Эксперт: Рынок недвижимости могут спасти строительные сберкассы

Как сообщает Росстат, из-за кризиса объемы жилищного строительства в октябре 2008 года сократились на 19% по сравнению с сентябрем. Если в сентябре в России было введено в эксплуатацию 5,9 млн кв. м жилья, то в октябре – только 4,7 млн кв. м. Темпы возведения жилья падают даже у лидеров строительной индустрии – в Москве и Санкт-Петербурге.

В Петербурге только за два последних месяца объемы строительства сократились на 4,4%.

Доступное жилье стало мало доступным

Понятно, что в сложной экономической ситуации программы доступного жилья реализовать достаточно сложно. Но, тем не менее, правительство страны не намерено менять свои планы. Так, ранее, выступая перед сенаторами по долгосрочной Концепции развития России до 2020 года, ранее одобренной на заседании правительства, глава Минэкономразвития Эльвира Набиуллина подчеркнула, что в правительстве «не намерены пересматривать планы по вводу жилья в стране из-за финансового кризиса».

Как говорится в материалах Минэкономразвития (МЭР), для достижения вышеназванных темпов ввода и обеспечения россиян доступным по цене жильем необходимо создать условия для роста предложения на жилищном рынке, которое бы соответствовало реальным потребностям граждан. Цель – добиться того, чтобы не менее 60% россиян могли с помощью собственных или заемных средств решить свой «квартирный вопрос».

Ипотечный кредит для самоубийц

Заметим, что банки на ипотечные кредиты деньги давать практически перестали. Те 10 банков, которые еще не свернули программу кредитования недвижимости, дабы обезопасить себя от возможных рисков, подняли проценты и ужесточили условия. Ставки взлетели более чем на 2% – до 17-18% в рублях и 14-15% в валюте. Разница между лучшими и худшими ставками выросла с 1-1,5% до 8% в валюте (ставки от 13% до 21%) и до 15% в рублях (между 15% и 30%). В ноябре ставки вырастут еще на 0,5-1%.

Сократились и сроки выплат по таким кредитам, став еще менее реальными - с 25-30 лет до 15-20. Требования к заемщикам и вовсе стали запредельными - с обратившихся за кредитом теперь требуют внести первоначальный взнос (не менее 20% кредита), а доля ежемесячного платежа не должна превышать 45% доходов заемщика. Добавим, что теперь банки удовлетворяют не 80-85% обращений, а лишь 40%.

Вслед за долларом

К тому же, стремительный рост доллара по отношению к рублю привел к повышению расходов заемщиков на оплату кредитов и отказу части из них от погашения банковских ссуд. "С июля курс доллара к рублю вырос более чем на 19%, - поясняет генеральный директор агентства"Секвойя Кредит Консолидейшн" Елена Докучаева. - Минимальный ежемесячный платеж по долларовому кредиту увеличивается на соответствующую сумму". "Сейчас задержки с выплатой возникают даже у тех, кому осталось произвести по этому графику один-два платежа", - добавляет заместитель гендиректора коллекторского агентства АКМ Александр Щербаков, пишет "Коммерсант".

При этом не платежами по валютным кредитам тенденция ухудшения платежеспособности заемщиков не ограничивается. В декабре коллекторы ожидают ухудшения платежеспособности заемщиков и по рублевым ссудам. По данным "Секвойи", уже сейчас 14% неплательщиков по кредитам объясняют свое поведение потерей работы, сокращением или задержкой зарплаты. "Декабрь как месяц премий и повышений зарплат традиционно был самым успешным месяцем для сбора задолженностей, - говорит Александр Щербаков. - Однако этот декабрь будет нетипичным. По нашим данным, около 20% должников не надеются на получение годовых бонусов".

Назад, к строительным кассам

Специалисты видят выход в данной ситуации в возврате к так называемым "строительным сберкассам". По сути, строительные сберегательные кассы от ипотеки отличаются тем, что, во-первых, все расчеты проводятся строительно-сберегательными банком, который осуществляет прием денег от населения под довольно низкий процент, 2-3% годовых. В течение 2 лет идет период накопления средств. Затем банк возвращает вклад и выдает кредит под низкий процент, 5-6% годовых. Причем в законе оговаривается, что разница между депозитной и кредитной ставкой – не больше 3% (маржа банка не превышает 3%). При этом гражданам оказывается помощь со стороны государства в объеме 20% от вложенных средств, но не более 14 тыс. в год. Таким образом, поощряются мелкие и средние вклады.

К тому же, кредитоваться через строительные сберегательные кассы выгоднее, нежели чем при кредитовании по ипотеке. Кредитный процент действительно в 2,5 раза ниже, чем классический ипотечный. Дополнительные преимущества здесь получают мелкие и средние вклады – помощь государства, вышеназванные 20%, плюс депозитная ставка, которая в 2 раза выше.

В частности, банк ВТБ заявил о возможности перехода на т. н. «накопительную систему»: заемщик в течение 2-3 лет накапливает на специальном счету средства на первоначальный взнос, 30% стоимости квартиры финансирует банк по льготной ставке, которая будет ниже рыночной на 20%, т. е. на уровне 5-8% годовых. Оставшиеся 40% стоимости жилья в кредит будут выдаваться по рыночной ставке, пишет ВсеДома.ру.

Но решение о появлении закона о строительных сберегательных кассах откладывается. Впервые этот законопроект вносился 7 лет назад. Реально же новый согласованный вариант мог быть принят 1,5-2 года назад.