Как купить офис, торговую точку, склад, производственное помещение
Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы
www.megastock.com
Здесь находится аттестат нашего WM идентификатора 200000296539
Проверить аттестат



Как купить офис, торговую точку, склад, производственное помещение

22.11.2010 23:04 

Как найти вариант, соответствующий вашим запросам и возможностям? На что нужно обратить внимание в договоре купли-продажи? Узнайте, как проще и быстрее приобрести объект коммерческой недвижимости.

Как выбрать нежилое помещение

Выбирая нежилое помещение, будущему покупателю нужно в первую очередь учитывать цель приобретения. Если помещение или здание под офис, торговую точку, склад или производство покупается для собственных нужд, на первом плане будет максимальное соответствие особенностям вашего конкретного бизнеса. Совсем другое дело, если объект коммерческой недвижимости планируется сдавать в аренду или покупается в инвестиционных целях, для дальнейшей перепродажи. В этом случае доходность сделки будет зависеть от других факторов.

Кроме того, на выбор того или иного нежилого помещения, которое вам хотелось бы приобрести, будет влиять выбранный вами метод оплаты. Если для того, чтобы купить офис или иное помещение, вы планируете использовать лизинг или ипотеку, надо будет учитывать, помимо своих собственных желаний, еще и требования лизинговой компании или банка, которые примут участие в сделке.

Если вы решили приобрести нежилое помещение под офис или непосредственно купить офис, торговую точку, склад или производство, то одной из главных проблем, с которой вы столкнетесь, станет проблема выбора. Предложений много, и выбрать из них те, что вам на самом деле подходят, будет непросто. Огромное количество газет, бумажных и электронных каталогов недвижимости публикуют объявления о продаже помещений и зданий, но заключенная в них информация никогда не дает полной картины, приукрашивая достоинства и скрывая недостатки. Придется потратить немало времени, объезжая разные места, осматривая выставленные на продажу здания и помещения, чтобы разобраться, что к чему на самом деле.

Сделки с коммерческой недвижимостью имеют много нюансов. Некоторые спорные и потенциально опасные моменты договора купли-продажи нежилого помещения способны выявить только юристы, специализирующиеся на рынке недвижимости. При заключении сделки по приобретению недвижимости ваши интересы защитит профессиональный посредник — риэлторская, брокерская или консалтинговая компания. Посредническая компания оказывает услуги по сопровождению сделки на любом этапе реализации — подбор и оценка объекта сделки, проверка сделки на юридическую чистоту, подготовка контракта, его нотариальное заверение, организация расчета, подготовка документов и оформление государственной регистрации прав собственности на приобретенный объект недвижимости.

Взаимодействие с посредником начинается с подачи заявки на поиск нужного вам объекта недвижимости. В заявке необходимо максимально подробно описать ваши требования и пожелания по поводу будущего объекта сделки. Благодаря своему знанию рынка недвижимости, посредническая организация оперативно выберет из многообразия существующих предложений те, которые действительно отвечают вашим потребностям.

На этом этапе посреднику не надо ничего платить — оплата услуг посредников на рынке недвижимости производится только по результату. Аванс или предоплату просят, как правило, нечистые на руку компании.

Поскольку подача заявки на поиск объекта недвижимости для приобретения вас ни к чему не обязывает, для повышения эффективности поисков можно подать заявки сразу нескольким компаниям.

Специалисты компании-посредника осмотрят соответствующие вашим требованиям объекты и предоставят подробное описание самых интересных вариантов, с указанием всех достоинств и недостатков. По вашему желанию посредническая компания проведет предварительные переговоры с продавцом по согласованию условий сделки купли-продажи недвижимости.

Как заключить договор купли-продажи нежилого помещения

В договоре купли продажи объекта коммерческой недвижимости должно присутствовать подробное описание объекта недвижимости, срок и порядок расчета. Причем российское законодательство допускает определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах.

Также в договоре в обязательном порядке указывается, на основании каких документов продавец владеет, пользуется и распоряжается реализуемым объектом.

«Важно убедиться, что помещение не было перепланировано или реконструировано без получения установленных законом разрешений, — делится Юрий Тараненко. — Некоторые виды перепланировки или реконструкции помещения делают невозможным его сдачу в аренду. Покупателю таких помещений придется оформлять перепланировку за свой счет, или же будет невозможно зарегистрировать договор аренды объекта недвижимости».

Если вы приобретаете отдельно расположенный объект недвижимости, надо обратить внимание, какими правами обладает продавец на земельный участок, занятый этим объектом недвижимости. Дело в том, что, при покупке объекта недвижимости, права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, переходят к вам в том же объеме, в котором ими обладает продавец. А, к примеру, объект недвижимости, расположенный на земельном участке, который используется на правах аренды, в некоторых случаях невозможно использовать в качестве залога по кредиту.

Таким образом, прежде чем заключать договор купли-продажи нежилого помещения, стоит уточнить, подразумевают ли какие-то ограничения по использованию приобретаемого объекта недвижимости правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором он расположен.

Как провести сделку по приобретению нежилого помещения

Прежде чем заключить договор купли-продажи помещения или здания нежилого фонда, рекомендуется подписать предварительный договор, который гарантирует соблюдение достигнутых договоренностей обеими сторонами. На этой стадии проверяются полномочия продавца (если продавец осуществляет сделку с помощью представителя, то и полномочия представителя продавца) и юридическая чистота сделки: все ли предыдущие сделки с помещением были законными, не является ли интересующий вас объект коммерческой недвижимости предметом спора между нынешним и предыдущим собственником.

Помимо этого, прежде чем купить офис, нужно проверить, не имеет ли выбранный для покупки объект коммерческой недвижимости обременений, про которые умолчал продавец. Самые распространенные виды обременений — это аренда и залог недвижимости.

Как известно, смена собственника не влияет на условия ранее заключенного договора аренды. В случае покупки помещения, обремененного арендой, необходимо заранее обсудить и зафиксировать с продавцом условия передачи арендных платежей за период с момента перехода права собственности к покупателю, а также гарантийного депозита, если таковой был предусмотрен договором аренды.

Что касается заложенного имущества, следует иметь в виду, что продавать его можно только с согласия залогодержателя.

Договор купли-продажи нежилого помещения заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Согласно ему продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости. Исполнение обязательств по договору — передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем подтверждает передаточный акт.

Договор купли-продажи нежилого помещения подлежит государственной регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации). Одновременно с регистрацией договора купли-продажи происходит регистрация перехода прав собственности на нежилое помещение, в подтверждение которого вам выдается свидетельство о регистрации. Право собственности на приобретенный объект недвижимости возникает только с момента государственной регистрации прав на недвижимость.

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2018 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество