Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Хотите воспользоваться ипотекой? Учитесь считать

03.10.2007 12:52  [ Квадратный метр ]

Цены на квартиры в Москве остаются неизменными уже более полугода. Казалось бы, чем не повод для того, чтобы спокойно, вдумчиво и внимательно, не боясь влипнуть в какой-нибудь квартирный аукцион, не следуя принципу "хватай, пока не подорожало", выбрать себе жилье по вкусу. И по кошельку. Но вот с последним проблема.

Стоимость столичных квартир достигла таких высот (порядка $100 тыс. за обыкновенную однокомнатную квартиру в спальных районах), что без помощи друзей и знакомых потянуть всю сумму практически нереально. Впрочем, можно попытаться воспользоваться и ипотекой.
Что же следует знать тем, кто решил взять кредит? Сначала определитесь со своими желаниями и возможностями, т. е. соотнесите личные (семейные) доходы со стоимостью желаемой квартиры. Для этого попробуйте воспользоваться кредитным калькулятором, который есть на сайте практически любого банка. Введя данные о своих доходах, вы получите информацию о том, какую сумму готов выдать вам банк и какие ежемесячные платежи вас ожидают.

Всем сестрам по процентам

Так, калькулятор покажет, что для того, чтобы получить у банка в долг на десять лет $100 тыс., надо располагать совокупным доходом на семью, равным около $2,5 тыс. в месяц. При этом около $1,3 тыс. из своих заработков семья будет ежемесячно отдавать в счет погашения кредита. Увеличивая срок кредита и размеры первоначального взноса, можно уменьшить ежемесячные выплаты и требования к доходам. Но порядок сумм существенно не изменится, так что простор для маневра у большинства заемщиков невелик.
Вы все-таки решили, что располагаете достаточными средствами и готовы отдавать кредитору 40–60% своих заработков? Тогда следующий этап — выбор банка и программы. Для начала можно изучить рекламно-информационные материалы. Они позволят отсеять заведомо не подходящие вам банки (например, не работающие с новостройками, если вы решили покупать жилье на первичном рынке). При этом помните, что декларированная в рекламных буклетах ставка отличается от так называемой эффективной.
Иными словами, к проценту, указанному в рекламе, прибавляются разнообразные сборы и комиссии (за рассмотрение заявления, проверку документов, аренду сейфа, ведение ссудного счета, обналичивание), которые в итоге заметно увеличивают выплаты банку.

Первое знакомство

Выбрав один или несколько банков, обратитесь туда за консультациями, в частности, выясните, какие документы нужно предоставить вместе с заявлением (комплекты в разных банках отличаются).
После подачи заявления вам придется пройти собеседование в кредитном комитете банка. Не удивляйтесь, если вам будут задавать несколько странные вопросы, прямо не касающиеся вопросов приобретения недвижимости. Банк дает заемщику крупную сумму и считает необходимым знать о нем и его привычках как можно больше, чтобы оценить риск невозврата. Специалисты советуют отвечать как можно откровеннее и ничего не скрывать.
Например, если был карьерный скачок вниз (дауншифтинг) или смена работы (в новой отрасли), то стоит рассказать, почему так произошло. Поскольку после собеседования кредитный комитет проведет собственную проверку предоставленных вами сведений, если обнаружатся нестыковки, шансы на кредит снижаются. Банк также откажет, если выяснится, что за вами числится невозвращенный предыдущий кредит. Размер его практически не играет роли: откажут однозначно, поскольку получить информацию о займе в любом из банков сегодня не проблема. Впрочем, современные заемщики, отваживающиеся на крупный кредит, как правило, достаточно осведомлены относительно условий его предоставления.
Существуют и менее предсказуемые случаи отказа. Известно немало историй, когда отказ в кредитовании получали соискатели со вполне солидными доходами. Такое может случиться с представителями творческих профессий и владельцами собственного небольшого бизнеса. Причина — финансовая нестабильность, необходимая для регулярного многолетнего погашения задолженности.

О страховке и перестраховке

Отказы иногда поступают и со стороны страховых компаний. Как известно, большинство банков при оформлении кредита требует застраховать здоровье заемщика и приобретаемый им объект. Базовые тарифы унифицированы и зависят в основном от пола и возраста заемщика. Например, в компании «Альфа-Страхование» страхование жизни заемщика-женщины обходится в 0,2% стоимости недвижимости, заемщика-мужчины — в 0,35%, в «Ренессанс-Страховании» — соответственно 0,25–0,81% и 0,35–1,4%, в «Стандарт-Резерве» — 0,25–0,35% и 0,4–0,5% и т. д.
Впрочем, если возраст заемщика не препятствует получению кредита, то это совсем не означает, что его быстро и однозначно застрахуют на условиях, предусмотренных конкретным банком. С большой вероятностью соискателю предложат пройти медицинское обследование, после которого будет принято решение; в ряде случаев возможно назначение повышающих тарифов. Если в результате исследования обнаружатся серьезные заболевания, вам дадут от ворот поворот. Такие случаи единичны, поэтому и отказы не слишком часты. Но даже незначительные отклонения становятся причиной повышения страховых тарифов.

Поиск квартиры на скорость

Если вы устраиваете банк в качестве заемщика, кредитный комитет называет вам сумму, которую готов выдать, и дает одобрение, которое действует три месяца. Это значит, что квартиру надо подобрать за данный срок, иначе разрешение банка придется получать заново.
Уложиться в срок не так уж и просто, поскольку на рынке имеется не слишком большое количество квартир, подходящих под ипотеку. Во-первых, банк откажется кредитовать покупку квартир с сидячей ванной, с газовой колонкой, с неузаконенной перепланировкой, а также жилье в пятиэтажках, домах с деревянными перекрытиями и зданиях, предназначенных под снос. Дело в том, что банки предпочитают кредитовать ликвидную недвижимость, т. е. такую, которую будет несложно продать, если банку придется реализовать свое право залога.
Во-вторых, отпадает вариант с недвижимостью, которая находилась в собственности менее трех лет. Банки неохотно идут на занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, а продавцы предпочитают указывать в договоре сумму менее 1 млн руб., чтобы не платить налоги. При покупке за наличные таких сложностей у продавца не возникает, поэтому многие из них отказывают "ипотечным" покупателям. Причиной отказа со стороны продавца способно стать и нежелание ждать дополнительное время для оформления необходимых для совершения ипотечной сделки документов.
Можно, конечно, сначала подыскать подходящее жилье, внести аванс, а потом уже обращаться в банк. Но если вы не подойдете ему как заемщик или он согласится выдать меньшую сумму, чем та, на которую вы рассчитывали, или не примет выбранную вами квартиру, вы рискуете и остаться без кредита, и потерять аванс, который, как правило, вносится на ограниченный срок.
Существует и третий путь — начать поиск квартиры и подбор банка одновременно. Правда, воспользоваться такой схемой самостоятельно сложно, вероятно, придется прибегнуть к услугам профессионалов — ипотечных брокеров и риэлторов. Ипотечный брокер подбирает кредитную программу, а риэлтор, зная требования банка к кредитуемой недвижимости, ищет квартиру. Это самый надежный и комфортный вариант, но и он имеет свои недостатки — лишние расходы на оплату услуг двух специалистов.

Финишная прямая

И вот, наконец, свершилось: квартира найдена в отведенные сроки, банк одобрил ваш выбор, можно заключать сделку купли-продажи. Вы вносите свою часть денег (если она предполагалась программой), банк переводит сумму кредита. Затем сделка регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и вы официально становитесь собственником жилья. Одновременно квартира оформляется в залог банку.
Несмотря на кажущуюся громоздкость и сложность покупки квартиры на заемные средства, в действительности все не так уж и страшно. Более того, приобретение недвижимости при помощи банка по многим параметрам намного безопаснее, чем самостоятельная покупка: все особенности квартиры проверяются и перепроверяются кредитором, а сделка тщательно контролируется. Впрочем, если ипотечная схема кажется вам слишком запутанной, обратитесь к ипотечному брокеру, который за сравнительно небольшие деньги проведет вас по всему этому кредитному "лабиринту".

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество