна, но явно не дотягивает до представления о приближении строительного бума. По данным Росстата, в 2012 году у нас было построено 58 новых квартир на 10 тыс. человек населения.

Это больше, чем в докризисный период (в 2008 - было 54 квартиры на 10 тыс. человек). И это больше, чем строится в большинстве других стран мира, в том числе развитых.

Но в Белоруссии в 2011 году построено 74 квартиры на 10 тыс. жителей, и даже в неплохо обеспеченных жильем Финляндии - 58 квартир, Франции - 67, Швейцарии - 64 квартиры на 10 тыс. человек.

И это при том, что в большинстве развитых стран мира площадь жилья, приходящегося на одного человека, в несколько раз больше, чем в России. У нас этот показатель в 1990 году составлял 16,4 кв. метров на человека, в 2000 – 19,2, в 2012 – 23,4 кв. метра на человека. Причем в городах этот показатель меньше - 22,9 кв. метра на человека.

В 1990 году строилось на 26% больше квартир, чем в 2012 году.

Зато средний размер современных квартир увеличился на треть по сравнению с советским - до 78 кв. метров (до кризиса 2009 года среднестатистическая новая квартира была площадью 85 кв. метров, но затем стала становиться скромнее).

Поменялись пропорции многокомнатности нового жилья. Если в 1990 году 18% новых квартир были однокомнатными, а 42% - трехкомнатными, то сейчас их соотношение 36% к 21%.

В новостройках выросла доля четырех и более комнатных квартир – с 7% до 12%.

Если в предпоследнем советском году население за счет собственных и заемных средств строило менее 8% квартир, то сейчас более четверти, и это составляет более 40% от нового жилья по площади. Средняя площадь новых собственных домов выросла с 76 до 133 кв. метров.

Улучшение жилищных условий

Роль ипотеки в развитии рынка жилья пока не велика. Доля жилищных кредитов в общей кредитной задолженности граждан в последние годы растет, но пока составляет лишь 27%; в развитых странах ее доля доходит и до 80%.

Все дело в том, что у нас ипотека стала массовой фактически лишь с середины 2000-х годов. Тогда рост был взрывным: почти в 9 раз с 2006 по 2008 год. Кризис подорвал этот рынок, но буквально за полтора года он восстановился.

Правда, темпы роста ипотечного кредитования замедляются четвертый год подряд: в 2010 году прирост к 2009 году составил 2,5 раза, в 2011 году - 1,8 раза, в 2012 - 1,4 раза. В этом году объемы ипотечного кредитования растут на 29,7%. И такие темпы вполне сопоставимы с динамикой других сегментов потребительского кредитования и даже опережают их.

В отличие от всех других сегментов потребительского кредитования масштабы просрочки по жилищным кредитам в последние годы стабильно снижаются: по итогам 10 месяцев этого года она составила 4,4% (за тот же период 2012 года - 5,5%, 2011 - 8,0%). Доля невозврата по другим видам кредитов заметно выше: по автокредитам - 8%, прочим потребкредитам - 13% (2013 год).

Кому улучшаем

Проанализировав региональную статистику ЦБ по жилищному кредитованию, "Финмаркет" пришел к неутешительному выводу: стимулирование жилищного строительства за счет расширения доступности ипотеки будет работать на еще более сильное расслоение населения и территорий.

С одной стороны, наблюдается ситуация расширения объемов жилищного кредитования за счет регионов, где оно относительно слабее развито. В 2012 году на десять первых регионов по объему задолженности по жилищным кредитам приходилось 49,1% общего портфеля (в том числе 12,5% - на Москву); по итогам десяти месяцев этого года доля той же десятки регионов снизилась до 48,5% (Москвы - до 12,0%).

С другой стороны, увеличение доступности ипотечных кредитов поможет наиболее богатым регионам: масштабы жилищного кредитования больше в тех регионах, где выше среднедушевой доход - коэффициент корреляции 0,75. В этих же регионах, как правило, выше стоимость жилья - коэффициент 0,46.

Без адекватного роста объемов строительства, повышение доступности ипотеки может привести к росту стоимости жилья, не сделав его реально более доступным (все дивиденды достанутся девелоперам и другим продавцам жилья, отчасти, банкам).

Подозрения на этот счет подтверждает сопоставление объемов жилищного кредитования на одного жителя региона и прироста жилой площади на душу населения с 2000 по 2012 год: корреляция между двумя этими показателями отрицательная - -0,29.

Получается, что доступность ипотечного кредитования хуже способствует улучшению жилищных условий, чем индивидуальное строительство: здесь зависимость между приростом жилья на душу населения в регионе и долей индивидуального строительства положительная - +0,21, а с объемами индивидуального строительства на 1000 жителей корреляция +0,23.

Строим сами

В принципе, и ипотечные кредиты и индивидуальное строительство больше востребованы там, где хуже жилищные условия граждан. Но в первом случае коэффициент корреляции -0,05, а во втором - -0,30. При этом есть заметная обратная зависимость между объемами ипотеки и долей индивидуального строительства - -0,53. Это понятно: богатые берут ипотеку, бедные строят сами.

Ипотечное кредитование не ведет к ускорению жилищного строительства (корреляция небольшая и отрицательная - -0,07). Объем взятой ипотеки никак не связан с жилплощадью на человека в регионе, долей домохозяйств, недовольных своими жилищными условиями и планирующих их улучшить, а также с числом стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.

Неипотечное кредитование жилищного строительства (на приобретение и обустройство земли, на строительство) у нас пока находится практически на нуле: в целом по России - всего 4,5% от общего объема жилищных кредитов; доля ипотеки колеблется от почти 100% в Чечне до 84% в Коми. И лишь в Ингушетии этот показатель всего 45%, но масштабы любого кредитования в республике пока микроскопические.

Но и без денег банков индивидуальное строительство является основным драйвером решения жилищных проблем: только благодаря ему объемы жилищного строительства в 2011 году превзошли советские показатели 1990 года. И, как правило, чем выше в регионе доля индивидуального строительства, тем ниже цены на рынке жилья (коэффициент корреляции - -0,48).

Ипотечный бум

Активизацию жилищного строительства считают ключем сразу к двум замкам: стесненности условий жизни россиян и замедления экономического роста. Считается, что именно жилищное строительство дает наибольший синергетический эффект для многих смежных секторов экономики - от машиностроения до банковского.

Главный стратег "Ренессанс Капитала" Чарльз Робертсон недавно выступил с прогнозом: стратегия следующей президентской кампании Владимира Путина в 2018 году будет основана на резком снижении ставок по ипотечным кредитам, в результате которого в стране начнется строительный бум и подъем экономики.

Устроить ипотечный бум государству вполне по силам, административного ресурса для этого достаточно. На пять крупнейших по размеру активов банков страны, приходится более 2/3 объемов ипотечного кредитования в стране.

Статистика ЦБ не уточняет, что это за банки. Но все пять крупнейших банков, предлагающих ипотечные кредиты, либо напрямую контролируются государством, либо государство имеет на них сильное влияние: это "Сбербанк", "Газпромбанк", ВТБ24, Россельхозбанк и "Банк Москвы". На них приходится 68% объемов ипотечной задолженности граждан. И их вес в данном сегменте в 2013 году продолжал расти: из суммы выданных с начала года до 1 ноября ипотечных кредитов 71% приходится на первую пятерку.

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (1)

| 25.12.2013 23:47 | Алексей:

Ипотека , под процент не более 10 , и всё .

Добавить комментарий:



  

© 2005–2020 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество