Несмотря на то что кризис не обошел стороной рынок жилья, периодически в прессе появляются сообщения, что какой-то из его сегментов «стихии» неподвластен. В конце ноября, например, одно из агентств недвижимости поразило профессиональный мир следующей новостью: в классе элита наблюдается… рост, причем столь существенный (3,2% в месяц), что его никак нельзя списать на статистическую погрешность.
Как относиться к подобной информации? Можно, конечно, объяснить ее появление ожиданиями продавцов жилья: дескать, кому-то очень хочется сладкого, вот он и повторяет «халва». Однако не все так просто. Известно, что различным классам недвижимости присущи свои особенности. И даже если везде происходит один и тот же процесс, то, как правило, с разной скоростью: допустим, одна категория квартир прибавляет в цене 2 % в месяц, другая — все 5 %.
Но иногда рынок характеризуется и совершенно противоположными тенденциями внутри сегментов. Возможно, именно это и происходит сегодня.
Беззащитный бизнес-класс Давно замечено, что продукты разных ценовых групп — это, по существу, не конкурирующие, а совершенно разные товары. Применительно к недвижимости это правило работает безупречно. Квартиры классов эконом, бизнес и элита предназначены для определенных категорий покупателей. Если у одной из них дела идут иначе, чем у другой, ценовая динамика в отношении объектов тоже будет различаться. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что долгое время лидером на московском рынке был бизнес-класс — к нему относилось 64% всего предложения (23% приходилось на эконом и 13% — на элиту). «В «бизнесе» и был сосредоточен покупательский спрос. Кроме того, данный сегмент жилья давал девелоперам возможность получить достаточный экономический эффект от использования дорогой московской земли», — говорит эксперт.
В нынешних условиях ряд преимуществ обнаружился у сегментов эконом и элита. По словам К. Ковалева, у них есть своего рода буферы, то есть факторы, способные смягчить влияние кризиса. Для класса эконом это ожидаемый приход покупателей из бизнеса, а также первоочередная поддержка со стороны государства. Для элиты — меньшая зависимость проектов от подорожавших кредитных ресурсов, а также более стабильный (хотя и традиционно самый небольшой по сравнению с другими сегментами) спрос. В результате, по мнению представителя Blackwood, бизнес-сегмент, прежде развивавшийся наиболее быстрыми темпами, которому прочили постоянное лидерство, оказался под основным ударом кризиса…
С тем, что «экономные» квартиры в перспективе могут начать покупать те, кто еще несколько месяцев назад рассчитывал на бизнес, соглашается и Ольга Маркова, маркетолог управляющей компании «Пересвет-Инвест». «Застройщики экономкласса не спешат снижать цены, рассчитывая на прирост клиентов, — отмечает она. — Разрыв цен между этими классами начнет постепенно уменьшаться. Например, в Саратове к концу ноября увеличился спрос на сравнительно дешевые по отношению к другим районам города квартиры в Ленинском районе, что привело к повышению цен на 2%».
Столь ли существенна разница? Ситуация, когда что-то из товара дорожает, а что-то дешевеет, в принципе возможна. Но, как считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), в сегодняшних условиях отрицательный тренд настолько сильный, что о подорожании жилья пока говорить не приходится, разница между сегментами порой только в том, что квартиры дешевеют с разной скоростью.
Подвергается критике и версия о том, что у богатых людей дела сегодня идут лучше, чем у бедных. «Это справедливо при слабеньких локальных стагнациях, — отмечает О. Репченко. — Сегодня же достаточно серьезный кризис, в котором богатые как раз и потеряли больше всего. Прослойка тех, кто остался на плаву и кому все нипочем, конечно, есть. Но спрос в элитном сегменте все равно сильно сократился. Во-первых, за счет уехавших иностранцев, тех, чьи компании закрыли в Москве свои представительства. Во-вторых, за счет части российских бизнесменов, которые попали в кассовый разрыв и срочно нуждаются в деньгах для ведения своего бизнеса. Немало людей пострадали при падении фондового рынка — им теперь не до приобретения недвижимости».
Чем же в таком случае объяснить публикации, извещающие о росте цены в том или ином классе жилья? Трудно спорить с тем, что реальные суммы сделок — тайна за семью печатями, анализу поддается лишь количество предложений, а к ценам нужно применять большие или меньшие поправки на торг. И ситуация здесь в разных сегментах может оказаться прямо противоположной.
«В экономе продавцы вынуждены достаточно быстро реагировать на происходящее, — поясняет руководитель irn.ru. — Там поток, необходимость для домостроительных комбинатов быстро оборачивать средства. Следовательно, уже через два-три месяца продавцы будут вынуждены скорректировать цены в сторону понижения. С другой стороны, в этом классе имеется потенциал: есть множество людей, которым квартира нужна для жизни, но при этом не хватает денег. Если цены снизятся на 20–25% — покупатели появятся». Одним словом, удешевление недорогого жилья будет быстрым и заметным глазу.
В элитке — с точностью до наоборот. Здесь продавцы изначально нацелены на то, что квартиры ждут своего покупателя минимум полгода — год. Поэтому цены предложения снизятся очень нескоро — а могут и не уменьшиться вообще. Продавцы же будут морально готовиться к предстоящим скидкам.
Еще раз о ликвидности Истинный водораздел между ликвидным и неликвидным жильем проходит сегодня вовсе не по границе классов. «Я бы сказала, что везде востребован качественный товар: квартиры без недостатков, с хорошей (для своей ценовой категории) планировкой, видом из окна и прочими потребительскими качествами, — говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». — Востребованность качественных предложений даже в условиях кризиса будет высокой».
Полностью согласен с такой точкой зрения и О. Репченко. «На растущем рынке было востребовано все: как очень удачные проекты, так и с изъянами, — отмечает он. — Сейчас покупателей во всех сегментах осталось немного, у них есть возможность выбирать, и они приобретут в итоге самые лучшие объекты. А вот все остальное… Например, у нас в последние годы никого не удивляли «суперэлитные» квартиры с окнами, выходящими во двор-колодец, в домах без паркинга, без собственной огороженной территории. Там «просадка» будет очень сильной — именно потому, что цены на такие предложения в последние годы были завышены сверх меры».
Что касается перспектив, то сегодня они, мягко говоря, туманны. Все наши будущие победы и поражения зависят от многих обстоятельств. Главное — это состояние мировых цен на нефть. Пока они снижаются, никакого роста на нашем рынке недвижимости не будет, считают, например, эксперты компании «САВВА». Когда более 50% бюджета страны составляют доходы от продажи энергоносителей — зависимость слишком очевидна…
