Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
atlantic global


Доступное жилье: мифы и реальность

18.07.2005 13:39  [ Профиль ]

В конце июня на конференции по недвижимости, организованной Федеральным агентством по строительству и ЖКХ, государственные мужи вновь решали, будет ли в России доступное жилье. Вопрос остался без ответа, зато породил множество других вопросов. Часть из них комментирует председатель совета директоров группы компаний СУ-155

Неоправданные ожидания покупателей

Конференция «Доступное жилье для россиян: перспективы» прошла как раз в годовщину того самого дня, когда с высоких трибун народу была дана надежда на то, что жилье в России может подешеветь. Случайное ли это совпадение? Как бы то ни было, есть повод вспомнить, как это все начиналось.

Услышав, что под контролем государства создается специальная программа по созданию рынка доступного жилья, народ замер в ожидании низких цен на квартиры и публичной порки тех монополистов от недвижимости, которые эти цены взвинтили. Тогда-то рынок жилой недвижимости и столкнулся с таким понятием, как отложенный спрос. Но шли месяцы, а средняя стоимость квартир в лучшем случае оставалась такой же.

Сегодня приходится признать, что доступное жилье — не значит дешевое, а тем более бесплатное. Доступное — это значит имеющееся в наличии. Все остальные версии — чистой воды популизм. Кстати, и покупатели это поняли. Сейчас многие риэлтерские и строительные компании отмечают рост спроса. Что неудивительно: люди перестали ждать «милостей от природы» и вынули свои деньги из «чулка». А что делать? За время стагнации инструмента для частных инвестиций надежнее, чем недвижимость, так и не появилось.

Как же сейчас на этом фоне поживает программа по созданию рынка доступного жилья? Судя по речам выступающих на пленарном заседании, «воз и ныне там». Один доклад о бедственном положении рынка и его потенциальных потребителей сменяется другим. Складывается впечатление, что все точно знают, что нужно сделать, чтобы рынок недвижимости стал доступен для большинства. Но какие практические шаги следует предпринять, в итоге не ясно.


Массовая ипотека необходима

А ведь собственно строительство — это только вершина айсберга. Рыночная практика показывает, что большинство средств, вращающихся на рынке жилищного строительства (более 80%), — это деньги российских граждан (финансовые институты до сих пор предпочитают обходить данную отрасль стороной). При этом далеко не все граждане, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия и, соответственно, принести свои деньги на рынок, могут это сделать.

Единственный способ в такой ситуации — создать рынок доступной ипотеки. К сожалению, сегодня предпосылок к тому, чтобы данный финансовый инструмент получил массовое применение, пока нет. Ведь для того, чтобы ипотека стала доступной для большинства желающих, необходимо, чтобы деньги на покупку квартиры выдавались под 10% годовых в рублях. Пока для российского рынка это нереально. Ведь обязать банки выдавать дешевые кредиты невозможно. Для этого нужно снизить ставку рефинансирования, однако данный вопрос в рамках дискуссии о доступной ипотеке даже не обсуждался. А ожидать в ближайшие два-три года выхода на рынок зарубежных банков с низкими процентными ставками по кредитам не приходится.

Невозможно также рассматривать вопрос об ипотеке отдельно от общей экономической ситуации в России. Некоторые эксперты полагают, например, что, пока инфляция в стране не «успокоится» на уровне 4,5% в год, вводить массовое жилищное кредитование нельзя — люди просто не расплатятся по кредитам.

Помимо непростой макроэкономической ситуации есть еще одна локальная проблема, которая тормозит развитие ипотеки. Это опасение части профессионального сообщества, что запуск массовой ипотеки может обрушить рынок недвижимости, — дескать, чем больше покупателей, тем выше цены. Вот с этим мнением хотелось бы поспорить.

Появление доступной ипотеки сразу привлечет дополнительные частные деньги, за счет которых можно строить. Причем строить больше в несколько раз по отношению к сегодняшним нормам и планам. Могу привести следующие расчеты: известно, что каждый ипотечный рубль, запущенный в оборот, привлекает 7 рублей из кармана населения. Вот вам и денежные ресурсы для нового строительства!


