Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать


VIP-ипотека

12.05.2010 18:10 
ipoteca-27-180x160.jpg
Миф о том, что ипотека — это инструмент для тех, кому не хватает денег на покупку жилья, не соответствует истине. Очень часто ипотека становится выгодной и тем, кто вполне может купить недвижимость, не прибегая к помощи банка.

Купить жилье в кредит — хорошо, но дорого. Это аксиома. Однако встречаются граждане, для которых ипотека наоборот становится способом сэкономить на приобретении жилья, как бы удивительно это ни прозвучало. Еще несколько лет назад элитное жилье редко покупали в кредит. Стоило оно заметно дешевле, при том, что шальных денег по российским просторам «гуляло» куда больше, чем сейчас.

Ныне средняя стоимость особо дорого жилья составляет $2,5–3 млн за квартиру в Москве, $1–2 млн — в Петербурге и приблизительно $1–1,5 млн — в других крупных российских городах. Такие суммы крайне редко держат «свободными»: у богатых людей деньги работают, будучи вложенными в дело. Если вы выведите средства из оборота, значит, потеряете доход, потому как успешный бизнес в России сегодня приносит 25–30% в год. А проценты по ипотечному кредиту составляют обычно 10–12%. Вот и получается, что, даже если вы располагаете средствами для покупки жилья, очень часто ипотечный кредит — это способ сэкономить свои деньги.

Специально для богатых

Среди ипотечных программ российских банков можно найти и специальные программы по VIP-ипотеке. Одним из первых целенаправленно предлагать кредиты на приобретение жилья на очень большие суммы стал ВТБ 24. Размер займа практически неограничен: этому банку принадлежит рекорд по величине выданного в России ипотечного кредита — $19 млн, среди обнародованных данных. В среднем, кредиты «для богатых» от ВТБ 24 равняются $3млн, причем счет таких кредитов идет уже на сотни. Сейчас в банке планируют сформировать отдельную сеть офисов по работе с крупными вкладчиками и заемщиками, в том числе и по VIP-ипотеке.

Сведбанк с прошлого года предлагает программу кредитования «Элитное жилье», по которой заемщик может купить либо готовые, либо строящиеся квартиру или загородный дом. Программа рассчитана на тех, кто претендует не менее чем на $750 тыс. Верхний предел оговаривается в индивидуальном порядке.

Кроме того, для VIP-клиентов Сведбанк предлагает кредиты на покупку жилья за рубежом под залог имеющейся в их собственности недвижимости на территории России.

Московский кредитный банк (МКБ) запустил программу «Ипотека для VIP-клиентов». Под залог жилой или коммерческой недвижимости, как приобретаемой, так и находящейся в собственности заемщика (как вариант — его ближайших родственников) можно получить кредит в долларах или рублях на сумму до $3 млн или 75 млн рублей соответственно. Первоначальный взнос довольно велик — 30%, а cрок погашения кредита короток — до 3 лет. Да и процентная ставка выше среднего показателя на рынке от 14% годовых. Но для VIP-ипотеки подобное ужесточение условий кредитования вполне характерно. Таким образом, банк снижает кредитные риски, которые повышаются по мере возрастания суммы займа. К тому же элитная недвижимость — не слишком ходовой товар и потому считается менее подходящим вариантом залога, чем жилье эконом- или бизнес-класса. Если заемщик вдруг окажется неплатежеспособным, на реализацию элитной квартиры или дома могут уйти годы, что банкам не нравится.

Зато если вы VIP-заемщик, то сможете начать досрочно погашать ипотечный кредит в первый же месяц с момента его получения, без ограничений: банк не устанавливал мораторий или какие-либо штрафы, или комиссии на этот случай. Кстати, для особо важных персон МКБ готов предоставить кредит на приобретение жилья даже в тех регионах, где банк не имеет своих офисов.

Что касается требований по оформлению залога и его страхования, то они идентичны с обычной ипотекой, поскольку регулируются федеральным законодательством.

Статус клиента VIP-ипотеки

Ряд ведущих ипотечных банков просто установили высокие лимиты кредитов на приобретение жилья, не выделяя специальных VIP-программ. Например, Сбербанк, Банк Москвы, Московский залоговый банк, «Банк Сосьете Женераль Восток», Промсвязьбанк, ЮниКредит Банк не ограничивают размеры ипотечного кредита для своих заемщиков. Альфа-Банк и Бинбанк предлагают кредиты на приобретение жилья на сумму до $1,5 млн, банк КИТ Финанс и СМП банк — до $2млн или 60 млн рублей, банк «Союз» — до $3 млн. Райффайзенбанк готов одолжить до $1млн на стандартных условиях, но можно договориться и на большую сумму в индивидуальном порядке. В Газпромбанке лимит выше — $1,5 млн, но также, договорившись на особых условиях, можно получить кредит и побольше.

Эти банки не ставят каких-то особых условий для тех, кому понадобилось одолжить на приобретение жилья миллион-другой долларов или евро. В некоторых случаях VIP-статус клиента будет основан исключительно на величине кредита, на который он претендует, в некоторых — такой статус имеют только клиенты приват-банкинга. Чтобы получить доступ к приват-банкингу, нужно иметь возможность положить на счет крупную сумму, каковой в разных банках могут посчитать и 1 млн рублей, и $1 млн. Разброс в наборе услуг в рамках приват-банкинга также отличается широтой и разнообразием: помимо высокого уровня обслуживания клиента, он предполагает ряд сопутствующих услуг. В первую очередь, это консультирование по любым финансовым вопросам, подбор инвестиционной стратегии, но помимо этого, персональный менеджер выполнит любое поручение клиента, вплоть до заказа столика в ресторане.

В банке КИТ Финанс, если вы хотите выделиться из массы «простых смертных», придется инвестировать не менее 3 млн рублей. В Московском кредитном банке и ИпоТекБанке особый статус клиента связан исключительно с его «весом» в деловых кругах, даже если он держит на счете несколько тысяч рублей. Это топ-менеджеры крупных компаний, владельцы преуспевающих предприятий.

Хотя при оформлении ипотечного кредита любой заемщик может рассчитывать на персонального менеджера, только VIP‑клиентам гарантирован действительно персональный подход со сдуванием пылинок и радостными улыбками. Работники банка постараются взять на себя все возможные хлопоты по оформлению кредита. По договоренности с клиентом они сами будут взаимодействовать с оценщиком и страховщиком, пригласят нотариуса. При необходимости представитель банка подъедет в офис клиента. А в Банке Жилищного Финансирования для вас готовы организовать встречу даже в выходной день.

«Элитные» партнерские программы

Если вы предполагаете приобретать по ипотеке элитное жилье, в Москве и Петербурге, где концентрируется основная его часть, вам предложат множество совместных партнерских программ банков и агентств недвижимости или застройщиков. Например, ВТБ 24 предлагает целое созвездие элитной недвижимости на выбор — от Mirax Group, от «ИНТЕКО», от «МИЭЛЬ», от «ДОН-строя», от МИАН. Похожие варианты можно найти в МДМ-Банке. Райффайзенбанк выдает кредиты на приобретение квартир в элитном жилом квартале «Грюнвальд» по договоренности с застройщиком — компанией «Мосстройреконструкция». Перечень подобных программ достаточно длинный, только столичное агентство элитной недвижимости «ЛюксДом» сотрудничает с 22 банками, которые предоставляют кредиты на покупку квартир и таунхаусов в Москве и Подмосковье. И этот список все время расширяется, особенно за счет загородных домов.

Именно загородные дома чаще всего интересуют VIP-заемщиков. Кредиты на приобретение коттеджей в подмосковных элитных поселках предлагают практически все ипотечные банки из первой «двадцатки». Элитные загородные дома в кредит можно приобрести через многие известные риэлтерские компании, такие как «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», «Терра-Недвижимость», «Усадьба», Penny Lane Realty, Century 21 Show Estate...

«Тенденция на сегодня такова, что покупатели все чаще проявляют интерес к коттеджным поселкам в ближайшем Подмосковье, — подтверждает начальник отдела продаж жилого комплекса «Павлово» группы «ОПИН» Вирджиния Рогожина. — Подавляющее число обеспеченных семей стремятся жить за городом в собственных домах. У них есть квартиры в Москве, однако такие семьи предпочитают жить и воспитывать своих детей на свежем воздухе, в социально однородном окружении».

При этом имейте ввиду, что оформление ипотечной сделки по загородной недвижимости несколько отличается от «городской» ипотеки.

Партнерские программы могут оказаться для вас наиболее выгодными. Очень часто такие программы предусматривают снижение процентной ставки за пользование кредитом, снижение размера комиссий за рассмотрение и выдачу ипотечного кредита, бронирование квартиры на срок рассмотрения кредитной заявки, возврат денежных средств по договору бронирования в случае отказа в выдаче кредита, кратчайшие сроки рассмотрения заявки на кредит и разнообразные бонусы от любого из партнеров. К примеру, ЮниКредит Банк в прошлом году в дополнение к ипотечному кредиту на элитный дом в рамках партнерской программы, выдавал заемщикам Visa Platinum.

Деньги решают не все

Прежде чем решаться на VIP‑ипотеку, вы должны учесть еще несколько моментов.

Во-первых, одно из распространенных заблуждений в отношении ипотеки заключается в том, что заемщики уверены: главное для банка, чтобы стоимость жилья, заложенного в качестве обеспечения по возврату кредита, соответствовала этому кредиту в нужной пропорции. Тогда, мол, если заемщик откажется гасить кредит, банк ничем не рискует, ведь он сможет продать заложенное жилье.

Каждый, кто собрался брать ипотечный кредит, должен твердо усвоить: банки не любят заниматься торговлей недвижимостью, это не их дело.

Поэтому для банка основным показателем платежеспособности заемщика служат его доходы — заработок, поступления от вложений в ценные бумаги, пенсионные выплаты, доходы от сдачи жилья в аренду и т. п. Наличие недвижимости, яхты, лимузина и прочего ценного имущества тоже может содействовать положительному решению о выдаче VIP-кредита, но на размер займа эти факторы не повлияют.

При этом наличие высокого регулярного дохода не освобождает вас от соответствия другим обязательным требованиям банков к заемщикам. Большое внимание уделяется кредитной истории заемщика. Неаккуратность при погашении предыдущего кредита в глазах банковских специалистов может перевесить положительное впечатление от ваших высоких доходов. С другой стороны, у клиента VIP-ипотеки больше возможностей внести какие-либо свои дополнения и условия в ипотечный договор.

Второй момент связан с подтверждением этих самых доходов. Большинство покупателей элитного жилья делится на две категории: топ-менеджеры крупных компаний и владельцы собственного бизнеса. Если в первом случае доходы заемщика очевидны, то бизнесмены заставляют банкиров поломать головы над тем, как оценить их платежеспособность. Иной раз потенциальный заемщик ведет дела в нескольких городах, а то и странах. Как делается бизнес по-русски, известно всем — оффшоры, подставные фигуры, фирмы-однодневки. И как банку оценить финансовое положение бизнесмена, если компании принадлежат ему через длинную цепочку подставных лиц и организаций, а все доходы оседают на счетах в западных банках? Приходится запрашивать, а потом анализировать целый ворох документов, подтверждающих стабильность бизнеса: сведения об активах компаний, сделках, выписки со счетов, отражающие движение средств.

И, наконец, третий момент — возможные проблемы с оформлением ипотечной сделки. Стоимость дома или квартиры нужно показывать в договоре купли-продажи. Но на это вряд ли согласится продавец, если он зарегистрировал свое право собственности менее трех лет назад, ведь тогда ему придется заплатить огромную сумму в виде налога — 13% от вырученной суммы. По той же самой причине, надеясь снизить налоговое бремя компании, застройщики нередко заключают договор всего на 60–70% от стоимости будущей квартиры. Недостающая часть суммы выплачивается в виде страховки, агентских сборов и т. п., а стоимость квартиры в новостройке либо стоимость строящегося дома определяется только самим застройщиком. Однако эта проблема вас не коснется, если вы воспользовались какой-либо партнерской программой: в этом случае банки и их партнеры-застройщики решают вопросы оценки жилья «полюбовно».

Ипотека сегодня — это не только способ найти недостающие средства на покупку квартиры. Для многих это еще и способ приобрести дорогое жилье, не выводя из бизнеса серьезных сумм. Плюс способ сэкономить, поскольку процентные ставки по ипотеке обычно намного ниже той прибыли, которую ваш капитал способен принести в деле.

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество