Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Банки опасаются выводить ипотечные программы на рынок загородной недвижимости

20.06.2008 12:24  [ ИАА Загородная недвижимость ]

Загородный рынок Петербурга и Ленобласти настораживает кредитные организации юридической несостоятельностью, отсутствием девелоперов, которым можно доверять, а также невозможностью адекватно оценивать ликвидность индивидуальных домов. Как следствие — число ипотечных кредитов, выданных на покупку недвижимости за городом, более чем скромно, особенно на фоне городских объемов.

Не вина, а беда

Только 5 % всех ипотечных кредитов составляют займы, выданные на приобретение загородной недвижимости, — такую статистику приводит генеральный директор петербургского представительства Банка Сосьете Женераль Восток Елена Шевелева. В основном эти проценты складываются из кредитов на покупку недвижимости на вторичном рынке, поскольку получить заем для приобретения за городом новостройки гораздо сложнее, чем на покупку коттеджа «с историей». «Об ипотеке на первичном рынке загородной недвижимости сегодня можно только мечтать», — говорит Алла Трубникова, советник управляющего Национального резервного банка. К традиционным причинам, тормозящим развитие загородной ипотеки, первичный рынок добавляет свои проблемы.

Одной из таких проблем эксперты называют дефицит застройщиков, которым можно доверять. «Существует риск невыполнения застройщиком обязательств по реализации проекта», — отмечает Трубникова. По ее словам, ипотечные кредиты на первичном рынке отваживаются выдавать лишь единицы банков, да и то — проверенным застройщикам. А таковых ввиду молодости загородного рынка немного. «Пока на рынке преобладают небольшие компании, а крупных игроков, хотя они в последнее время и выходят, довольно мало», — считает Елена Шевелева.

Недоверие банков — это не вина, а беда девелоперов. Часто реализации малоэтажных проектов препятствуют внешние факторы, а именно проблемы, находящиеся исключительно в компетенции органов власти. Например, отсутствие градостроительной документации, ведь около 80 % населенных пунктов Ленобласти не имеют генплана.

Кредиты на покупку недвижимости на первичном загородном рынке рискуют выдавать банки, непосредственно вовлеченные в строительство. Среди них Национальный резервный банк, при участии которого возводится жилой массив «Янино».
Вопросы ликвидности

Молодостью рынка и неучастием значимых (по меркам банков) игроков объясняется отсутствие строгой системы определения ликвидности малоэтажных объектов. По мнению Елены Шевелевой, необходимы структуризация рынка и систематизация объектов. «Только тогда можно будет определиться с ликвидностью», — считает эксперт. Однако до настоящего времени единой системы классификации объектов рынок так и не разработал — каждая компания использует свою методику определения ликвидности.

Проблема оценки ликвидности сдерживает развитие ипотеки и на вторичном загородном рынке. «Прогнозировать, удастся ли продать объект в случае дефолта покупателя-заемщика, сложно, — говорит Алла Трубникова. — Особенно в отношении элитных объектов: часто они продаются дешевле, чем ожидает покупатель».

Оптимизм банкам внушает то обстоятельство, что сейчас в планах девелоперов все чаще фигурируют крупные поселки, от 200 домовладений. В них планируется возводить дома по типовым проектам, определить ликвидность которых — уже вполне решаемая задача. Эту тенденцию отмечает и вице-президент Европейского трастового банка Евгений Чепенко: «В России наблюдается снижение объемов строительства домов индивидуальной постройки; количество серийных домов значительно увеличилось и составляет больше половины. В таких условиях индивидуальное строительство, особенно загородное, имеет не меньшую перспективу, нежели возведение многоквартирных домов».
У ипотеки проблемы с законом

Загородной ипотеке приходится сталкиваться с вопросами землепользования и препятствиями в виде законодательных актов. «Лишь 20 % загородной недвижимости Ленобласти оформлено корректно с юридической точки зрения», — говорит Елена Шевелева. Участники рынка отмечают проблемы с межеванием, отсутствием кадастровых паспортов, со статусом земельных участков. По мнению Аллы Трубниковой, чаще всего участок не оформлен в собственность или факт оформления спорен, а также «нечисто» проведена приватизация земли.

По словам Елены Шевелевой, банки весьма неохотно предоставляют кредиты на коттеджи, расположенные на землях сельхозназначения, даже при наличии разрешения на использование под ДНП. «Существует риск изъятия земельного участка, поэтому с этим сегментом банки предпочитают не работать», — отмечает эксперт.

Облегчает положение то обстоятельство, что большинство коттеджей строятся на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. В частности, по данным компании «Петербургская недвижимость», больше половины (59 %) реализуемых сегодня коттеджных поселков расположены на землях ИЖС. А это 55 % всех продающихся в организованных комплексах домовладений.

Кроме того, вселяет надежду внимание государственных органов власти к проблемам загородной ипотеки. Так, по словам Евгения Чепенко, готовятся поправки в несколько законодательных актов: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Редактируется и ряд других законов, призванных упорядочить ситуацию в сфере ипотеки.
Ипотека не вырастит цены

Все без исключения участники рынка полагают, что залог развития ипотечного кредитования загородной недвижимости — рост объемов строительства. Для наращивания объемов, по мнению Аллы Трубниковой, необходимо вмешательство государственных органов. «Надо отрегулировать процедуру выделения земельных участков — кроме всего прочего, это сократит сроки реализации проектов. Нужно определиться со статусом земли, а также сократить сроки приемки в эксплуатацию и регистрации объектов загородной недвижимости», — говорит эксперт.

Правда, с развитием ипотеки появляется угроза существенного роста цен на загородные объекты и землю. Основываясь на опыте рынка Латвии, президент Латвийской ассоциации девелоперов Угис Стипниекс предостерегает: «Несмотря на то, что в России цены на недвижимость высоки, они могут вырасти еще. У нас цены поднялись настолько, что государству пришлось запускать механизмы сдерживания».

Впрочем, банки надеются, что значительного повышения цен удастся избежать. «Первейшая задача — ликвидировать дефицит малоэтажной недвижимости. Тогда заработают механизмы, регулирующие рост цен», — уверена Елена Шевелева.

К списку новостей    Версия для печати

Обсуждаем (0)

Добавить комментарий:



  

© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
news@ipocredit.ru – новости, пресс-релизы
redaktor@ipocredit.ru – информационное сотрудничество
admin@ipocredit.ru – рекламное сотрудничество