Мнимый дефицит площадок

Помимо вопроса «на что строить?», существует вопрос «где строить?», на котором хотелось бы остановиться отдельно. Речь идет о пресловутом дефиците свободных мест под застройку, который понимается не совсем верно. Дело не в том, что нет мест, а в том, что нет мест без обременений.

Сегодня возведение нового микрорайона предполагает капитальные вложения в стройплощадку. Это либо снос пятиэтажек, либо вывод промзоны, либо (уже практически во всех случаях) серьезная прокладка коммуникаций. Ситуация, когда перечисленные затраты становятся не исключением, а повседневной практикой, складывается только сейчас. Поэтому инженерная подготовка строительства должна стать одной из главных тем при обсуждении повышения объема вводимого жилья.

Москва, например, сегодня очень неплохо подготовлена во всех инженерных аспектах за исключением энергетики. И недавняя авария это подтвердила. Если в ближайшее время не будут приняты определенные решения, Москва просто задохнется и двигаться дальше не сможет. Если же взять, к примеру, Пензу, то там с энергетикой все нормально, поскольку город в последние 15 лет не развивался так бурно, как Москва. Но зато в Пензе огромные проблемы с «Водоканалом». И для того, чтобы застраивать там участки площадью больше 100 тыс. кв. м, необходимо срочно строить коллекторы, насосные станции и т.д.

Нынешняя конференция показывает: профессиональное сообщество понимает, что решение подобных проблем требует больших денег. Остается разобраться, кто в конечном итоге заплатит за жилищно-коммунальную реформу: государство, представители отраслей или потребители? Сегодня в нашей компании, например, создано несколько структур, которые уже эксплуатируют более 1 млн. кв. м. Такие районы массовой застройки в Подмосковье, как Трехгорка или Павшинская пойма, мы не только застраиваем, но и обязательно будем эксплуатировать сами. Это отдельный бизнес, который тоже приносит определенные дивиденды. И безусловно, мы эту тематику будем развивать, тем более в рамках предстоящей реформы ЖКХ.

Кадры, которые решают все

Наконец, третья проблема — это производственная база, которая сегодня заточена под определенный объем строительства и просто не справится с его резким увеличением. Речь идет о заводах, не рассчитанных на подобные мощности. Многие предприятия находятся в плачевном состоянии и просто не могут рассматриваться как полноценный ресурс. Поэтому необходимо четко понимать, что для того, чтобы строить 145 млн. кв. м в год, нужно вкладывать в производство. Иначе пострадает качество жилья. Адекватными темпами должен развиваться и рынок строительных материалов. Сегодня только крупные строительные компании используют качественные лицензированные стройматериалы. На собственных предприятиях эти компании ввели систему международного качества ИСО-9001. Важно, чтобы при увеличении объемов строители могли нарастить производственные мощности, оставшись в рамках утвержденных систем качества.

Еще один момент — пресловутый человеческий фактор. Профессия строителя сегодня не фигурирует, мягко говоря, в списке самых престижных. Для того чтобы больше строить, нужно, чтобы было кому это делать.


Стандарты для правительства

Еще одной острой проблемой для строителей является абсолютная бюрократизация различных согласовательных процедур. Ни к чему, кроме как к социальной напряженности, это не ведет, поскольку, например, из-за отсутствия определенных документов строители не могут передать квартиры их законным владельцам, оставаясь при этом крайними. Строители обязаны выполнять свои обязательства и зачастую брать на себя больше. Но и органы власти должны отвечать за свою работу, то есть четко соблюдать, например, сроки выдачи разрешительной документации или приема на баланс объектов. Если новыми законами вводятся стандарты для строительных компаний, то должны быть и стандарты для соответствующих органов правительства, четко регламентирующие все процедуры с указанием фиксированных сроков выполнения работ, за нарушение которых соответствующая инстанция наказывается.
К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество