Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Официальный сайт биржа binance и отзывы


Ипотека: кризис в разных ракурсах

25.10.2007 10:03  [ Телеинформ ]

Вопрос, который сегодня волнует практически всех: как отразится ипотечный кризис США на ипотеке российской. Специалисты сходятся во мнении, что особых катаклизмов наш рынок переживать не будет. Американская и российская ипотечная системы не связаны между собой, хотя вторая строилась по образу и подобию первой.

Из истории вопроса

Причиной кризиса в США стали ипотечные кредиты, которые выдавались населению при слабой проверке платежеспособности населения и без требования первоначального взноса. Человек, ничего не имеющий за душой, легко мог занять у банка деньги на собственный дом. В итоге в определенный момент количество невозвратов кредитов превысило критическую отметку. Когда в США в очередной раз были подняты процентные ставки по уже выданным ипотечным кредитам, заемщики оказались к такому повороту дел не готовы, и последовала череда дефолтов. В США ставка по ипотечным кредитам плавающая, привязана к учетной ставке Федеральной резервной системы и регулярно пересчитывается.

Только за 2006 год там ставки выросли на 1%, людям, естественно, пришлось больше платить по кредитам. Поскольку заемщики, как правило, люди с небольшими доходами, дополнительная нагрузка привела к тому, что у них возникли финансовые трудности. Те, кому нечего было терять, просто бросали платить и расставались с квартирой. Учитывая, что 70% рынка недвижимости в штатах связаны с ипотечными кредитами, а дефицита жилья нет, залоги по кредитам оказались низко ликвидными. Кризис нарастал, как снежный ком: в него оказались вовлечены не только банки, выдававшие кредиты, но и все, кто вкладывался в ипотечные ценные бумаги.

Ситуация в мире

Главная неприятность, которую получил мир от американцев, - это глобальный кризис ликвидности, то есть, банки либо вовсе перестали одалживать друг другу, особенно много и на короткий срок, либо заметно завысили расценки. Дешевых денег не стало нигде и ни у кого. Ряд ведущих банков оказался на грани банкротства, как, впрочем, и ряд других инвесторов, которые вкладывались в ценные бумаги, обеспеченные «плохими» ипотечными кредитами. Ипотечный кризис, начавшийся в прошлом году в США, получил дальнейшее развитие в Западной Европе, и сегодня стал одной из самых обсуждаемых тем в России.

Мнения разделились

Как ситуация в США и Европе может сказаться на отечественном рынке ипотеки?

На этот счет звучит множество мнений, причем, достаточно полярных. Одни утверждают, что зарубежный ипотечный кризис, так или иначе, отразится на всех российских участниках рынка. Сторонники этого взгляда на ситуацию полагают, что времена низких ставок по кредитам, привлекаемым извне, прошли, что непременно повлечет за собой повышение стоимости кредитов для заемщиков, "замораживание" и даже свертывание ипотечных программ.

Другие считают, что ипотечный кризис, пришедший из Соединенных Штатов, не представляет серьезной угрозы для России и не повлияет на отечественную ипотечную систему. Надо признать, таких среди экспертов большинство.

Национальные особенности русской ипотеки

У нас в России условия ипотеки другие: по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) процентная ставка по кредиту фиксируется на долгий срок, до погашения кредита – то есть, на 20-30 лет. Все кредиты по федеральным ипотечным стандартам (ФИС) выданы качественным заемщикам, так как тщательно проверяются платежеспособность каждого и предмет залога. Есть банки, которые, стараясь опередить конкурентов, идут на риск и выдают кредиты без первоначального взноса и подтверждения доходов, но в свете разразившегося кризиса они стали постепенно ужесточать свои требования к заемщику. В среднем, на ипотечном рынке России количество дефолтов не превышает 1%.

Ипотека в России, в отличие от США, находится в стадии зарождения и не является для финансово-кредитных структур главным источником доходов и клиентов. К примеру, в США, по данным Ассоциации ипотечных банков, объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году составил 75% ВВП страны, а доля квартир, приобретаемых в кредит, превышает 90%. Не удивительно, что кризис подвел к банкротству 140 крупнейших ипотечных компаний Америки.

У нас же объем ипотечного кредитования не превышает 1% ВВП, количество квартир, приобретаемых с помощью ипотечных кредитов, составляет менее 10%, а более 70% российских граждан ипотечный кредит никогда не брали и в ближайшие несколько лет вряд ли смогут взять. Банковская система России защищена от подобного кризиса еще и тем, что у нас ипотечные кредиты фондируются, в основном, не за счет вкладов населения. Эксперты сходятся во мнении, что приостановление выдачи ипотечных кредитов или повышение кредитной ставки некоторыми банками не носит характера общерыночного кризиса, а лишь свидетельствует о кризисе конкретных банков, в частности, банков, не уделяющих должного внимания тому, как заемщик подтверждает свой доход и, соответственно, имеющих относительно большой процент невозвратов кредитов.

В конце концов, нельзя сбрасывать со счетов и политический фактор.

Политический момент как фактор стабильности

Некоторые специалисты считают, что ипотечный кризис, пришедший из США, не представляет серьезной угрозы для России и не повлияет на отечественную ипотечную систему, и приводят в качестве довода политические аргументы. Они имеют в виду нацпроект "Доступное жилье".

Наметившийся было, хоть и незначительный, но стабильный рост доли ипотеки на рынке жилой недвижимости в последнее время стал едва ли не единственным положительным достижением правительства РФ в реализации этого нацпроекта. Неслучайно при содействии Центробанка и АИЖК большинство государственных, а за ними и довольно значительная часть частных банков не просто не "заморозили" ипотеку, а напротив, начали снижать ставки по кредитам и привлекать клиентов банков, свернувших ипотечные программы. Особую окраску данному факту придает историческая ситуация в России – канун парламентских и президентских выборов.

Что происходит у нас в связи с кризисом

Зависимость отечественных банков от зарубежных рынков велика, поэтому западный банковский кризис не может не отразиться на нашей экономике. Первый заместитель председателя ЦБ Геннадий Меликьян в своем выступлении на банковском форуме отметил, что наши кредитные организации в 2006 году удвоили процент заимствований на внешних финансовых рынках по отношению к 2005 году. В структуре пассивов российских банков 2,65 трлн. руб. взяты за рубежом.

Те банки, которые много заимствовали у иностранцев, в период кризиса стали чувствовать себя дискомфортно. Ведь большинство кредитных учреждений у нас работает по одной и той же схеме: берут кредит у иностранного банка под низкий процент и выдают людям и фирмам в виде разных кредитных программ под более высокие проценты. Разница в процентах – доход банка. Банки, у которых закончились деньги, были вынуждены отказаться от дальнейшей выдачи кредитов. Разумеется, «хороших заемщиков» тут же разобрали более успешные конкуренты. И это значит, что структура российского ипотечного рынка начала необратимо меняться.

В России на текущий момент действуют около 600 игроков ипотечного рынка, из них 400 - в регионах. Количество "стандартизированных" сетевых ипотечных операторов и "автономных" приблизительно одинаково. Время ипотечной "самодеятельности" малых и средних банков заканчивается. На рынке останутся крупные финансовые игроки - генераторы ипотечных стандартов - и их партнеры на первичном рынке, которые согласны принять стандарты и довольствоваться одним комиссионным или сервисным вознаграждением.

Некоторые небольшие банки могут пересмотреть по результатам этой осени свою стратегию, откажутся от ипотеки или оценят перспективы встраивания в систему АИЖК или других операторов вторичного ипотечного рынка. Процесс стандартизации рынка последние год-полтора шел достаточно активно, и, похоже, проблемы фондирования станут дополнительным стимулом для встраивания банков-операторов в общую систему.

Тенденции к сокращению сделок по покупке квартир с использованием ипотечных программ не наблюдается: с начала осени количество заключенных договоров по ипотеке в России остается на прежнем уровне и составляет примерно 70% от общего количества.

По итогам сентября рост средней по рынку процентной ставки не превысил 0,4%. В целом, банки придерживаются консервативной позиции в вопросе выдачи ипотечных кредитов.

Прогноз погоды

Как скажутся кризисные события на дальнейшем развитии рынка? Специалисты убеждены, что, независимо от возможных сценариев развития ипотеки в России, отечественные финансово-кредитные организации станут более жестко подходить к рассмотрению кандидатов в заемщики. Приоритеты сдвинутся в сторону более качественных заемщиков с официальным подтверждением дохода, стабильным трудовым стажем, незапятнанной кредитной историей.

В Иркутской области за период с января по сентябрь было выдано более 4627 ипотечных кредитов на сумму 4,62 млрд. рублей. То есть, намеченный показатель уже превышен в 4 раза, поскольку в соглашении между администрацией области и Министерством регионального развития Российской Федерации установлен объем ипотечных жилищных кредитов и займов, которые необходимо выдать в 2007 году гражданам, в сумме 1,03 млрд рублей.

-- Очевидно, что неопределенность ситуации на финансовом рынке заставляет банки пересматривать свои ипотечные программы, - говорит заместитель ген.директора Иркутского регионального ипотечного агентства Татьяна Кубасова. – В последние месяцы ставки по ипотечным жилищным кредитам повышаются, банки уменьшают риск дефолта, отходя от схем кредитования «некачественных» заемщиков с неявной структурой дохода. Но пока в ближайшие два-три месяца крупнейшие участники ипотечного рынка нашего региона – АИЖК, Сбербанк, ВТБ-24 – не будут приостанавливать выдачу ипотечных кредитов или значительно увеличивать процентные ставки по ним.

Руководство федерального Агентства заявило, что АИЖК будет ужесточать требования не к заемщикам, а к первичным кредиторам. Наряду с ужесточением требований АИЖК намерено помочь с ликвидностью банкам, выдающим ипотечные кредиты. АИЖК готово выкупать у банков и пулы ипотечных кредитов с последующим возвратом. В агентстве уверены, что это позволит банкам поддерживать ликвидность.

Гендиректор агентства Александр Семеняка пообещал, что на оживление ипотеки в 2008 году АИЖК может потратить почти всю сумму госфинансирования и госгарантий, которая предусмотрена в трехлетнем федеральном бюджете на 2008–2010 годы. Тем не менее, эксперты считают, что ставки по ипотеке вряд ли будут снижаться, хотя государство и постарается не допустить стагнации общего объема ипотеки в стране. Однако стоит помнить, что все прогнозы, приведенные в данном материале, действительны для октября-ноября, не далее, так как финансовый кризис еще не достиг своего дна.

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2021 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество