Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


Черный строительный квадрат

13.02.2009 07:22  [ http://www.vdmst.ru ]

Представителям нашего строительного комплекса надоело оправдываться на каждом углу, надоело отбиваться от некомпетентных нападок и тем паче слышать каждый раз одно и то же: строители держат высокие цены на квартиры, чтобы дождаться сверхприбыли.

Обыватели с подачи недобросовестных СМИ начинают верить в то, что исключительно из корысти строители не снижают цены на квадратные метры жилья.

Развеять все эти легенды и на пальцах объяснить, как складывается цена, взялись представители крупных строительных компаний города на брифинге для журналистов. Он так и назывался «Строительный комплекс Тольятти и ценообразование объектов строительства». Поговорить с журналистами пришли генеральный директор ЗАО «ТольяттиСтройЗаказчик» Владимир Гусев, генеральный директор Химэнергостроя Алексей Волков, генеральный директор ПСП «Соцкультбыт» Владимир Кожухов, директор ЗАО «Стронж» Алексей Кузнецов. От мэрии присутствовал Сергей Филиппов из департамента градостроительной деятельности.

Открыл брифинг руководитель гильдии строителей ТПП Владимир Гусев:

– Сейчас в этой непростой, кризисной ситуации идет информационная мутная волна, которая не способствует тому, чтобы строительный комплекс развивался. Мы, как никто другой, ощутили на себе последствия кризиса сразу после банков. Именно строители попали под удар вторыми, третьи – металлурги. Миллионы людей стоят за этим. И то, что складывается сейчас на информационном поле в отношении строителей, не отвечает ни интересам государства, ни самой отрасли, ни потребителям.

Как только разразился кризис, наша отрасль в первую очередь потеряла источники финансирования. Я говорю о кредитных ресурсах, на которых завязаны многие строители. Ставки кредитов были пересмотрены. С сентября ипотечная программа просто прекратила существование – это вторая причина. И в-третьих, ушли частные инвестиции. И на фоне этого не устают говорить о том, что застройщики, мол, получают сверхприбыли, а цены на жилье оставляют запредельными. Мы бы хотели получать прибыль, но в Самарской области нет таких высоких покупательских способностей. Между тем народу говорят, что цена одного квадратного метра в области – от 20 до 30 тысяч рублей, а строители остальное просто накручивают. Мы хотели бы показать вам, из чего складывается ценообразование жилья.

По последним данным Министерства экономики области, цена одного квадратного метра в Тольятти со всеми так называемыми накрутками в IV квартале прошлого года составила 49300 рублей, в Самаре – 57800.

Владимир Гусев и его коллеги подвергли критике и так называемую инвестиционную программу в Тольятти. Чтобы начать строительство, надо сделать в нее взнос, а это большие деньги. Естественно, расходы тоже включаются в стоимость квадратного метра.

– Недавно губернатор проводил совещание как раз по этому поводу: как снизить в регионе затраты на жилье? Коснулся разговор и обременения, – рассказывал Владимир Гусев. – Сошлись во мнении, что решение этой проблемы в руках местных и региональных властей. Владимир Артяков сделал заявление: с 1 января в Самарской области замораживаются ставки арендной платы на строительной площадке. Мы долго аплодировали, но, когда вернулись в Тольятти, узнали, что это касалось только города Самары.

С 1 января повышена кадастровая цена земельных участков, естественно, пошло и повышение арендных платежей за землю. Добавим к этому возросшие тарифы. Все говорят: все подешевело, а цены на жилье растут. Что подешевело, скажите мне? Я знаю, что на короткое время немного подешевел металл, а с февраля опять поднялся на 30 процентов. Почему? На железной дороге тарифы выросли, электроэнергия у естественных монополий выросла, а это все наши затраты. Еще цемент чуть-чуть подешевел. И все. Другие строительные материалы остались при своей высокой стоимости. Не говорю уже об импортных материалах, которые покупаются за доллары…

Поддержал коллегу генеральный директор «Стронжа» Алексей Кузнецов:

– Когда я читаю в том или ином издании о том, что цена квартиры завышена, а на самом деле она стоит столько-то, мне хочется спросить у журналиста: ты откуда это взял? Ты мне адрес скажи, я бы купил такую квартиру и перепродал, вот тогда бы и получил прибыль. Если убрать затраты на возможные подключения и сборы, то сумма за квадрат, конечно, значительно уменьшится. Мы ничего не начинаем сейчас строить: нет ни кредитов, ни денег у покупателя квартиры. За десять последних лет цена стройматериалов выросла в 10-15 раз, квадратный метр стал дороже в 12 раз, а зарплата у людей такими темпами не растет.

Владимир Кожухов подчеркнул, что продавать жилье ниже себестоимости строитель не может. И падения цен в ближайшее время не будет, потому что отрасль уже находится на грани себестоимости.

– Бесконечно звучат безответственные заявления о том, что совсем скоро произойдет обвал цен на жилье, – развил свою мысль Владимир Иванович. – Люди начинают верить и ждать, когда же это произойдет. В итоге инфляции человек просто теряет деньги, а жилье не становится дешевле. Жилье будет стоить столько, сколько на него затрачено. Обременения носят местный характер, а официальная государственная статистика в своих сводках говорит о чистом строительстве. Хочешь построить дом – плати в инвестиционный фонд 10 миллионов. За право подключаться к источникам электроэнергии – опять миллионы плати. Для примера. Вы приходите в магазин за булочкой, вам говорят: сначала идите вон в ту кассу и оплатите право покупки этой булочки, а потом уже купите и саму булочку. Так происходит и у нас. Сколько затрат кладется на строительство, не связанных с ним! Это волевое решение местных и региональных властей и только отчасти – федеральных. Поэтому мы сегодня и предлагаем свои пути снижения стоимости жилья.

Алексей Волков рассказал о том, как обстоят дела в строительстве жилья в Чувашии, где продажная цена квадратного метра 25 тысяч рублей. По-настоящему дешевым оно там стало, когда строителям сказали: вы делайте свое дело – стройте здания, а остальное – подключение газа, инфраструктура – за счет государства.

– Ипотеку взяли только 20-25 процентов нуждающихся в жилье, другим просто не с чего ее будет отдавать, – говорил Алексей Степанович. – Если городу нужно социальное жилье, то заберите у строителей обременение.

Этого не происходит, и сейчас строительный комплекс стоит. Заморожены все перспективные стройки. В соседней Самаре застройщики отказались от десяти предлагаемых участков. За них надо платить, а свободных оборотных средств нет.

Сергей Филиппов, внимательно выслушав всех собравшихся, обещал, что со стороны мэрии поддержка будет. Он признал, что строители выдвинули очень интересные предложения и они в ближайшее время будут рассмотрены. Мэр Анатолий Пушков уже дал поручение управлению земельных ресурсов рассмотреть вопрос о том, возможно ли в ближайшее время отменить плату за аренду земли на период строительства.

Свои предложения представители строительного комплекса Тольятти направят также в областное правительство, в городскую и губернскую думу.
Меры по снижению стоимости жилья

1. Финансовые обременения строительных предприятий.

Предлагается убрать все виды финансовых обременений – отпуск мощностей, технологическое присоединение, технические условия, развитие инженерной инфраструктуры и прочее.

2. Земельные отношения.

* Не взимать плату за аренду земли на период строительства.
* Отменить аукционы по выделению участков под жилищное строительство.
* Все межевые, геодезические, кадастровые и прочие мероприятия проводить не за счет строительных организаций.

3. Налоговые сборы.

* Отменить НДС в сфере строительства жилья.
* Объявить налоговые «каникулы» не менее чем на пять лет для предприятий строительно-монтажного комплекса с численностью работников не выше 1000 человек.

4. Административные меры.

* Отменить все виды оплат за получение строительными организациями исходно-разрешительной документации.
* То же самое при сдаче объектов в эксплуатацию.
* Отменить экспертизу проектно-сметной документации, кроме объектов, строящихся за счет бюджета.
* Упростить выдачу исходно-разрешительной документации и приемки объектов в эксплуатацию до схемы «заказчик – подрядчик».
* Ввести обеспечительные меры в законодательство, которые предусматривают жесткое наказание лиц, принявших решение, признанное судом незаконным.
* Обеспечить работу Регистрационной палаты в соответствии с законом, чтобы этот орган не ревизировал документы, а осуществлял регистрацию на соответствие этих документов регламентам и форме.

5. Государственные программы.

* В условиях кризиса властям на всех уровнях необходимо начинать реализовывать масштабные проекты (строительство дорог европейского уровня, аэропортов, индустрии и т.п.) с целью задействовать в работе максимальное количество строительных предприятий.
* Целесообразно государству скупить все имеющееся жилье по реальным ценам, чтобы получить хороший актив, который можно сдать в аренду, заложить в банк, распределить очередникам и прочее, тем самым поддержать ликвидность строительной отрасли.
* То же самое применить на стадии незавершенного строительства.

6. Банковский сектор.

* Организовать реальное, доступное ипотечное кредитование.
* Снизить ставку рефинансирования до 1-2%.
* Создать условия для получения долгосрочных кредитов по формуле: ормативный срок строительства плюс год.

7. Поиск альтернативных источников энергообеспечения:

* природный газ, сжиженный газ, солнечные батареи, тепловые насосы и т.п. – разработка требуемого бюджетного финансирования.

Все это позволит снизить стоимость жилья не менее чем на 50% и сделать его действительно доступным.

Журналистам раздали таблицы, где было расписано до копейки, как и из чего складывается цена одного квадратного метра жилья. Вот, предположим, панельный жилой дом в 10-12 этажей. В стоимость квадрата входит здание, то есть собственно строительство – 20102 рублей. Сюда плюсом идет благо-устройство (910 руб.), подключение к теплу (759 руб.), выкуп мощностей (386 руб.), НДС (4975 руб.) и прочее. В итоге мы получаем себестоимость квадратного метра в панельном доме 32614 рублей. Из-за отсутствия сетей стоимость квадратного метра может возрасти примерно на три тысячи, в итоге – 35774 рубля. Но и это еще не все. Есть так называемые сопутствующие затраты. А именно: проценты по кредиту, аренда земли под строительство, затраты на оформление исходно-разрешительной документации, расходы на инспектирующие организации и так далее. В цену квадрата строители вынуждены закладывать и так называемую «плату за лояльность» – финансовые взносы по ходу строительства в различные инстанции. Все это имеет достаточно серьезный разброс в цифрах и где-то в среднем составляет накрутку от 15 до 35 процентов. Давайте теперь суммируем, во что обходится застройщику создание продукта в виде жилого дома в его самом дешевом панельном варианте, где цена квадрата – 35774 рубля. Умножаем на 15%, получаем 41140 рублей, а если сопутствующие затраты составили 35%, умножаем и уже получаем 48295 рублей. Вот такое «дешевое» жилье. Квадрат жилья, как черная дыра, втягивает в себя огромное количество денег.

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2020 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество