Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
Доминант финанс отзывы на ммгп

Чем выше становятся цены на московское жилье, тем неопределеннее дальнейшие перспективы этого рынка

09.06.2008 08:55  [ Ведомости ]

. С одной стороны, столичные квартиры уже являются недоступными для большинства москвичей, в том числе почти для всего среднего класса, даже в кредит. С другой — застройщики постоянно жалуются на подорожание стройматериалов, недостаток площадей под застройку, административные барьеры и предрекают бесконечный рост цен на жилье. Неудивительно, что в таких условиях прогноз рынка недвижимости на ближайшую и среднесрочную перспективу оказывается особенно актуальным, и для его получения, казалось бы, все средства хороши.

Для построения прогнозов многие эксперты и обозреватели прибегают к анализу прошлой динамики рынка недвижимости. И это вполне естественно. В условиях характерной непрозрачности отечественного рынка недвижимости и очевидной неопределенности большинства факторов, которые на него влияют, чуть ли не единственным прозрачным и доступным инструментом для анализа оказываются данные за прошлые периоды. На их эксплуатации, связанной с попытками выделить тренды, закономерности и цикличность, как раз и строится большинство прогнозов рынка недвижимости.

Некоторые из таких прогнозов получили в последнее время широкую известность и активно обсуждаются. Однако для всех них характерна одна особенность. Для выделения цикличности московского рынка недвижимости и построения трендов, как правило, используется период с 2000 г. или с 2002 г., когда рынок приобрел более-менее привычные сегодня черты. Зато все, что было до кризиса 1998 г. и даже до 2000 г., рассматривается крайне редко: этот период истории отечественного рынка воспринимается как нечто от лукавого.

Но при таком подходе получается очень однобокий результат. Как раз с 2000-2002 гг. на московском рынке недвижимости наблюдается постоянный рост цен с периодическими передышками. Поэтому любые математические модели, направленные на выявление цикличности в этот период и ценовых трендов, так или иначе будут приводить к почти что бесконечному росту цен в будущем. Например, согласно одной из подобных моделей нынешняя волна подорожания жилья должна вывести цены на московские квартиры на уровень $9000-10 000 за 1 кв. м к 2009 г. и невесть на какую еще высоту впоследствии.

Но насколько корректен такой подход? Если уж и делать ставку при составлении прогнозов рынка недвижимости на выявление цикличности, то не следует ли для этого взять более широкий период времени, нежели несколько последних лет постоянного роста цен? Давайте попробуем для тех же самых целей посмотреть на всю историю московского рынка недвижимости начиная с 1991 г., когда он только начал зарождаться. При таком подходе в поле зрения попадет не только период монотонного роста последних лет, но и кризисы и спады.

Рыночные волны

На представленном графике все имеющиеся данные о ценах на московские квартиры с 1991 г. сведены воедино в виде индекса стоимости жилья в Москве, построенного в логарифмическом масштабе. Довольно очевидно, что вся история московского (да и российского) рынка недвижимости распадается на два основных периода. Первый — до кризиса 1998 г., включая послекризисный спад, продлившийся до 2000-2001 гг. Второй — с послекризисного оживления рынка в 2001 г. По идее, второй период должен также включать и ближайшую перспективу, так как именно она и представляет наибольший интерес.

Примечательно, что оба периода подорожания московского жилья продолжались примерно по семь лет. Первый — с 1991 по 1998 г., до тех пор, пока не случился общеэкономический кризис. Второй — с постепенного оживления рынка в 2001 г. по настоящее время. Также следует отметить, что как в первый раз, так и во второй цены выросли примерно в 7 раз. Так, первый период подорожания московских квартир вывел их стоимость с символического уровня $100-200 за 1 кв. м до отметки примерно в $1000. Второй период — из послекризисной ямы на уровне $700-800 за 1 кв. м до $5500.

Более того, динамика цен внутри обоих периодов подорожания московского жилья в 1991-1998 гг. и 2001-2008 гг. также оказывается очень схожей и состоит из трех волн. Первая волна как в одном, так и в другом периоде — довольно резкое повышение цен с минимальных начальных значений до более-менее нормального уровня, после чего следует временная передышка рынка, но без заметного отката цен назад. Так, в начале 1990-х гг. стоимость 1 кв. м выросла с символического уровня $100-200 за 1 кв. м до более-менее ощутимой отметки примерно в $700. Аналогично первая волна подорожания жилья 2001-2004 гг. вывела стоимость московских квартир из послекризисной ямы на уровень $1800-2000 за 1 кв. м.

Вторая волна в обоих периодах — более краткосрочное, но не менее интенсивное подорожание, которое заканчивается уже более существенной стагнацией и откатом цен назад. В середине 1990-х гг. цены на квартиры в Москве выскочили на рекордный тогда средний уровень в $1200 за 1 кв. м, но потом скорректировались в сторону понижения. Аналогичная картина наблюдалась и в 2005-2007 гг., когда цены выросли еще вдвое, превысили уровень $4000 за 1 кв. м, но потом во время стагнации 2007 г. вынуждены были отступить. В отличие от 1990-х гг. формальная коррекция на этот раз была невелика, но вот размер скрытой коррекции оценивался участниками рынка куда больше — в 10-15%. По истечении второй волны наличие отката цен назад служит уже первым признаком того, что потенциал рынка к росту начинает выдыхаться.

И наконец, третья волна подорожания жилья оказывается самой непродолжительной. В 1990-х гг. она закончилась довольно быстро с разразившимся общеэкономическим кризисом августа 1998 г. Тогда провал цен на квартиры составил в среднем около 30%, на некоторые квартиры даже больше. Первый этап подорожания московского жилья целиком длился с осени 1991 г. по осень 1998 г. — около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен — с осени 1991 г. по осень 2001 г., около 10 лет. Кстати, следует заметить, что как 7, так и 10 лет — характерные экономические циклы, которые нередко можно встретить в разных работах по аналитике.

Нынешняя, третья волна подорожания жилья, похоже, тоже окажется самой непродолжительной по сравнению с волнами 2001-2004 гг. и 2005-2006 гг. Начавшись с осени прошлого года, она уже сейчас начинает сходить на нет. Несмотря на остаточный рост цен, его темпы начали снижаться уже в апреле, и многие отмечают, что былого ажиотажа, характерного для начала года, уже не наблюдается. Похоже, что и нынешний цикл подорожания жилья также продлится около 7 лет — со второй половины 2001 г. до второй половины 2008 г.

Конечно же, все приведенные здесь аналогии приблизительны, и не следует ожидать полного совпадения цифр и дат при наложении периодов 1991-1998 гг. и 2001-2008 гг. Более того, следует учитывать, что в 1991-1998 гг. доллар систематически рос, а в 2001-2008 гг. — по большей части падал. Поэтому если скорректировать долларовые цены курсовыми поправками к реальной стоимости недвижимости, то рост 2003-2008 гг. окажется уже не столь агрессивным и более похожим на динамику 1990-х гг. Но так или иначе трудно отрицать, что в поведении московского рынка недвижимости времен 1991-1998 гг. и 2001-2008 гг. действительно много общего. И все это при совершенно иных политических и макроэкономических условиях.

Какие выводы и прогнозы мы можем сделать из приведенных аналогий? Можно привести кучу аргументов, что ситуация в России времен 1990-х гг. и сейчас — это небо и земля. Сильно поменялась макроэкономическая и геополитическая ситуация в мире, сложилась совсем иная картина динамики курсов основных валют и цен на нефть. Иная картина с развитием отечественной экономики и бизнеса, доходами населения, состоянием строительной отрасли и структурой предложения на рынке жилья. Да и обвал цен на рынке недвижимости в 1998-1999 гг. произошел не сам по себе, а в результате внешней форс-мажорной причины — общеэкономического кризиса. Казалось бы, сейчас все совсем не так, как было 10 лет назад.

Признаки и совпадения

Но, с другой стороны, похожих признаков, предшествующих 1998 году, сейчас тоже хватает. И то обстоятельство, что цены на квартиры в Москве за последние 7 лет выросли в 7 раз, — не единственная причина. Если в 1998 г. обвал цен на недвижимость вызвал макроэкономический кризис российского масштаба, то не следует забывать, что в последнее время получает все большее развитие общемировой экономический кризис, который называют самым серьезным со времен Второй мировой войны. Когда и как он скажется на России, никто определенно сказать не может. Однако первое проявление этого кризиса на российском рынке недвижимости не заставило себя долго ждать.

Подорожание западных денег не замедлило сказаться на подорожании и сокращении темпов роста российской ипотеки, которая при нынешнем уровне цен на жилье становится практически основной опорой рынка. Помимо этого строители уже успели заявить о подорожании кредитов на строительство и пожаловаться на рост себестоимости. Получит влияние мирового кризиса на московский рынок недвижимости дальнейшее развитие или нет — вопрос неоднозначный, но напряжение ситуации в отличие от бесшабашного роста в 2003-2006 гг. вполне ощущается.

Вспомним и про другой кризис, гораздо более близкий к нам, — обвал отечественного фондового рынка в начале этого года. К слову следует отметить, что большинство экспертов рынка недвижимости называли переток средств с фондового рынка чуть ли не основной причиной скачка цен на жилье в первые месяцы этого года. В качестве других причин звучали: испуг перед гипотетической деноминацией рубля, подскочившими темпами инфляции, желание вложиться во что-то материальное в преддверии президентских выборов и т. п.

Но если это так, то давайте обратим внимание, что все перечисленные выше факторы относятся не к реальному потребительскому спросу, а к спросу инвестиционного характера! Получается, что последняя волна подорожания столичного жилья первых месяцев этого года была спровоцирована в большей степени инвесторами, а не реальными покупателями, большая часть которых осталась отрезанной от рынка уже во время скачка цен 2006 г. Получается, что сейчас подорожание жилья происходит уже не на фоне большого количества сделок среди реальных потребителей, как в 2002-2006 гг., а в условиях формального повышения цен продавцами, которые придерживают свой товар и пытаются перещеголять друг друга. В общих чертах именно такое положение дел как раз и называется перегретостью рынка, связанной с оторванностью цен предложения от основной массы реального спроса.

В итоге, как всегда, остаются банальные российские вопросы: что будет дальше и что со всем этим делать? На часть вопросов ответы довольно очевидны. Инвестировать в московский рынок недвижимости с целью получения быстрой спекулятивной прибыли уже явно поздно — это нужно было делать в 2000-2005 гг. Фиксировать ли прибыль — вопрос философский, но следует учитывать, что риск наступления новой стагнации с откатом цен назад, как было в 2007 г., сейчас, очевидно, есть. Сбрасывать ли недвижимость, приобретенную для долгосрочных инвестиций, например элитную квартиру для сдачи в аренду на 10 лет? Скорее всего нет, так как в долгосрочной перспективе хотя бы за счет инфляции цены будут выше, чем сейчас, даже несмотря на временные спады. Так, несмотря на кризис 1998 г., уже в 2003 г. стоимость жилья превысила докризисный уровень.

Тем не менее в обозримом будущем расклад на московском рынке недвижимости скорее всего будет уже не такой, как раньше. Период, когда дорожало все подряд и дорожало сильно, фактически прошел. Как известно, при наступлении стабилизации или стагнации заметно усиливается дифференциация рынка. Это означает, что нет единого тренда вверх или вниз, а в зависимости от свойств каждого отдельного дома и даже квартиры она может дорожать или дешеветь, продаваться хорошо или плохо. Это нормальная ситуация для сбалансированного, а не ажиотажного рынка. И несмотря на огромный потенциальный спрос на московское жилье, следует понимать, что при нынешних ценах величина реального платежеспособного спроса оказывается уже довольно ограниченной и продавцам за нее придется бороться.

И, наконец, о прогнозе. Следуя приведенной здесь аналогии, можно было бы думать, что московский рынок недвижимости ожидает закономерный провал цен на 30% и более, как это было во второй половине 1998 г. и 1999 г. Причем сторонники идеи «справедливой» цены на московское жилье скорее всего с радостью поддержат эту идею, ведь расчеты о переоцененности московских квартир на 30-40% стали появляться уже год назад. Тем не менее будем помнить, что сейчас не 1998 год и сделанная нами аналогия носит приблизительный характер. Поэтому спад на рынке недвижимости сейчас очень возможен, но в нынешних условиях он будет скорее всего более мягким, чем в 1998 г.

Однако вынесем за скобки аналогии и вернемся к реалиям сегодняшнего рынка. Как уже было отмечено, темпы роста цен на московские квартиры постепенно снижаются, и с большой долей уверенности можно говорить о том, что нынешняя волна подорожания жилья все же выдыхается. Возможно, что окажутся верными более ранние прогнозы начала года о том, что это подорожание захлебнется уже после майских праздников. Не исключено, что по инерции рост может продлиться еще месяц-два. Но это не меняет сути, так как во все периоды развития рынка недвижимости резкое подорожание жилья не переходило в умеренный рост, а заканчивалось стагнацией. И чем выше поднималась ценовая планка накануне, тем глубже была коррекция цен впоследствии.

В 2007 г. величина явной коррекции, которую отражала статистика, составила около 5%. Скрытая коррекция была заметно больше — примерно 10-15%. Вполне очевидно, что если на московском рынке недвижимости разразится новая стагнация, то величина отката цен назад будет как минимум такой же, а скорее всего даже большей. Так, при явной коррекции около 10% величина полного отката цен назад с учетом скидок, торга, игры с курсом доллара и прочих подобных приемов может достигнуть 15-20%. Это, конечно, не 30% и более, как в 1998-1999 гг., но для рынка, привыкшего к постоянному росту, весьма существенно.

Также вполне естественно предположить, что если стагнации 2004 и 2007 гг. длились около 8-9 месяцев, то предстоящая, последняя в полном цикле из трех волн роста, должна быть более продолжительной. Если переход рынка в стадию стагнации произойдет в ближайшие месяцы, то эта стагнация может продлиться не только до конца этого года, но и как минимум до осени следующего или даже до 2010 г. По логике, рынку нужно время, чтобы уровень платежеспособности населения, по крайней мере основной части среднего класса, догнал уровень цен на жилье. В результате полная продолжительность второго цикла столичного рынка недвижимости, включающая три волны подорожания жилья 2001-2008 гг. и последующий период «отдыха», также может составить около 10 лет, как и продолжительность первого цикла, пришедшегося на 1991-2000 гг.

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество