Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
atlantic global


Знать союзника в лицо

12.05.2010 18:50 
ipoteca-32-180x160.jpg
Как не заблудиться в дебрях ипотеки?

Прежде чем брать ипотеку, надо понять, что она вам дает, на каких условиях будет для вас удобной и каковы перспективы на будущее.

Примерно полтора года назад одна моя коллега, давно перебравшаяся на жительство в Москву, решилась взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. До этого примерно лет шесть Галина обитала в съемных квартирах, и сменила их за это время раза четыре. Наконец, ей надоело переезжать с места на место, и она оформила банковскую ссуду. Первый год Галина постоянно пребывала в глубокой задумчивости, а с лица ее не сходило озабоченное выражение: ее постоянно терзали сомнения в том, справится ли она с ежемесячными платежами. И вот совсем недавно состояние озабоченности уступило место куда более радостному состоянию. По офису Галина буквально летает, работа у нее спорится, она вновь почувствовала вкус жизни во всех ее проявлениях, начиная от пирожных в любимой кофейне и заканчивая полноценным отдыхом на морскому берегу ближайшим летом.

«Знаешь, сначала я боялась, что не осилю кредитные платежи, — призналась она. — Потом немного поднапряглась и каждый месяц стала вносить на счет суммы большие, чем надо по договору. И теперь, когда там на случай какого-нибудь форс-мажора, собрано денег на три платежа вперед, «напряг» исчез. Зато я сполна ощутила удовольствие собственного дома, в котором все как мне хочется — от обоев на кухне до цветов на подоконнике. Все-таки прав был классик: мы очень зависим от квартирного вопроса».

Еще задолго до своего появления ипотека в России была объявлена универсальным средством решения квартирного вопроса. Потом население оценило стоимость услуги и вздрогнуло — покупать жилье в кредит оказалось по силам лишь тонкой «прослойке» наиболее обеспеченной части среднего класса, проживающей, по большей части в столице. С каждым годом эта «прослойка» расширяется, но пока, как отметили в исследовании, недавно проведенном по заказу ДжиИ Мани Банка, Россия остается страной всеобщей аренды. Причем вопрос выбора между арендой и ипотекой все чаще решается в пользу ипотеки, поскольку арендные ставки постепенно догоняют ставки по ипотечным кредитам.

Впрочем, снимать квартиру — это еще не самый плохой вариант: по данным того же исследования, больше половины россиян живет вместе с родителями до 29 лет, а 27% делят жилплощадь с родителями до 39 лет.

Счастливые обладатели собственного жилья тоже далеко не все довольны существующим положением дел: почти половина опрошенных ответила, что живут в квартире площадью не более 50 кв. м.  и хотели бы расширить свое жизненное пространство.

И, наконец,третья категория желающих взять ипотеку — те, кто хотел бы с помощью кредита приобрести загородное жилье.

Ипотечный прорыв в России наступил в 2006 году: объем выданных кредитов на приобретение жилья увеличился в четыре раза. В 2007 году темпы роста стали менее впечатляющими, но так ведь и точка отсчета была уже далеко не нулевой. Ожидается, что к 2010 году сумма ипотечных кредитов в России превысит триллион рублей.

Что будет дальше?

Вы можете представить себе перспективы российской ипотеки, сравнив данные по России, Европе и США. Сейчас у нас доля ипотечных кредитов равняется 2,3% от валового внутреннего продукта (ВВП) — такие данные приводит в своем исследовании Альфа-Банк. В Польше, Венгрии и Чехии ипотека равна 10–15% ВВП, в Европе и США — до 30–60% от ВВП. Вот один ориентир.

В России за счет ипотеки сейчас совершается в среднем 10–15% от общего числа сделок с недвижимостью, в США — 85%. Это второй ориентир. Идеалистически настроенные чиновники обещают, что к 2020 году на долю ипотеки в России будет приходиться не меньше сделок, чем в США в лучшие годы. Более прагматичные участники рынка прогнозируют, что к этому сроку ипотечной станет каждая вторая сделка по покупке жилья.

Так что перспективы весьма впечатляющие. Собственно, если вы не можете всерьез причислить себя к миллионерам, других вариантов обзавестись жильем сегодня просто не осталось. ЖСК и не к ночи помянутое долевое строительство практически приказали долго жить, на государство могут надеяться только дожившие до нынешних времен советские очередники, трущобники, наиболее оптимистичные молодые семьи и военнослужащие — для них внедряются варианты социальной ипотеки.

ОК, я согласен, скажете вы, но что именно мне выбрать? И действительно, сегодня на рынке насчитывается не одна сотня вариантов. Даже профессионалы подчас теряются среди такого разнообразия. И надо тщательно обдумать, что из имеющегося в наличии будет оптимальным вариантом лично для вас, с вашими индивидуальными запросами. Существует несколько признаков, имеющих ключевое значение при выборе кредита.

«Первичка» или «вторичка»

Самые ходовые ипотечные кредиты — на приобретение жилья на вторичном рынке (то есть уже готового, сданного в эксплуатацию жилья). Это базовый продукт, он присутствует в линейке любого банка, работающего на ипотечном рынке.

Банки выдают кредит на покупку готовых дома или квартиры при наличии у будущего новосела от 0 до 50% процентов стоимости приобретаемого жилья. Размер процентной ставки зависит от способа подтверждения дохода, валюты кредита, размера первоначального взноса (чем он выше, тем ставка может быть ниже), иногда от срока погашения кредита.

Кстати, сейчас, после перемен, вызванных мировым кризисом ликвидности, без первоначального взноса из крупных банков безоговорочно предоставляют кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке, видимо, только ВТБ 24 и Банк Москвы. Готовы рисковать и некоторые региональные банки, например, в Самаре Газбанк предлагает взять кредит на приобретение недвижимости без первоначального взноса на сумму до 5 млн рублей под 13,5% годовых.

Ряд банков готов предоставить кредит на приобретение недвижимости с нулевым первоначальным взносом только в случае залога уже имеющейся недвижимости — например, «ДельтаКредит», ОТП-Банк (бывший Инвестсбербанк, вошедший в венгерскую банковскую группу OTP), ТрансКредитБанк, Финамбанк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк.

Купить в кредит квартиру в строящемся доме немного сложнее, чем на вторичном рынке. Обычно банки готовы давать кредиты на покупку строящегося жилья только у тех строительных компаний, которые аккредитованы банком. Абсолют Банк и РосЕвроБанк кредитуют приобретение жилья у группы компаний ПИК. Альфа-Банк недавно запустил ипотечную программу на покупку квартир в новостройках компании ДОН-Строй. Совместную программу ипотечного кредитования реализуют банк «Возрождение» и финский строительный концерн «ЮИТ» («YIT»).

Однако до того момента, как заемщик станет собственником квартиры, он не может использовать ее в качестве залога. Существуют два варианта решения этой проблемы. «В качестве обеспечения по кредиту используют залог уже имеющейся в собственности недвижимости, либо залог имущественных прав», — поясняет Денис Земан, начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка.

В первом варианте условия кредита ничем особо не отличаются от обычного ипотечного кредита на приобретение жилья. После оформления права собственности можно переоформить залог на новую квартиру. А если вы не собираетесь при этом продавать ту, что была заложена, то можно вообще ничего не менять.

Другое дело, если вы ограничились залогом своих имущественных прав на строящееся жилье. Пока вы не оформили его в собственность, кредит, который банк выдаст, не будет ипотечным. Ипотека, по определению, это кредитование под залог недвижимости, а не призрачных прав на нее в туманном будущем. Поэтому проценты по такому кредиту будут выше, чем по классической ипотеке на 2–3%. После оформления права собственности, вам лучше максимально быстро переоформить залог, чтобы ваш кредит стал ипотечным. Ставка при этом будет снижена.

Впрочем, как уходит в прошлое нежелание банков иметь дело с первичным рынком жилья, так и в отношении ставок банки тоже становятся лояльнее. Примером служит налаженное в Петербурге сотрудничество «Банка Сосьете Женераль Восток» (BSGV) и строительной компании «ЮИТ Санкт–Петербург». Кредиты на приобретение квартир в трех строящихся жилых комплексах выдаются на общих для ипотечного кредитования условиях, несмотря на отсутствие до поры нормального залога. В рамках этой программы вам не придется платить повышенную процентную ставку за обслуживание кредита до того момента, как он зарегистрирует свое права собственности на квартиру и оформит ее в качестве залога. На весь период погашения кредита устанавливается фиксированная процентная ставка от 9,25% до 11% годовых для кредитов в долларах США, и от 10,50% до 12,50% годовых для кредитов в рублях (в зависимости от  размера первоначального взноса и срока кредита).

Некоторые банки поступают еще более радикально. С прошлого лета Банк Москвы, Независимый строительный банк и банк «Зенит» предлагают взять кредит в рублях на приобретение новостроек СУ-155 под 8% годовых на время строительства.

Назад, к природе

Взять кредит на загородный дом предлагает все больше банков. Некоторые из них не делают разницы между загородным жильем и городским — и то, и другое кредитуется в рамках одной программы. Так поступают Абсолют Банк, Городской Ипотечный Банк, Газэнергопромбанк, Кредит Европа Банк. Такой подход может говорить о том, что в принципе, банк с опаской относится к загородному жилью, и вписал его в кредитную программу лишь «для солидности». Хотя может ни о чем таком и не говорить.

Как бы там ни было, загородное жилье по-прежнему считается менее ликвидным залогом, чем городская квартира. Если вы не сможете рассчитаться по кредиту, дом будет сложнее продать, чем квартиру. А чем дольше банк будет искать покупателя, тем выше риск понести убытки.

Кроме того, дом сложнее оценить, поскольку четкие критерии оценки загородной недвижимости на российском рынке еще толком не сформировались. В результате банки стремятся занизить рыночную стоимость дома: из-за этого они предложат одолжить сумму, недостаточную для покупки сельской резиденции.

Чтобы снизить свои риски, банки вводят специальные программы, в рамках которых выдают кредиты только на приобретение загородного жилья. В ЮниКредит Банке действует программа «Кредит на коттедж», в Городском Ипотечном Банке — «Дом», Русском ипотечном банке — «Свой дом».

Первоначальный взнос и процентная ставка на приобретение коттеджа или таунхауса в этом случае, как правило, выше, чем в случае приобретение городского жилья. Примером служат Судостроительный банк, банки «УралСиб» и «Союз», Московский кредитный банк (МКБ).

Оптимальный вариант приобретения загородного дома — это использование партнерской программы застройщика и банка. В этом случае оценка залога не займет много времени, и представление банка о стоимости выбранного вами жилья не разойдется с мнением продавца. И можно быть уверенным, что условия кредитования окажутся мягче, чем при покупке дома «на стороне».

Некоторые банки начали выдавать кредиты под залог земельного участка, которые меньше года назад считали верхом риска. Можно купить в кредит сам участок, оформив его в качестве залога — эту возможность предоставляют Райффайзенбанк и Московский кредитный банк. Но более востребованы кредиты на строительство жилого дома под залог имеющегося участка — их выдают Банк Москвы, Меткомбанк.

Цель оправдывает средства. Кредитные

Допустим, вам нужна не квартира, а крупная сумма денег. В этом случае ипотека тоже может оказаться вам удобной.

Под залог квартиры или дома в банке можно получить большой и недорогой кредит либо на приобретение другой недвижимости, либо на какие-то другие цели. Эти кредиты принято называть нецелевыми. «Кредит под залог — это отличный инвестиционный инструмент, который позволяет взять крупную сумму денег под сравнительно низкий процент», — отмечает Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка.

Если речь идет о получении кредита не на приобретение жилья, а на другие нужды, то может оказаться, что вам гораздо выгоднее заложить банку недвижимость, чем оформить потребительский кредит. Сумма кредита под залог недвижимости составит 75–80% от стоимости залога — в потребкредитовании столько могут просто не дать. Проценты же по нецелевому ипотечному кредиту будут, по меньшей мере, в два раза ниже, чем по кредиту потребительскому. Например, в Альфа-Банке ставки в рублях от 12,9% годовых, в долларах — от 11,5% годовых, максимальный размер кредита — 12, 5 млн рублей.

Срок кредитования может быть несколько меньше, чем по кредитам на приобретение недвижимости, но гораздо большим, чем в потребкредитовании — 10–15 лет.

Как правило, банки не интересуются, на что вы потратите полученные под залог жилья деньги. Но есть и любопытные банки. Например, ОргрэсБанк делит нецелевые кредиты под залог недвижимости на два вида: если вы согласуете с банком использование полученных средств, то ставка будет на 1% ниже, чем в том случае, если вы пожелаете сохранить в тайне свои нужды.

Задний ход с дисконтом

В прошлом году в России получила развитие новинка — рефинансирование ипотечного кредита.

Толчком к развитию подобного рода услуги стало резкое падение процентных ставок. У заемщиков появился смысл погасить взятый один-два года назад кредит за счет нового, поскольку экономия на ежемесячных выплатах составляла ощутимую сумму. И практически все крупные банки включили рефинансирование в перечень своих услуг, например ВТБ 24, Раффайзенбанк, Абсолют Банк, Банк Москвы, Альфа-Банк, Городской Ипотечный Банк, РосЕвроБанк, ДжиИ Мани банк. Почти все они готовы рефинансировать как чужие кредиты, так и свои собственные.

«Для банка, выдавшего изначальный ипотечный кредит, рефинансирование этого кредита заемщиком аналогично просто досрочному погашению, — объясняет Елена Шилина, старший вице-президент ИпоТекБанка. — Таким образом, клиент может рефинансировать свой ипотечный кредит по истечении моратория на досрочное погашение — обычно это 12 месяцев».

Есть и еще один вариант — вы можете перекредитоваться под меньшие проценты в другом банке. Причем эту процедуру могут взять на себя кредитные брокеры, наиболее крупные брокерские компании уже включили эту услугу в свое «меню».

За счет рефинансирования, помимо снижения процентной ставки, вы можете сделать еще две немаловажные вещи.

Во-первых, снизить выплаты по кредиту за счет удлинения срока погашения — за последний год этот срок стал гораздо больше, чем раньше.

Во-вторых, можно рефинансировать кредит из рублей в доллары — за счет устойчивого падения курса удельный вес платежей по «долларовому» кредиту снижается месяц от месяца.

И, наконец, рефинансирование пригодится тем, чье жилье с момента приобретения резко выросло в цене, если вдруг понадобится крупная сумма денег. «Альфа-Банк, например, может предоставить кредит на дополнительную сумму, превышающий действующий остаток задолженности, исходя из текущей стоимости квартиры и платежеспособности заемщика», — поясняет Илья Зибарев. Такую же услугу предлагает брокерская компания «Фосборн Хоум». Она, в частности, предлагает рефинансирование, при котором вы можете получить дополнительную сумму на приобретение автомобиля или дачи.

Самостоятельная работа

Летом прошлого года банк «ДельтаКредит» положил начало веселой банковской игре под названием «Назначь свою ставку». Это ипотечная программа, согласно которой заемщики имеют возможность снижать процентную ставку на 0,5–1% (до 8,5% для кредитов в долларах и до 10,25% — в рублях), если заплатит в качестве комиссии за выдачу кредита от 1,5 до 3% от его размера.

Наоборот, если уплата комиссии для заемщика в тягость, ее можно не платить, но тогда проценты по кредиту будут на 0,5–1% выше.  В этом году идею подхватили Альфа-Банк, запустивший программу «Управляй ставкой!», и Банк Жилищного Финансирования — в его варианте это называется «Меняй правила — плати меньше».

А ДжиИ Мани банк не удовлетворился этой схемой. С конца 2007 года в этом банке заемщики могут сами полностью моделировать параметры своих ипотечных кредитов. Вы можете выбирать между рублями и долларами, между первоначальным взносом от 5% до 20%, между периодом кредитования от 1 года до 30 лет, между наличием или отсутствием комиссии за выдачу кредита.

Отдельного упоминания заслуживают специальные акции банков, которые с прошлого года идут нескончаемой чередой. В одном банке заканчивается период льготных условий, в другом — начинается. О размахе и характере возможных льгот по ипотеке вы можете составить  представление по рекламному «набору», ознаменовавшему нынешнюю весну.

Райффайзенбанк запустил специальную акцию «Единая ставка для всех»: для заемщиков, не имеющих возможности подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ, в течение определенного срока размер процентной ставки устанавливается ниже на 0,5% — как для обладателей «белых» зарплат.

Городской Ипотечный Банк предлагает «большой пакет скидок» всем, кто придет за ипотекой. Можно сэкономить на сборе за выдачу кредита, а также получить скидки от партнеров банка — агентств недвижимости, страховых, оценочных компаний.

ИпоТекБанк и риэлтерская компания «Домострой» предоставляют льготы клиентам друг друга.

Альфа-Банк снижает размер процентных ставок и комиссию за выдачу ипотечного кредита для клиентов компании «БЕСТ-недвижимость». Кроме того, решение о выдаче кредита для клиентов компании-партнера обещают принимать в течение 24 часов.

Добровольная кабала или свобода… от жилья?

Об ипотеке по-прежнему много спорят. Есть ее ярые сторонники, есть и скептики. Главный аргумент скептиков: если в год платить по 10% годовых, то за десять лет получается переплата за квартиру в 2 раза. А за двадцать лет — в 3 раза. Это главный и почему-то устойчивый миф. На самом деле проценты начисляются только на оставшуюся часть основного долга. То есть за десять лет переплата составляет 1,6 раза, а за двадцать — около 2,5 раза. Если учесть, что цены на жилье за последние десять лет выросли в 3 раза, то получается, что те, кто взял ипотеку одним из первых, не только не потеряли, но и выиграли в деньгах.

Между тем, сняв квартиру, вы платите практически те же деньги всего лишь за право проживания в течение ограниченного срока. И любой каприз хозяина квартиры выполняется тоже за ваши деньги. При этом арендные ставки растут, а выплаты по ипотеке — нет. В Москве за последний год стоимость найма однокомнатной квартиры выросла на 30%, двухкомнатной — на 40% и трехкомнатной — на 25%.

К тому же, предложения квартир эконом-класса на рынке аренды сокращаются угрожающими темпами. Причем по данным компании «МИЭЛЬ», постепенное вымывание из структуры предложения квартир эконом-класса было характерной чертой столичного арендного рынка на протяжении нескольких лет. В некоторых московских округах дешевых наемных квартир практически не осталось. Например, в ЦАО и ЮЗАО риэлтеры отмечают дефицит сдаваемых в аренду двухкомнатных и трехкомнатных квартир эконом-класса, в ВАО мало трехкомнатных квартир.

Кроме того, паникеры нередко запугивают сторонников ипотеки: вот грянет кризис, начнут задерживать зарплату, не сможете расплачиваться с банком вовремя, выгонят вас на улицу и отнимут квартиру. На самом деле, владелец ипотечной квартиры, даже если ему придется продавать ее, чтобы вернуть банку долг, часть денег получит обратно. Тогда как неплатежеспособный арендатор остается и без жилья и без денег.

Кстати, в случае кризиса, банки часто находят возможность пойти на уступки заемщикам — например, в течение определенного срока не требовать платежи или реструктурировать ваш долг.

Сегодня можно констатировать: полноценной альтернативы ипотеке как способу приобретения жилья для среднего класса нет. И пока не предвидится. Но чтобы правильно выбрать момент, когда вам брать ипотеку, понимать степень ответственности и все плюсы этого варианты, надо четко знать все условия ипотечных ссуд и правила этого вида кредитования.

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество