Ипотека по-американски

На днях Сбербанк объявил о запуске программы «Ипотека с государственной поддержкой» с рекордно низкой максимальной ставкой при оформлении кредита — не более 11 % годовых. Аналогичные программы действуют также в банках ВТБ24 и «УРАЛСИБ» и ряде других банков. Все они участвуют в проекте «Внешэкономбанка» по стимулированию строительства доступного жилья. Ипотеку можно оформить только на покупку жилья непосредственно у застройщика или инвестора строительства. Эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость с повышением доступности ипотеки и сомневаются, что в ближайшее время кредиты на покупку жилья могут стать еще дешевле.

На прошлой неделе Сибирский Сбербанк объявил о старте кредитной программы «Ипотека с государственной поддержкой». Собственно господдержка касается скорее не заемщика, а самого банка, участвующего в проекте «Внешэкономбанка» (ВЭБ) по стимулированию строительства доступного жилья.

В рамках проекта ВЭБ готов выкупать банковские облигации, обеспеченные рублевыми ипотечными закладными. В основе своей именно на этой схеме «сливания» отдельных ипотечных кредитов в единые ценные бумаги, которые можно продать на рынке, и работает самый крупный в мире американский ипотечный рынок. Участие в программе снижает риски для банка, а у заемщиков появляется возможность оформить ипотеку по более низкой в сравнении с уже действующими программами ставке.

По новой схеме Сбербанк готов выдавать ипотечные кредиты под процентную ставку не более 11% годовых после регистрации ипотеки на построенное или строящееся жилье.

То есть квартиру можно приобрести только у юридического лица — застройщика или инвестора, отмечает зампредседателя Сибирского Сбербанка Наталья Кочкина. При этом размер кредита ограничен 3 млн руб., но под указанную процентную ставку ипотека оформляется вплоть до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос оценивается в 20 % от стоимости приобретаемой квартиры.

Аналогичные программы с небольшими нюансами (вроде условий по процентным ставкам до оформления ипотеки) уже работают в новосибирских отделениях банков ВТБ24 и «УРАЛСИБ». Также среди участников программы ВЭБ называют Газпромбанк, Ханты-Мансийский банк, «Инвестторгбанк», «ТрансКредитБанк», Россельхозбанк и банк «Зенит».

«Стоимость 1-комнатной квартиры составляет, к примеру, 1,950 млн руб. Если взять по действующей схеме кредит на сумму 1,560 млн руб. на 15 лет под 11% годовых, то величина аннуитетного платежа в месяц составляет 17 730 руб.», — приводит пример работы новой программы начальник отдела ипотечного кредитования Сибирского филиала ВТБ24 Наталья Авдеева.

Оформить ипотеку под 11 % годовых до последнего времени в Новосибирске было действительно проблематично. По данным ЦБ РФ, по итогам 2010 года средняя процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам в Новосибирской области составила 13,8 %. Зампред Сибирского Сбербанка Наталья Кочкина в качестве типичной для банка ставки по программе покупки готового жилья называет 12,15 % — действует при оформлении кредита на срок 10–20 лет при первоначальном взносе от 15 до 30%.

ВТБ24 планирует в этом году в 2 раза увеличить выдачу ипотеки с господдержкой. Наталья Кочкина предлагает «ориентироваться не на возможности Сбербанка (по объемам выдачи), а на возможности застройщиков — то количество предложений, которые они сегодня имеют». При этом сам ВЭБ заявляет о готовности вложить в программу выкупа облигаций до 150 млрд руб., из них 100 млрд руб. — деньги Пенсионного фонда, находящиеся под управлением ВЭБа.

Снижение процентной ставки до 11 % годовых и соответственно повышение доступности ипотечных кредитов позволит стимулировать спрос на жилье эконом-класса, уверена Авдеева.

Однако, по мнению директора исследовательской компании RID Analytics Елены Ермолаевой, подобные программы не смогут повторить успех действовавшей в регионе 1,5 года так называемой «губернаторской ипотеки» — программы субсидирования областным правительством двух третей ставки по кредиту на покупку нового жилья. «Мы прогнозируем небольшой спад (на первичном рынке. — Е.В.), вызванный именно отменой губернаторской ипотеки», — говорит Ермолаева.

По рынку вторичного жилья Ермолаева дает прогноз повышения цен на 10–20 % за год. Руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова считает, что новосибирский рынок жилья ожидает 10–15%-ный рост цен по итогам года, спровоцированный, в том числе, улучшением условий ипотечных программ.

Действующие в Новосибирске ипотечные программы в любом случае пока не дотягивают по доступности ставок до уровня США и Западной Европы. Так, одно из крупнейших ипотечных агентств США Freddi Mac сейчас выдает ипотеку на 30 лет под 4,95 % годовых, на 15 лет — 4,22 % годовых.

Пионер ипотечного рынка в Новосибирске, ныне председатель совета директоров Сибирской межбанковской валютной биржи Александр Лубенец не видит экономических предпосылок для дальнейшего снижения ставок по кредитам как минимум на ближайший год. «Уровень инфляции не поддается пока контролю, и в связи с этим есть довольно серьезные опасения, что ставка (рефинансирования) ЦБ РФ может быть повышена (во время подготовки статьи действительно стало известно о повышении ЦБ РФ ставки рефинансирования впервые за два года на 0,25 процентных пункта. — Е.В.). Скорее всего, придется стабилизировать ставки по кредитам, которые сейчас существуют», — добавляет Лубенец.